赵秀池 北京市住房租赁条例出台意义重大 有些条款需要探讨

8月25日，新浪乐居记者就《北京市住房租赁条例》（征求意见稿）采访了北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授，她指出，《北京市住房租赁条例》出台意义重大。良法善治是市场经济的基石，是稳定社会经济生活的重要保证。法制建设应该高于公序良俗，但应该尊重公序良俗和市场规律，否则就会法不责众。

作为住房租赁条例立法应该本着公平、公正的原则，不应该偏袒任何一方，要不然就会给法制的稳定以及经济社会稳定带来后患。

总体来看，《北京市住房租赁条例》草案立法目的明确，行文规范，内容丰富，但有一些条款仍值得探讨与深入思考。具体思考建议如下：

一、第五条没有关于集体土地上建设租赁住房的管辖权的规定，只规定了国有土地上住房、农村宅基地的管辖权。即：“住房城乡建设主管部门负责国有土地上住房租赁监督管理和住房租赁经营、房地产经纪行业管理。”“农业农村部门负责农村宅基地房屋出租监督管理”。建议把集体土地上建设租赁住房也纳入监管范围。

二、第十一条“告知房屋装修完成时间”可以去掉。因为，房屋装修时间与甲醛超标、空气污染没有必然联系，并且查看房屋已经包含了解房屋装修等内容。

三、第十三条建议将“提倡出租人按月收取租金”删掉。因为租赁市场有租赁市场的规律，租赁住房的租金根据租赁时间长短不同租金有所不同。一般而言，长租租金低于短租，因为长租更稳定，没有空置成本。一般租赁双方都接受“押一付三”的租金缴纳方法，“按月收取租金”不符合市场习惯，反而造成租赁关系不稳定。因为蛋壳暴雷就倡导短租是从一个极端走向了另一个极端，不符合市场规律。

四、第二十条“出租人未履行维修义务的”应修改为“按约定出租人应当履行维修义务而未履行维修义务的”，因为租赁维修义务要视租赁双方约定而定，不能简单把所有维修事物都界定为是出租人的义务。

五、第二十二条“房地产经纪机构可以提供居间、代理服务。住房租赁企业可以提供转租服务。房地产经纪机构不得提供转租服务。”经纪机构与住房租赁企业穿插交代，容易产生歧义，建议修改措辞如下：“房地产经纪机构可以提供居间、代理服务，不得提供转租服务；住房租赁企业可以提供转租服务。”

六、第三十八条建议将“装修完成时间”去掉。因为甲醛超标与装修完成时间没有必然联系，应当监管的是甲醛等有害气体是否超标，而不是装修完成时间。如果用环保材料，装修当天甲醛都不会超标。

七、第四十三条“（价格规定）房地产经纪机构发布、展示、推广住房租赁房源价格应当与业主书面委托价格一致”中“价格”建议改成“租金”。因为住房租赁市场的价格是租金，用价格会有歧义，以为是买卖房屋的价格。

八、第六十条建议将“必要时可以实行佣金或租金指导价”，改为：“必要时可以实行租金指导价”。因为这里讲的是租金，不涉及佣金。（2021年8月25日）

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