赵秀池:规范轻资产租赁企业还有很多工作要做

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        4月15日，住建部等六部门发布了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授接受了《21世纪经济报道》记者的采访。实录如下：

       1、文件推出的目的是什么？

 赵秀池：推出目的在于加强轻资产租赁企业管理，避免租赁市场发展带来的隐患，促进租赁市场平稳健康发展。

      2、 里面哪些内容的影响会更大？

       赵秀池：有四个内容影响较大。

 一个是关于租金支付周期的规定，要求单次收取租金的周期原则上不超过三个月。由此，租赁企业不能再长收短付了；又规定：支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金，由此，租赁企业不能高收低租了。

 第二个规定是建立租赁企业资金监管账户。单次收取租金超过3个月，或单次收取押金超过1个月的，要求将其纳入监管账户。使租赁企业不能再通过多收取的租金和押金用于企业经营或挪作他用。

  第三个是关于租金贷管理内容影响比较大。因为轻资产租赁企业不靠住房增值服务，仅靠赚差价来维持生存比较困难。因此，企业往往运用融资手段扩大业务规模，将租金贷隐含在租赁合同里，给承租人也带来了潜在风险。对租金贷严加管理，有利于轻资产租赁企业正本清源，规范其经营活动，避免以租金贷形式盲目扩大租赁规模。

       第四个是建立住房租金监测制度：发布市场租金水平，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

     3、 与之前政策比，这次意见有什么不同？

        赵秀池：与之前政策相比，专门对轻资产租赁企业提出了监管要求，符合分类监管、精细监管的要求；但是，与之前的鼓励签署3年以上的长租合同相比，更鼓励签署短期租赁合同。

      4、 从意见出台到政策落地，还有哪些工作要做？

 从意见出台到落地，一般会有一段政策时滞。但如果政策符合民意，推动的会快一些，如果政策与现实出入较大，就很难落地。

 就四个影响大的内容而言，执行没有问题，但是有一些问题还需要探讨。

 比如，仅仅掐住租赁企业融资的脖子，将贷款资金划入借款人账户，借款人不支付给房东，借款人不守约怎么办？一般买房的时候，贷款是直接支付给开发商的。是否应考虑租金贷的资金支付给房东。因为房东收不到租金，承租人还是无家可归，当初的租金贷的意义就没有了。

 建立租金监管账户也不是市场行为。一般认为长租稳定，签署的合同也都是一年为单位，年付也是正常的市场行为，现在超过三个月的租金就要放到监管账户，资金不能运用起来，也是一种浪费。一般而言，长租合同的租金要低于短租合同的租金，这也是一般市场规律，原因就在于一次性收取一年或更长时间的租金，出租方可以把这些租金运用起来产生收益，要不然也就没有长租、短租之说了。资金监管等于资金闲置不用，是一种浪费。

另外，对于轻资产租赁企业租金贷监管从严，对于重资产租赁企业怎么处理？重资产租赁企业就没有问题吗？比如最早吃螃蟹的万科泊寓的翡翠书院，到现在也没有盈利模式。

 最为关键的是，轻资产租赁企业没有盈利模式，应该作为民生项目，切实免税，控制轻资产租赁企业租金上涨才能成为可能。正常情况下，租赁企业低收高租才能维持正常经营，高收低租赔本买卖是暴雷的前兆。除非有税收减免，有政府补贴，高收低租才能算正常行为。

“对于建立住房租金监测制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平”，这样的政策表明了政府调控租金的决心。但是租赁市场更多的是市场行为，目前我国的租赁住房70%以上都在个人手里，人为的控制租金很难，当前疫情下，租金水平均有不同程度下降，正如文件开头说的“租金水平稳中有降”，恐怕调控不只是一边倒，就不让租金上涨吧？

 租金上涨就不合理吗？恐怕要出租人和承租人都要兼顾，这也是民法典的“公平原则”的体现。目前来看，所有大产权房的出租收益率不到2%，个人房东连买房的资金成本（国债收益率4%左右）也收不回来。况且，房东还有维修基金、税费、房屋折旧费、物业费暖气费等成本，租房本来就不赚钱。从房东角度，肯定愿意房租上涨。国外的住房一般出租收益率在6%左右。

 因此，高房价下租房划算。例如，一套300万的老破小，在南四环附近，房租一个月5千左右，一年6万。对房东而言，其出租收益率只有2%，还没有算物业费暖气费支出。如果房东把房子卖掉买国债，按收益率4%算，一年收益12万，恐怕从房东而言，卖掉房子吃利息更划算、更省事。

 对于承租人而言，用买房资金300万的利息收入12万，支付一年6万的房租，还剩6万。承租人更划算。

 因此，如果房价长期不涨，房租也不涨，恐怕房东都会卖掉房子，去吃利息。没有多余的住房出租，租赁市场何在呢？！

 恐怕政策的制定，要多方考虑。不能只偏袒某一方。

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