赵秀池: 90年代住房制度改革的目标住宅商品化已基本实现

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4月1日首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池接受了中国青年报的采访，就我国90年代住房制度改革情况进行了探讨。实录如下：

赵秀池

1、1994年，我国发布了深化城镇住房制度改革的决定，城镇住房制度正式改革，想请教您当时提出这项改革的背景是怎样的？我国为什么要进行住房的市场化、商品化改革？房改在当时市场经济体制改革中具有怎样的作用？

赵秀池：

城镇住房制度改革的背景是我国的住房出现严重供不应求，国家单一出资不能实现资金的良性循环，在住房福利制下只收取微乎其微的一点房租，连维修费也不够，不能实现住房的简单再生产，就别说扩大再生产了，因此，要进行住房制度改革。

《深化城镇住房制度改革的决定》的背景，是在我国已经进行了一些住房制度改革的试点，找到了推动房改的一系列经验，为深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设，而发布的。

住房市场化、商品化是对我国住房福利制的革命。住房商品化（市场化）将过去福利制时代不承认住房是商品的观念进行了改革，把住房作为商品，从生产、分配、消费、流通环节都要体现出来。即：开发商生产过程中，要核算成本，并取得盈利；住房分配要采取市场分配，与支付能力挂钩（为此要进行工资改革，提高工资，工资中应包含住房补贴，住房补贴即固化为住房公积金）；住房消费形式可租可买，鼓励买房；住房流通环节要采取等价交换原则；住房购买后，可以得到产权。

根据十四大的定位，我国要建立社会主义市场经济体制。而住房市场是市场体系的一部分。不把住房作为商品，则没有住房市场，社会主义市场体系及市场经济体制也不完善，因此，住房制度改革起到完善社会主义市场经济体制的作用。

2、该文件中，提出了多个“首次”，比如首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；首次提出全面推行住房公积金制度，首次提出鼓励集资合作建房，多次提及的“首次”说明了什么？

赵秀池：

“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”。是在房改的历史上，第一次提出了住房分层供应体系，即根据不同收入的家庭，提供不同的住房。

“全面推行住房公积金制度”也是第一次提出，之前先在上海做的试点，取得经验之后，在全国推开，全面推行。

集资合作建房也是首次提出，后来不少住房是由住房合作社建设的。

3、事实上，从1980年开始，我国住房制度改革的大幕就在逐渐拉开，但当时“住房商品化”仍是一个敏感问题，商品房市场悄然启动，采取了试点售房、提租补贴、出售公房等措施，这些措施都以失败而终，这是为什么？

赵秀池：

试点售房、提租补贴、出售公房等措施失败的原因，是租售价格不合理。租金与买房比较，用买房资金的利息租房绰绰有余，租房更换算。根本原因是在没有提高房租的前提下进行的住房制度改革。因为房租水平不调整，租房与买房比较，租房更划算。另外，工资制度没有改革到位，住房补贴也没有固化到工资中国，职工也没有支付能力。这种情况下，没有人买房，房改是推动不了的。

4、1998年，我国发布了进一步深化住房制度改革并加快住房建设的文件，该文件明确指出全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，其中，“住房分配货币化‘该如何理解？

赵秀池：

住房分配货币化，就是住房分配市场化，居民的住房获得与个人支付能力挂钩，需要手持货币到市场上买房。

5、1998年下半年 分配福利房全面停止，为什么会采取这一政策，这对房屋商品化的整体进程有怎样的影响？

赵秀池：

住房分配福利制是房改前的住房制度，我国住房制度改革的目标是住房商品化。全面停止住房分配福利房，才能推动住房商品化进程，也才能完成住房制度改革的目标。

当时，提出了“两点论”，即将住宅作为新的消费热点，将房地产作为新的经济增长点。事实证明，随着住宅商品化的不断推进，住房建设日新月异，成为经济增长的重要力量。

6、有人认为1998年是我国房地产历史上的一个分水岭，您怎么看待这个事情？

赵秀池：

可以把1998年看做是我国房地产历史上的一个分水岭。因为，如果不停止住房分配福利制，住宅商品化就不会实现，居民的美好住房梦也不能实现。在住房福利制的情况下，住房由国家拨款投资建设，只收取微乎其微的一点儿房租，每年连维修费都不够，国家建的房子越多，负担越重。住房建设不可持续，住房需求也不能满足。

7、住房制度在不断改革的同时，相关的配套制度，比如公积金制度，贷款等金融制度改革，这些制度借鉴了哪些国家，这是基于怎样的考虑？带来了怎样的影响？

赵秀池：

住房公积金制度借鉴了新加坡的公积金制度，贷款制度参考了世界发达国家德国、美国等的制度安排。通过建立住房公积金，使职工积累买房资金，提高购房支付能力；通过贷款的介入，可以让居民提前圆自己的住房梦。

住房制度改革的核心是资金从哪来问题。因此，住房公积金制度、贷款制度等配套制度的改革极为重要。

住房公积金制度的建立是住房制度改革的一部分，也是工资改革的一部分，使住房补贴货币化，使职工专门设立了住房公积金账户，积累了住房资金，使职工买房成为可能。

住房贷款制度的设立，使家庭提前圆自己的住房梦成为可能。通过贷款制度的设立，确实使绝大多数家庭购买了住房。也使居民有了负债意识，从储蓄消费向负债消费转变。

8、90年代的房屋改革有一些系列大动作，据您观察，为老百姓是实现居者有其屋带来了怎样的变化？

赵秀池：

90年代的住房制度改革有切断福利分房、提高公房租金、建立住房公积金制度、允许贷款买房等一系列大动作，才使住房制度改革的目标——住房商品化得以实现，也使绝大多数家庭有了自己的产权房，实现了居者有其屋的愿望。

历史不能忘记，改革的车轮不能倒转。有人提出取消住房公积金纯属无稽之谈。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长

首都经济贸易大学 赵秀池 教授

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