赵秀池:房地产贷款从紧旨在降低房地产金融与房地产市场风险 促进经济社会稳定

近日就多地反应个人购房者申请房贷难度进一步增加，多家银行较两个月前房贷出现收紧问题，中央电视台记者采访了首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池，采访内容如下：

1，请您分析北京房贷收紧的主要成因

赵秀池：

主要原因在于落实房住不炒定位，让住房回归居住功能，降低房地产市场风险，降低金融风险，降低发生整个经济危机的风险。

金融是整个经济的核心，房地产市场也同样，没有金融，则没有房地产，从金融调控入手，抑制房地产投资投机，降低房地产市场暴雷的风险，是非常正确的。

从国外实践来看，也是这样，美国2008年的次贷风险，也是次级债风险；日本1997年的金融危机，也是源于房地产市场过度宽松的融资政策。

从我国来看，目前我国的住房自有率已经在80％以上，当然不同的统计数据，不同的城市因城而异，但大部分户籍人口已经有自己的产权房，各城市主要的问题是外来人口存在住房困难，所以，买房的需求不再是绝大多数老百姓的需求，而是刚需或改善型住房家庭的需求，而外来人口，尤其是新市民、青年人，收入较低，买不起房，只好租房，所以，这种情况下，严格信贷政策，抑制过度炒房是非常正确的。

2，收紧后对刚需及整个房地产市场的影响，包括会否在房贷利率上进一步上浮？

赵秀池：

房贷收紧肯定会对刚需有一定影响，对整个房地产市场也有一定影响，融资成本上浮，或者资金从紧，如果因此导致需求减少，则会使楼市低迷。

从政策导向来看，房贷利率不能一味上浮，应该针对不同的住房需求，分类实施不同的政策；应该按照刚需、改善、投资投机等分类，或者一套、两套、三套等分别采取不同的政策，以免误伤刚需。

3，有分析观点认为，房地产贷款集中度管理主要是控制银行的涉房贷款比例，不会导致整体房贷额度缩减。对于居民部门，只要居民贷款总额（分母）扩张，居民新增中长期贷款的总额就可以保持增长，那么对普通消费者而言，对个人房贷的影响及建议如何？

赵秀池：

房地产贷款集中度管理是针对银行制定的降低风险的指标，实际上对银行而言，一直有集中度管理的指标，过度把资金集中到某一个领域，风险肯定是很大的，所谓不能把鸡蛋放到一个篮子里，只不过这次把房地产集中度管理的指标细化了，导致各银行要根据自己的情况调整贷款的结构。贷款的总量是根据宏观调控的要求来制定，一般而言贷款总量是随着经济增长而增长的，贷款总量和贷款结构是两个概念。某个银行调整贷款结构不会影响整个银行系统的贷款总量。

对于普通消费者而言，不用过于关注国家金融政策的变化，只需要关注自己的资产负债情况、信用情况、购房是首套、二套等，在相应政策下，自己能取得什么样的贷款，贷款额度贷款利率是多少，是否划算，是否需要贷款买房，是租房还是买房等，做出自己合理的决策就好。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长

首都经济贸易大学赵秀池教授

2021年9月1日

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