赵秀池:房地产贷款从紧旨在降低房地产金融与房地产市场风险 促进经济社会稳定

近日就多地反应个人购房者申请房贷难度进一步增加,多家银行较两个月前房贷出现收紧问题,中央电视台记者采访了首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池,采访内容如下:

1,请您分析北京房贷收紧的主要成因

赵秀池:

主要原因在于落实房住不炒定位,让住房回归居住功能,降低房地产市场风险,降低金融风险,降低发生整个经济危机的风险。

金融是整个经济的核心,房地产市场也同样,没有金融,则没有房地产,从金融调控入手,抑制房地产投资投机,降低房地产市场暴雷的风险,是非常正确的。

从国外实践来看,也是这样,美国2008年的次贷风险,也是次级债风险;日本1997年的金融危机,也是源于房地产市场过度宽松的融资政策。

从我国来看,目前我国的住房自有率已经在80%以上,当然不同的统计数据,不同的城市因城而异,但大部分户籍人口已经有自己的产权房,各城市主要的问题是外来人口存在住房困难,所以,买房的需求不再是绝大多数老百姓的需求,而是刚需或改善型住房家庭的需求,而外来人口,尤其是新市民、青年人,收入较低,买不起房,只好租房,所以,这种情况下,严格信贷政策,抑制过度炒房是非常正确的。

2,收紧后对刚需及整个房地产市场的影响,包括会否在房贷利率上进一步上浮?

赵秀池:

房贷收紧肯定会对刚需有一定影响,对整个房地产市场也有一定影响,融资成本上浮,或者资金从紧,如果因此导致需求减少,则会使楼市低迷。

从政策导向来看,房贷利率不能一味上浮,应该针对不同的住房需求,分类实施不同的政策;应该按照刚需、改善、投资投机等分类,或者一套、两套、三套等分别采取不同的政策,以免误伤刚需。

3,有分析观点认为,房地产贷款集中度管理主要是控制银行的涉房贷款比例,不会导致整体房贷额度缩减。对于居民部门,只要居民贷款总额(分母)扩张,居民新增中长期贷款的总额就可以保持增长,那么对普通消费者而言,对个人房贷的影响及建议如何?

赵秀池:

房地产贷款集中度管理是针对银行制定的降低风险的指标,实际上对银行而言,一直有集中度管理的指标,过度把资金集中到某一个领域,风险肯定是很大的,所谓不能把鸡蛋放到一个篮子里,只不过这次把房地产集中度管理的指标细化了,导致各银行要根据自己的情况调整贷款的结构。贷款的总量是根据宏观调控的要求来制定,一般而言贷款总量是随着经济增长而增长的,贷款总量和贷款结构是两个概念。某个银行调整贷款结构不会影响整个银行系统的贷款总量。

对于普通消费者而言,不用过于关注国家金融政策的变化,只需要关注自己的资产负债情况、信用情况、购房是首套、二套等,在相应政策下,自己能取得什么样的贷款,贷款额度贷款利率是多少,是否划算,是否需要贷款买房,是租房还是买房等,做出自己合理的决策就好。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长

首都经济贸易大学赵秀池教授

2021年9月1日

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