全联房地产商会赵正挺:十四五时期,房地产发展向何处去?

来源：环球网

2021年是我国“十四五”规划开局之年，也是开启全面建设社会主义现代化国家新征程的起步之年。《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要（草案）》（以下简称“‘十四五’”）从短期工作和远景目标两个层面，擘画出建设社会主义现代化国家新征程的宏伟蓝图，也为房地产行业指明了未来发展方向。

在新的发展阶段，房企发展会面临哪些机遇和挑战？房地产发展向何处去?4月6日，全联房地产商会党支部书记、秘书长赵正挺对房地产行业下一个五年作出了细致解读。赵正挺认为，随着房地产行业定位更加清晰，健康平稳发展的基调越来越明显。

“房住不炒”是政策底线

“十四五”规划建议指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。对此，赵正挺表示，自2016年3季度以来，房地产行业始终坚持着“房住不炒”的政策底线，即使受到内外部因素的影响，政策以稳为主的诉求也没有发生任何动摇。

“2020年在“十四五规划建议”中，房地产领域提及了住房消费，也提及了房住不炒，可以说是既有保障也有打压，这些举措更有助于房地产市场更为规范的发展。由此可见，“房住不炒”与住房消费存在互相支持的关系，这个定位一旦落实，将起到杜绝各类炒房干扰的作用，给住房消费提供更大的空间。”赵正挺说。

赵正挺认为，“十四五”时期“健康发展”将成为房地产行业的主旋律。具体来看，这意味着居民基于城市迁移、家庭变化、收入增长的住房改善需求得到满足，房价涨幅与经济增长和居民收入相匹配，房屋装修、改造、租赁、物业管理等一系列住房服务得到充分发展，服务品质进一步提升，居住服务领域市场将进一步壮大。

在金融政策端，赵正挺指出，针对“房住不炒”的定位，国家的政策也向着精细化、精准化、定向化方向发展。他表示，2020年8月20日，针对房地产企业的资金监管和杠杆约束的“三道红线”出现，从不同财务指标划定企业等级，并根据等级的不同进行差异化的债务管控。而在2020年12月31日，中国人民银行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322 号)》，启动对银行差别化的房贷“五档分类”控制模式。

“无论是“三道红线”还是“房地产贷款集中度管理”，其目的都是为了约束房地产行业的资金和流向，不断弱化房地产行业金融属性，引导行业和企业向着更加健康、长久、安全的方向发展。”赵正挺表示。

融资新规中危机并存

“三条红线”和“房地产贷款集中度管理”政策提出后，预示着房地产行业金融红利时代的结束，那么这项政策对于房地产行业将会产生什么样的影响？

赵正挺认为“三道红线”和“房地产贷款集中度管理”两项举措的出现，对于房地产行业确实产生了较明显的影响。主要体现在三个方面：

（一）资金端：融资难度加大，自有资金依赖性增强

1、金融机构提高企业融资门槛，不满足条件的企业则很难获得资金支持，企业融资难度加大，对自有资金的依赖性增强。

2、企业资金链承压或断裂，或对上下游及社会造成不利影响。

（二）投资端：投资整体趋于理性，但热点城市竞争激烈

1、投资理性，土储结构优化。由于资金来源受到制约，企业决策更加理性，不再盲目参与土地市场竞拍，企业土地储备结构和存续比更加合理。

2、热点城市竞争激烈，土地溢价率走高。由于资金的有限性，企业会更多关注能级更高、基础实力更强的热点城市，因此热点区域，热点城市土地市场竞争更加激烈，或会推高土地价格和溢价率。

（三）供给增加，房价出现波动，但房企或被渠道绑架

1、加快推货，加速去化，提高市场新房供给量；

2、低能级城市出现促销行为，有利于房价的整体稳定，对于购房者而言或有一定利好；但若出现大面积大范围的降价潮，则可能会出现房价的大幅波动，进而引发更深层次的风险；

3、促进中间渠道商的发展。由于要实现资金的快速回流，企业通常需要扩大销售渠道，这有助于一些房屋中介或中间渠道商的发展。但是也正由于对中介的依赖性增加，一些企业或被渠道绑架，渠道掌握定价权，如此企业的利益或受到一定损害。

新形势下应如此破局

目前，中国房地产调控已进入一城一策、一企一策的精细化管控新阶段，尤其去年8月启动的“三道红线”融资新规，以及今年1月开启的房地产贷款集中管理制度，均是对行业融资的颠覆性监管。

那么，融资新规下又该如何更进一步促进房地产健康发展？

赵正挺表示，“三道红线”等政策的出台均为防范金融风险、系统风险的必然举措，有利于淡化房地产金融属性，引导行业向健康、长久、安全的方向发展。作为房地产企业应积极响应国家号召，坚决拥护调控政策。他指出，在今年两会上，全国政协委员、全联房地产商会会长、富力地产集团联席董事长兼总裁张力也就这一问题进行提案，主要从资金端、土地端、监管端三个方面提出建议：

（一）资金端：“三道红线”指标细化，档位增加，定向放开融资约束

1、 “三道红线”指标再度细化（如净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比指标的临界值设定不同的范围），企业“档”位增加，不同档位的企业给予不同的负债约束，并给予差异化的“提档”周期，防止出现企业的较大范围的财务风险爆发。

2、根据企业的信用等级和诚信表现，预售资金监管做适度灵活的调整，对信用等级及诚信度较高的企业给予预售资金监管更大的宽松。

3、放开持有性物业融资约束，如放开长租公寓、商业地产的REITs限制，鼓励、支持长租公寓、商业地产等通过REITs等方式实现退出。

4、提高绿色建筑、装配式建筑的融资支持。

5、设立存量物业发展定向资金池，加大对城市更新、老旧小区改造等业务的支持。

（二）土地端：增加土地供给，完善程序

1、突破实现合资公司作为城市有机更新主体。目前推进较快的城市更新项目，主体均为政府平台公司，尚无社会主体或合资公司。建议允许得到授权进行片区开发的国有平台公司，与合作的央企或者国企成立的合资公司，根据法定规划，对已有规划的项目地块进行自主更新、回收改造、优化提升等，并依法办理不动产登记。

2、 城市更新和旧改政策更加透明化，流程更加简化，健全相应的法制。同时，降低民营企业参与“城市更新”、“城中村改造”、“租赁用房”、“一级开发”等项目的门槛，金融资源支持民企参与该类项目的开发。

3、 纯住宅地块的招标评分制度（如上海）适度优化，增加非头部优质企业的参与机会。

4、土地高溢价城市可设立“限地价+摇号”等土地竞拍制度，并限制“马甲企业”的报名，对参拍企业进行股权的穿透式审查，规范土拍市场秩序。

5、集中供地时，提高土地供给量，集中管理，降低土地市场竞争力度。

（三）监管端：建立风险预警机制，强化渠道监管

1、建立城市及城市内片区房价预警机制，设立房价涨跌幅度阈值，超过阈值时提高风险警惕，并严格查处其他非合法提高房价的行为。

2、强化对于中介机构及渠道商的监管，避免出现垄断情况，促进行业的合理竞争。

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