花样年的两全悖论？

　　撰文|蜜姐

　　近期，花样年控股（以下简称“花样年”）接连发布公告。

　　9月7日，自愿公告公司执行董事兼公司控股股东曾宝宝小姐直接全资拥有公司真宝艺术基金会有限公司于二手市场购买花样年的美元优先票据，合计规模200万美元。

　　9月8日，花样年控股再发公告，披露进一步购买优先票据。

　　今年以来，花样年的债务问题引发了市场的广泛关注。

　　5月，其多只美债价格下跌。

　　6月，其发行的美元债利率高达14.5%。

　　如今，花样年的债务情况是否有所改善？

　　01

　　了解花样年的蜜友，可能对其官微的风格印象深刻，风格清新文艺，实在不像是一家房企的风格，倒更是像一家文化公司。

　　从名字、官网及官微到经营理念，花样年的风格在房企中都十分突出。

　　蜜姐此前曾关注过花样年，发现这家房企颇为先锋。

　　它是一家老牌房企，成立于1998年，2009年在我国香港联交所主板上市。

　　国内最早赴港上市的物业公司，就出自花样年之手。

　　2014年6月，花样年分拆物业公司彩生活服务集团有限公司（以下简称“彩生活”）成功在港上市。

　　而直到4年后的2018年，房企们才兴起了分拆物业赴港上市之风。

　　花样年更前卫的是2012年，就提出了转型：走轻资产之路。

　　然而，作为先锋，既可能是引领也可能尝试失败。

　　花样年在2012—2017年一直处于转型的徘徊中，错失了一轮房地产行业的大发展时期。（详见：上市10余年，股价一块多！神奇的花样年）

　　直到2018年重回“主赛道”，提出要在2020年实现千亿目标。

　　2019年，其创始人曾宝宝回归执行董事之列，公司更是旗帜鲜明提出“二次创业”，从管理层到产品等方面均进行了不小的调整。

　　然而2018年，房企的调控趋严，当时强调的“房住不炒”定位、因城施策、分类调控指导等延续至今。房地行业的大环境悄然生变，周期也开始变换。

　　和不少后知后觉开启千亿奋斗之路的房企一样，花样年也不得不逆势扩张，其中不可避免的就是负债攀升。

　　02

　　花样年的负债问题真正被业内及市场关注，是源于今年上半年，其多只美债价格波动较大，而新发美债融资成本远高于行业平均水平。（详见：花样年发美元债利率14.5%！股价不足1港元，千亿目标还有意义吗？）

　　从花样年半年报公布的优先票据及债券来看，其借债利率大致在7.3%-14.5%。

　　融资成本方面，截至今年6月30日，其融资成本为11.09亿元，比去年同期的9.27亿元上升了19.6%。

　　财报解释，融资成本增加的主要原因是公司带息负债平均余额增加。

　　半年报还披露，截至6月30日，花样年的借款方面：

　　借款合计168.5亿元，比2020年底增加了56.54亿元；

　　优先票据及债券合计343.7亿元，比去年底减少了6.78亿元；

　　资产抵押证券合计2.68亿元，比去年底增加了2.48亿元；

　　借款方面，其中约84.78亿元将于一年内偿还及83.72亿元将于一年后偿还；

　　优先票据及债券方面，其中约109.86亿元将于一年内偿还及约233.84亿元将于一年后偿还；

　　资产抵押证券方面，约1300万将于一年内偿还，及2.55亿元将于一年后偿还。

　　截至6月底，花样年的银行结余及现金总额比去年底有所改善，同比上升了10.3%。

　　贝壳研究有统计数据显示，截至6月30日，花样年的净负债率为74.8%，现金短债比为1.59，剔除预收款后的资产负债率为72.7%。

　　对照“三道红线”的标准，花样年处于“黄档”，其中剔除预收款后的资产负债率踩红线。

　　应该说其还债的压力依然不小。在中期业绩会上，花样年也表示下半年会进一步努力降低美债比例。

　　03

　　目前来看，花样年的行动还是挺快。

　　9月7日，发公告，其执行董事兼公司控股股东曾宝宝通过其全资拥有公司购买的两笔美债，利率均为11.75%，借债成本不算低。

　　9月8日，花样年发公告，进一步于公开市场购买其未偿还优先票据，本金总额合共600万美元。

　　不过，对照半年报披露的，一年内需偿还的优先票据及债券约109.86亿元的金额，花样年购买其未偿还优先票据的举措值得肯定，但金额方面相对较小。

　　据华夏时报报道，今年中期业绩会上，花样年方面称今年10月及12月到期的美元债，已做好偿还准备，主要是来自于自有资金，而资金来源包含对商场、酒店等资产的处理……

　　最近两三年是房企们的偿债高峰期，不少房企都面临保业绩和还债的双重压力。花样年也不例外。

　　9月6日，花样年发布了截至今年8月底的未经审核营运数据，8月销售额为40.33亿元，去年同期为51.02亿元，同比下滑21%，销售面积及销售单价均出现了下滑。

　　不过，好在今年1-8月，其累计合同销售金额为372.67亿元，依然保持了同比增长36%。

　　半年报披露的经营数据更为详尽。

　　上半年，花样年的业绩不错，实现：

　　合同销售金额281.2亿元，同比增长60.6%；

　　总收入109.5亿元，同比增长18.5%；

　　但其净利润仅为3.03亿元，同比增长9.5%；

　　而毛利则是同比下滑了26.7%。

　　增收不增利的问题应该说在房地产行业，今年较为普遍。但花样年的毛利率下滑明显，上半年其毛利率为20.8%，比去年同期减少了12.8个百分点。财报解释原因是结转项目的土地成本及资本化利息的增加。

　　今年剩下的几个月，花样年和其他最近几年冲刺千亿目标的房企们面临同样的问题：一方面要抓紧时间搞业绩，一方面也要积极降负债。不容易。

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　　今日词汇：合取谬误

　　合取谬误（conjunction fallacy）：是认为多重条件“甲且乙”比单一条件“甲”更可能发生的认知偏误，也是一种机率谬误。简单来说，就是越详细的描述越容易让人相信，但实际越多详细描述下事件发生的概率越低。这也是为什么很多人容易被虚假信息欺骗的原因。

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