花样年控股：弯道超车正加速

  “我们有信心能够完成目标，也必须要完成。” 在2020年中期业绩会上，花样年执行董事兼地产集团首席运营官张惠明的话语掷地有声，董事会主席潘军也用“亮丽”二字来形容上半年的喜人成绩。

  的确，中报的多项核心业绩数据都呈现出了不同幅度的上涨。截至2020年6月30日，花样年实现营收92.41亿元，同比增长7.7%；毛利31.09亿元，同比增22.5%；净利润2.77亿元，同比增13.4%；核心净利润5.58亿元，同比增长97.6％。

  2019年年中，花样年提出“二次创业、弯道超车”的策略，在经营方针和人才战略上做出了相应的调整，现在看来已经初见成效。

  左膀右臂双业务，支撑稳健经营

  除了财务数据，销售情况同样备受关注。2020上半年，花样年实现销售面积135.4万平方米，合同销售额175.1亿元，分别同比增长21.1%和33%。

  疫情期间，花样年打开线上销售渠道，制定了线上线下的相应策略，准备充分，效果显著。今年3月即实现了单月同比增长，4月实现了整体同比增长，销售增幅也居于行业前列。

  花样年控股今年给自己定下的销售目标是450亿元。 “7月底，花样年已经完成了全年目标的50%，对完成全年的销售目标充满信心，未来公司销售和利润，都将出现爆发性增长。”对于接下的半年，潘军很自信。花样年控股在7月份实现销售额48亿元，至7月底累计销售额为223.09亿元。

  除了地产开发，花样年控股的另一项重要支撑是社区服务。旗下专注于社区住宅服务的彩生活，作为物业第一股，早早在资本市场扎根，凭借着专业化和市场化的核心竞争力，每年都能够为花样年创造稳定的现金流入。

  截至2020年中期，彩生活的合约管理总建筑面积达5.64亿平方米，足迹遍布全国279个城市，管理规模位于行业第一。在增值业务上，彩生活一直致力于打造更为开放的线上生态圈系统，并吸引了京东和360两家互联网公司巨头入股，成为彩生活的战略投资者。强强联合之下，将共同打开社区增值业务的更多想象空间。

  逆势而上，底气十足背后的经营逻辑

  受疫情影响，多家房企都将今年的销售目标设定为与去年持平或者小幅上升，而花样年控股欲逆势而上，将今年的销售目标设定为2019年126%。在二次创业的过程中，花样年何来这样的底气？

  在业绩会上，张惠明指出，期内花样年的工程速度大幅提升，新拿地项目从拿地至开工周期缩短至2.7个月，从拿地至开盘缩短近至8.2个月，实现了快周转的目标。快周转带来的也是开发周期的缩短，按照公司快周转的要求，2019年四季度及2020年上半年获取的项目，大部分将于2020年开盘贡献销售业绩。下半年，花样年每个月都会陆续推出1-2个新项目，供货价值将达350亿元。

  今年以来，花样年的拿地速度明显加快，据统计，上半年拿地金额近70亿，是去年同期的9倍。先后在10个城市拿地18幅，共计300万平方米。上半年，花样年进入了佛山、绍兴、郑州、南通、重庆等几个新城市，在拿地策略上，花样年主要借助于招拍挂，同时也抓住时机进行收并购，比例大约为17%。在新增土地中，花样年的平均权益比例仅38%。张惠明表示，下半年适当将合作的权益比例提高到60%以上。

  截至2020年6月底，花样年的规划土地储备建筑面积达到3731万平方米，土储集中于全国五大都市圈。未来，花样年在城市布局方面将继续执行5+N的策略，聚焦五大城市群，做20个深耕城市及机会进入城市。

  “粮仓”丰盈，足够的土地储备是实现业绩增长的基本保障，加之精准的战略布局，业绩腾飞指日可待。

  在以往，花样年的主要阵地是成都，占比接近50%。今年上半年，长三角区域业绩爆发，于宁波、苏州和南京等城市合共实现合同销售面积31.72万平方米，合同销售金额57.43亿元，分别占上半年房地产合同总销售面积和总金额的23.4%和32.8%。长三角地区的突破性进展，为未来业绩的增长打开了新通道。

  进入招拍挂市场拿地是花样年进入快周转车道的标志之一，以前为了追求利润，花样年多数与小股东合作拿地，利润高但开发周期长，从2019年开始，花样年重新进入招拍挂市场，并与旭辉、大唐、华夏幸福等房企展开合作。通过这样的方式，花样年利用更少的资金成功将规模扩大，并且实现了规模与利润的平衡。

  在二次创业的过程中，花样年首次提出了人才战略，在职级、薪酬、绩效均进行了一系列的变革，以及更聚焦、能为二次创业助力的"花花军规"等企业核心价值观。投资运营团队、营销团队、产品团队、品牌团队、投资者关系团队，汇聚成一股强大的中坚力量，也使得花样年焕然一新。在组织架构的调整、人才换防的同时，花样年吸引了一批优秀职业经理人的加入，助推公司大步向前。

  降本增效，财务稳健获认可

  开源节流是提高利润的四字秘诀，精准布局、加快周转、合作开发，除了通过经营模式的改变来增加收入，花样年还通过流程精细化、运营高效化等措施，实现提质增效和有质量的管理。

  在疫情的影响下，不少企业的经营成本都有所上升，但花样年在这方面的表现却很优秀。销售及服务成本占收入的比重由去年同期的70.4%下降至本期的66.3%，为利润的上升提供了空间。

  在业绩会上，花样年控股执行董事兼地产集团首席运营官张惠明介绍，公司提出了以利润现金流为中心，强管节点、强控会议、强要成果，从三个维度实施产品施工标准化。并且，采取了奖罚制度、营销体系建设、投资结构等多方面举措来控制成本的支出。

  截至2020年6月底，花样年控股共有未偿还的借款118.05亿元，其中，将于一年内到期的部分为59.91亿元，另外尚有88.45亿元的优先票据及债券待偿还，即期债务总和达177.96亿元。同时，账面现金及现金等价物224.15亿元，尚能覆盖短期债务。

  上半年，花样年在公开市场回购共计超8000万元的优先票据，以优化债务结构。期末，花样年的净资产负债率较去年同期下降1.2%至78.3%，处于行业较低水平。面对即期债务，花样年控股执行董事兼CFO陈新禹在中期业绩会上表示，已做好债务偿还和再融资计划，将充分利用境内融资渠道，进一步降低融资成本。

  接下来，在投资和债务平衡的平衡上，花样年会遵循量入为出的原则，根据现金回款进行投资，包括对区域公司的把控。对于能够当年拿地会款的区域项目，集团会给予更大的支持，形成以利润和现金流为导向的内部机制。

  期内，花样年控股两次发债进行债务再融资。于1月9日，发行3年期本金总额为4.5亿元的优先票据，票面利率10.875%；于6月1日，发行3年期本金总额为3亿元的优先票据，票面利率11.875%。执行董事柯卡生表示，融资成本在下降，认购倍数在提升。花样年的境外债券融资成本由2018年底的15%下降至2020年8月的7.95%。

  基于良好的财务状况，穆迪、标普、惠誉等评级机构均给予了积极正向的评级。

  “相信只要保持自身稳健经营，有良好的财务指标，无论是境内境外投资者都会认可花样年，都会购买我们的产品，让我们能够降低成本，得到更好的回报。”融资政策不断收紧之下，柯卡生依然信心满满，胜券在握。

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