引入中融信托 花样年加速旧改项目变现

  奔跑在力争千亿、重回行业50强路上的花样年控股集团有限公司（股票代码：01777.HK 以下简称“花样年”）正尝试各种方式，在规模增长诉求与“三道红线”的限制之间，取得平衡。

  12月14日，花样年发布公告称，向中融国际信托（以下简称“中融信托”）转让项目公司70%股权，作价8亿元，预计将录得不少于6.87亿元的收益。

  “我们在深圳有27个城市更新项目，与中融信托合作的是其中之一。”12月17日，花样年的相关人士表示，对于此类项目的利润变现，该公司有两条路径，一是自行慢慢孵化，二是在中间转化阶段引入战略投资者，提前锁定利润。去年，花样年已经在龙华项目引入了平安不动产，这次引入中融信托也是同样的考虑。

  引入金融机构降杠杆、加快资产周转是花样年早就想好的一步棋。在3月份的业绩会上，该公司管理层便透露今年会采取稳财务降杠杆升评级的多种方式，包括加强与银行、信托等机构的合作，乃至探索地产信托基金。

  旧改项目引入金融机构

  公告显示，中融信托收购的项目公司持有位于深圳市东部大鹏新区北端葵涌街道葵丰社区的物业项目。这是一个城市更新项目，占地面积约21.7万平方米。项目地处葵涌中心区，南临大鹏湾与香港九龙半岛隔海相望，地理位置优越。交易完成后，花样年于该项目公司的持股比例将调整为11%，但仍将继续操盘，负责项目公司的日常营运，包括项目开发及销售。

  这不是花样年第一次转让项目股权给金融机构。2019年11月，平安不动产认购了花样年深圳市一个旧改项目的项目公司新增资本及提供股东贷款，总金额约13.809亿元。交易后，平安不动产持有该项目公司34.3%股份。

  值得一提的是，平安不动产的这笔投资附加了回购条件，在项目物业出售95%后，花样年将对平安不动产持有的股权进行回购，价格为未售物业的估值，上限为15亿元。

  而据接近花样年的业内人士透露，此次中融信托收购的项目并未签订回购协议。

  花样年将上述两宗交易，视为城市更新项目利润变现的可行途径之一。据了解，目前该公司在粤港澳大湾区拥有46个城市更新项目，其中深圳最多，有27个项目。花样年方面表示，对于城市更新项目公司有两条已经走通的路径，一是慢慢孵化，直到完成整个旧改流程，获取比较丰厚的利润，如坪山好时光项目；第二条路，就是在项目的中间转化阶段就引入战略投资者，提前锁定利润，比如此次的葵涌项目，以及跟平安不动产合作的龙华项目。

  扩大合作范围 加速去化、加快周转

  除了平安不动产和中融信托，今年花样年还把两个项目70%的股权转让给了旭辉集团旗下的晨曦基金。相较金融机构，花样年今年拓展房企“朋友圈”的力度更大。截至目前，已经跟其达成战略合作关系的房企包括电建地产、中交地产、华夏幸福、东原集团等房企。合作范围颇为宽泛，包括“信息交流”“土地市场”“项目合作开发与转让”等。

  在花样年的管理层看来，能否与主流企业合作，是判断企业成熟与否的标准，是进入主流赛道的标准型动作。而进入主流赛道正是花样年孜孜以求的新目标。2019年，花样年提出了二次创业、弯道超车的口号，今年该公司董事长潘军又进一步提出了明后两年冲击千亿，重回行业前50强的具体目标。

  2020年，花样年的销售目标是450亿元，同比增长26%，前11个月已经完成了约432亿元，全口径销售金额的排名上升至第67位。有消息指，该公司今年的内部销售目标为600亿元，同比增速将近66%，就算最终能达标，未来两年要达成千亿仍需实现每年30%的增长。“融资新规出来后，房企弯道超车的几率很低了，30%的增长还是很有难度。”一位分析师如此认为。

  截至今年6月底，花样年的净负债率为78.3%、现金短债比1.7倍。按照该公司自己的算法，上面两个指标离“红线”较远，另外一条线接近达标。不过，就算两条线未踩，未来也只有10%的有息负债增幅。要支撑30%的销售增幅，花样年必须寻找不放大杠杆的增长方式。

  “三道红线”规则出台后，把债性融资替换成股性融资，加快现金回款，进一步拓展合作、降低权益成为了很多房企的共同选择。潘军也认为，要快起来，就要多跟优秀公司合作。据统计，今年上半年花样年获取的18幅土地中，合作比例达到了53.8%。该公司将合作伙伴分成了几类，跟央企合作，可以借力较低的融资成本；跟具备区域深耕优势的房企合作，有利于扩展布局和区域深耕；快周转的房企则可以帮助其实现项目的高周转，提高资金回款效率。

  花样年的相关人士表示，在走向千亿的过程中，希望除了规模的增长，还能同时维持稳健的财务状况和较高的利润率。据其透露，未来的投资中，该公司并未打算通过继续提高杠杆去公开市场抢地，规模的增长更多会来自于加速已有的确权土储的去化，尽快将其转化为可售资源。加快城市更新项目的转化和拓展，补充高利润项目。通过招拍挂渠道拿的将主要是快周转项目，把流速和规模做起来。

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