旧改“加力提速”进行时

  被视作棚改交接棒的“旧改”，其话题度和关注度一直持续高温。2020年7月20日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》)，《意见》强调，要大力改造提升城镇老旧小区，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户;到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。老旧小区改造不仅顺应了人们对美好生活的追求，还是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。通过微更新让老旧社区焕发新的生机存在哪些难点?其对于房地产市场发展具有哪些影响?

  按下“旧改”的加速键

  “随着棚改收官，旧改正在紧锣密鼓地进行中。不完全统计，全国2000年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户、建面约40亿平方米。2020年政府工作报告明确的改造目标，与2019年相比，今年旧改的目标增加了一倍。”上海易居房地产研究院院长助理兼综合研究中心总经理崔霁提出，老旧小区改造成为惠民生、扩内需的重要手段。

  实际上，我国早在2007年就启动了老旧小区改造，关于老旧小区改造的发展历程，崔霁将其划分为缓慢推进阶段、试点阶段和加速阶段的三个阶段。“2007年，住建部颁布《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》，首次对旧住宅区改造范围、标准及改造机制等进行规范，标志老旧小区改造正式启动。”崔霁指出，但在之后很长一段时间，政策重心主要聚焦棚户区和危旧房改造，老旧小区改造缓慢开展。

  直到2015年底，中央城市工作会议上明确，要有序推进老旧小区综合整治，彻底改变粗放型管理方式，老旧小区综合整治上升到更高关注层面。2017年底，明确在广州、厦门等15个城市开展老旧小区改造试点。截至2018年底，试点城市已改造老旧小区106个，老旧小区改造的政策逐步细化并趋于综合。

  2019年4月以来，随着一系列政策出台，老旧小区改造进入加速阶段。今年6月11日，上海市住建委主任黄永平在上海广播电台举行的“2020上海民生访谈”中表示，上海今年旧改推进将按照“能快则快”的原则进行。黄永平提出，今年上海旧改完成数量将超过原计划的55万平方米、2.8万户居民受益。

  虽说面对突如其来的疫情，但上海各区的旧改基地各项征收工作始终在紧锣密鼓地进行中。待疫情趋于平稳后，各区更是对旧改任务进行了再排期、再加码，抢时间、拼速度，加速推旧改，让老百姓早得实惠。

  同时，广州的“旧改”也正在按下加速键。广州市发改委正式发布《广州市2020年重点建设项目计划》。根据文件透露，今年重点建设的城市更新项目有33个，其中老旧小区微改造有10个，旧村改造项目17个，旧厂改造6个，总投资超1664亿元。

  进行老旧小区微改造方面，新开工项目包括有洪桥街应元路周边老旧小区微改造项目，项目对洪桥街三眼井社区、洪庆坊部分社区进行微改造。中山纪念堂周边环境提升项目则主要对房屋建筑本体共用部分进行改造。

  房企下一个“战场”?

  我国房地产正在从“黄金时代”步入“白银时代”，老旧小区改造的到来，意味着“大拆大建”在未来可能会逐步减少。那些通过“大拆大建”发展起来的传统房企未来业绩增长会更加乏力，而那些擅长老旧小区改造的房企可能会迎来较大的发展机遇。

  与此同时，老旧小区改造将对开发商的城市运营和资产管理能力提出更高要求，崔霁认为，参与改造或将使房企的服务及运营能力得到提升，助力房企在存量住宅时代的持续发展。

  因此，随着旧改热度不减，自然也吸引了诸多房企参与。企业在战略提法层面积极表态与发声。例如，在2019年度业绩会上富力地产董事长李思廉称，“今年我们转化土地储备是以旧改为主，希望每年可以有500万平方米以上土储实现转化”，并表示目前富力地产整个旧村改造土储有2000万平方米，够未来几年发展。

  2020年3月，花样年执行董事兼地产集团首席运营官张惠明在2019年度业绩发布会上表示:花样年作为城市更新的先行者，深耕深圳并在粤港澳大湾区持续拓展城市更新项目。并表明其优势之一在于，花样年获取城市更新项目的土地成本较低。

  华润置地在2020年发布《华润置地城市更新白皮书》中提出:“城市更新4.0阶段”概念，以大规模老旧社区、工业区的拆除重建与综合整治结合为主，强调片区整体利益平衡。在城市公共服务商的战略引导下，佳兆业以城市更新与综合开发为驱动、以多元业务协同为新增长点，带动全行业助力粤港澳大湾区、社会主义先行示范区建设，实现自身的高质量发展。轰轰烈烈的旧改背后，除了提出

  “口号”，房企更是用实际行动表明入局分食存量蛋糕的决心。从近年来，房企在广州旧村的“激战”中可以看出，不仅节奏紧凑，而且气氛热烈。

  前有万科、碧桂园、恒大、富力、保利、时代等“旧改大户”争分夺秒地扩张版图，后有升龙、瀚宇等“后浪”叩开广州旧改市场大门。据悉，升龙两三年内鲸吞黄埔巨无霸九龙镇汤村等7个项目，合计1691万平方米。

  但也有业内人士表示，旧改这块巨大蛋糕，为房企带来利润的同时，也将是一场持久的“消耗战”。不同于新建工程，老旧小区改造在改造中涉及不同业主、改造主体及相关权利人等多方利益调整，一旦协调不好，往往造成工期停滞或重复改造等问题。

  以加装电梯为例，虽然整体来看这对小区是一个利好，但是主要是利好高层住户，低层用户受益较小，底层用户甚至还可能要面临噪音，引发房价和租金贬值等问题。早前在上海的某小区就存在为了整体加装电梯的问题意见不统一，导致邻里之间“大打出手”的现象。

  因此，接手的旧改项目，除了一方面要安顿好老业主，另一方面还要考虑自身盈利情况，对于许多房企来说，也是重重考验。

  金融为重，抓住风口

  值得注意的是，旧改力度虽然加大，但对市场而言仍然是一个不小的挑战，特别是当下受疫情影响严重的情形下。毕竟，资金是“旧改”遇到的第一道“拦路虎”。

  据恒大研究院常务副院长夏磊测算，按老旧小区改造的三大内容来看，基础类的改造平均成本约每平方米300元，按40亿平方米待改造面积测算，预计全国老旧小区基础设施改造需投入1.2万亿元;改善类改造若只考虑电梯和停车，预计需要至少2.66万亿元;而对于提升类改造来说，若按每个小区投入400万元、17万个小区估算，需要0.68万亿元。因此，保守估计老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

  谈及到关于老旧小区改造面临的困难，崔霁指出，巨大的资金缺口以及社会资本积极性不足、政府财政压力大等问题是急需解决的问题，由于还没有形成有效的商业模式，所以导致改造进展缓慢、效果远远不及预期。

  “中央对城镇老旧小区改造支持力度不断加大，引入金融机构信贷等资金有利于加快老旧小区改造速度。”崔霁认为，借鉴棚改经验，我国棚改于2009年提出，前期发展缓慢，矛盾重重。

  至2014年4月央行创设PSL(抵押补充贷款)，加大对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度，自2015年之后棚改货币化安置比重逐年上升，并和去库存政策一起作用下，引起了全国一轮房价翻倍上涨，至2020年棚改攻坚结束，这一过程的顶层设计以及嫁接金融翅膀才是城市更新加快推进的核心。

  “当前基建REITs已进入试点，城市有机更新的投融资模式倚赖于资金的长期投入，其长期运营也要求证券化，随着城市更新运营的成熟，将会涌现出一些优质项目，公募REITs是未来城市更新嫁接金融翅膀的突破口。”崔霁说。

  为提升物业管理水平提供了空间

  老旧小区改造涉及面十分广泛，在项目推进中也有不同的难点。第一太平戴维斯中国市场研究部主管、高级董事简可认为，在前期需要明确相关规划及政策条件，制定相应的资金筹集方案，这对于政府、银行、居民以及如何分配都提出了较高要求。

  在项目推进的整个过程中，如何做好和小区居民的沟通工作也是难点之一。而在项目改造完工后，如何引入或提升物业管理水平，保障良好居住环境的长期稳定，亦是需要考虑的重要问题之一。

  “老旧小区改造为提升物业管理水平提供了空间，物业管理市场发展潜力巨大。”简可强调，改造工作将提升城镇老旧小区的居住环境，为“保基本民生”的着力点之一。改造并不只围绕小区公共区域展开，还包括养老、抚幼、文化休闲设施等社区综合服务的提升。在补足老旧小区新时代居民的生活需求的同时，对区域内物业的增值也具有积极意义。

  另外，简可还表示:“经过近60年发展，中国房地产市场已极具规模，二手房市场存量巨大。以上海为例，在2019年全年成交中，有三分之二来自于二手房市场。随着城市中心可供开发的住宅用地日趋减少，未来存量市场潜力巨大。而针对老旧小区的改造对这部分存量的价值提升具有积极意义。”

  的确，从房地产市场发展角度来看，老旧小区改造有助于解决存量住房项目的软硬件问题。过去20年来房地产市场的主要变化是在增量上，即出让大量土地建设大量房子。如果老旧小区的硬件(基础设施、配套设施等)与软件(物业管理等)在全面改造中得到提升，中国房地产市场的存量住房与新建住房在品质方面将会更加平衡。

  “此外，房地产科技在建筑材料、节能、社区管理等方面的应用也日益广泛。无论在老旧小区改造还是在新建项目中都可以为未来项目运营提供更为优化的解决方案。”简可说道。

  旧改的目的是改善城市面貌和居民的生活环境，从水、电、燃气、光纤、加装电梯以及增加停车位等全方面提升整个区域的居住环境和公共配套，是一项社会公共事业，从人文生活角度来看，实现居民从物质满足到精神丰盈。

  从城市发展角度来看，盘活土地价值，为城市挖掘空间的服务力。更像是一座城市文化的延续，有着新建城区永远无法取代的优势，其保留了原有建筑的特点、形态，保证了城市文化、传统习俗的传承与延续。人类不能只在回忆中找寻老城区的影子，更应该让老城区充满活力。未来，告别了“大拆大建”时代的房地产市场是否会趋于冷静?还让我们拭目以待。

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