花样年存量开发背后利润下跌

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　　8月上旬，花样年召开2020年中期业绩发布会。财报显示，报告期内，花样年实现合同销售金额约为175.06亿元，同比增长32.9%；合同销售面积达135.4万平方米，同比增长21.1%。截至2020年6月30日，花样年在建及待建项目土地储备建筑面积约1237.2万平方米，较2019年末增长9.87%。

　　资料显示，花样年成立于1998年，为一家以金融为驱动、服务为平台、开发为工具的金融控股集团。2009年11月，花样年在香港联交所主板成功上市。

　　据悉，自1998年于深圳起步，截至2018年底，花样年集团在大湾区已有39个城市更新项目，其中分布在深圳不同区域的24个项目，已推进至不同的发展阶段。

　　转型背后

　　自2012年开始，花样年开始试图实现从地产开发商到金融控股集团的转身。2013年元月，花样年在深圳前海注册了金融控股公司，主要业务便是小额贷款等社区金融领域方面的尝试。同年6月，花样年发起的桂林市合和年小额贷款有限责任公司开业。

　　根据年报数据，花样年自2013年同比增长57.69%至3.17亿元之后，花样年中期归母净利润就起伏不定，且再未超过3亿元。

　　虽然近三年来无论是从合同销售额还是合同销售面积看，花样年总体表现在上升，但销售额同比增速放缓迹象明显，且销售面积在2019年同期出现负增长。

　　截止2020年6月30日，花样年在建及待建项目土地储备建筑面积为1237.18万平方米。

　　杠杆式增长无法花样年华

　　早几年前，花样年就开始存量发力，前后收购了大大小小近100多家物业公司。除了万达那一笔，大多都是小型物业。

　　而质量良莠不齐的众多资产，给物业工作带来了麻烦。面对产品质量问题，最有效的办法是花钱改造社区，把原来业主不满意的地方改造，比如说园林、设施设备、公共部位的装修。

　　这个过程中，花样年发现“轻资产”最后又变成重资产。

　　生活、空间、服务…几乎所有房企的定位都脱离不开这几个词。

　　但实际上，房企们提供的服务常常是两不靠的：房子不行，服务再上天也不行；而产品到位了，有些服务却始终跟不上。

　　产品和服务之间的逻辑是断裂的。这种情况下，房企想在下半场做服务，打法全是乱的。

　　值得注意的是，花样年集团短期借款达20.88亿元，同比增长96.07%，花样年表示主要系日常经营所需资金增加所致；短期借款主要为质押借款和保证借款。

　　2019年度，花样年经营活动现金流入307.92亿元，较上年下降12.42%。经营活动现金流出 299.45 亿元，较上年下降 12.85%。经营活动现金净流入8.48亿元，同比增长5.65%。

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