花样年21年,两度“进阶” | 见“圳”40年

编者按：深圳进入不惑之年，40年发展历程中，地产企业也紧跟深圳的步伐，伴“圳”成长，包含了很多地产人物南下闯荡的故事和创业史，以及名不见经传企业的崛起。搜狐焦点、焦点财经、搜狐城市值深圳特区40周年之际联袂策划，追溯典型房企成长史。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

花样年，是一家从深圳起家，成长为全国性企业的典型房企。

自1998年以来，深圳一直都是其总部所在及主要粮仓。截至目前，花样年在粤港澳大湾区共拥有46个城市更新项目，总建筑面积约1954万平方米，其中在深圳拥有27个城市更新项目，覆盖深圳全市。

除城市更新业务之外，花样年助力深圳的发展也体现在产业服务方面，如其与安博电子联手打造的ICPARK园区，搭载宝龙高新园区已形成了以新一代信息技术、新能源、新材料、生物医药和智能制造为主导的产业格局，助力龙岗高新产业新格局的形成，促进了深圳产业结构的升级。

20多年来，花样年以深圳为基点，在持续深耕大湾区的同时，将业务逐步拓展至成渝都市圈、华中都市圈、长三角都市圈和环渤海都市圈，成为了一家全国性房企。

但在其发展历程中，有过辉煌，也有过挫折，并非一帆风顺。一方面，其旗下的彩生活曾作为“物业第一股”上市，开启了房企分拆物业上市的潮流；另一方面，因转型轻资产的决策，地产业务规模落后，行业的排位由30强下降至百强。

如今的花样年，正在加速回归主赛道，谋求跨入千亿阵营。

从投资商到开发商

曾宝宝是花样年的创始人，也是花样年的最大股东和背后真正的老板。

成立之初，花样年并不是以开发商的身份出现，大多数时候是以投资商的身份，参股深圳各公司的地产项目。可以说，2000年之前的花样年颇为模糊。

2000年，潘军加盟花样年，花样年转型成为开发商，先后在深圳开发楼盘，并在成都等地拿下多块地块。彼时，曾宝宝任董事长，潘军任常务副总经理。

两年后，二人成功策划了“克林顿中国秀”房地产营销案例，成为了地产营销界津津乐道的话题，并一举奠定了花样年在深圳地产界的地位。

当时的深圳地产圈，已经有由万科、华侨城、招商、金地、中海等房企形成的一线阵营，以及由星河、卓越、京基、佳兆业等组成二线联盟，而花样年也成为了二线联盟中的一员，并成为了其中的领军者。

花样年能取得如此成就，一方面是因为曾宝宝，另一方面则是因为潘军。潘军是深圳地产界的营销能人，正是曾宝宝的人脉与潘军的营销能力的结合主导了花样年的发展，2009年，花样年在港交所成功挂牌上市。

在此后的多年间，曾宝宝推动潘军成为花样年的“一把手”，全权负责花样年，自己则退居幕后。

转型轻资产

2012年，已经是花样年控股董事局主席的潘军，在业内率先提出由地产开发商转为社区服务商，开启了花样年的第一次转型，并喊出“请不要再叫我开发商，谁再叫我就跟谁急！”。

潘军认为，增量市场已经在走下坡路，但巨大的存量市场蕴藏着巨大商业价值，激活存量市场价值的载体就是社区。

自此，花样年开始了为期五年（2012年-2016年）的业务转型，从重资产的房地产开发商向轻资产转型。2014年6月，花样年分拆物业板块 “彩生活”于香港上市，成为“物业第一股”，并依靠“彩生活”这一社区服务运营商的角色，成为中小房企的转型样本。

但正如一枚硬币的正反面，对花样年而言，彩生活这一面是幸福的，但是地产业务这一面却是焦虑的。与花样年预想的不同，存量房时代并没有到来，棚改为房地产行业提供了巨大的蓝海市场，这也使得花样年错过了2015-2016年火爆的房地产市场。

轻资产转型的五年，花样年70%的精力都在彩生活、美易家、社区养老、金融、旅游方面，住宅开发量较少，导致自身业务比例轻重失衡，地产开发业务销售额增速“停滞不前”，2012年—2016年，花样年分别实现销售额80亿元、101.7亿元、102.14亿元、112.7亿元、122.06亿元。

也正是这段时期，花样年的规模开始大幅落后，从30强跌到50强，后来跌到百强，2019年以362.1亿元的销售金额排名第75位。

2016年11月，花样年创始人在微博上承认公司的决策失误，“我们骨子里是没有做’轻资产’基因的。”2016年业绩发布会上，潘军宣布了花样年的第二次转型，“从2017年到2020年，花样年将依托社区服务，进行第二次转型，轻重并举。”

重回赛道

从“重”到“轻”到“轻重并举”，重新加码房地产业务，花样年在2017年记性第二次业务转型，并于2019年上市十周年之际提出“二次创业、弯道超车”的集团策略，同时在人员架构方面做出相应的调整，新引进和任命了一批高层，其中最引人注目的莫过于退居幕后多年的创始人曾宝宝回归。

2019年5月22日，花样年召开股东大会，重选退任董事、公司创始人曾宝宝为执行董事。并于2020年初正式任命曾宝宝担任花样年地产集团CEO，向花样年控股集团董事会和董事长潘军汇报。

对于曾宝宝的回归，花样年内部人士指出，作为带领花样年21年一路走来的两位“代言人”，潘军讲温度，重人性;曾宝宝讲速度，追求独特品质。创始人重回地产业务经营一线，带头领跑，也是她和潘军二人在双头部业务：地产、社区两大板块的分工细作，欲打造花样年2.0时代。

此次曾宝宝回归意图很明显，给花样年“上规模”。今年上半年，花样年分别在成都、南京、杭州、绍兴等城市获取了18幅土地，总建筑面积达到300万平方米，总货值约438亿元，为未来的销售增长奠定了基础。

潘军将行业分为三个梯次，第一个梯次为TOP20的头部房企，第二个梯次是行业TOP50的房企，有机会在未来两年内进入千亿规模，最后一个梯次则是百强房企。目前，花样年正处于第三梯次，正在向第二梯次冲刺。

在城市更新方面积累的优势，是花样年发起冲刺的底气所在。目前，花样年在粤港澳大湾区已有46个城市更新项目，涉及深圳、惠州、中山、佛山、广州等城市，总建筑面积约1954万平方米，总货值3845亿元。

但有一点不可否认，花样年在加速重回赛道的同时，也损失了部分权益，与同行合作力度的加强，使其在2020年新增土地储备中权益比例仅占38%。

在城市更新方面，花样年也有部分项目与同行建立项目权益交换机制，通过交叉持股，实现了对不同区域的兼容。

行业内专业人士分析道，这样的方式，目前在行业很普遍，是房企做大规模的一种途径，可使得销售业绩快速上升，企业排名得到提升。但也存在隐患，即销售增长无法带动经营业绩的提升，导致营收和利润增速低于销售增速。

花样年也意识到了这一点，称未来要将土储权益比保持在60%以上。如今，花样年正在通过“地产+社区”双头部战略，轻重并举，打造中国一流的房地产社区“智”造商和最大的社区O2O服务平台。

21年来，花样年持续深耕粤港澳大湾区，如今更是成立了大湾区的城市更新团队，巩固其在深圳乃至大湾区的领先优势。据了解，目前城市更新团队在岗员工已经超过100人。

“深圳是花样年的发祥地及总部所在，一直以来，我们都坚定看好深圳，建设深圳，与深圳同发展，”在深圳经济特区40周年之际，潘军说道。

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