中银国际：禹洲集团拟分拆物业商业上市，有望价值重估

　　近日，中银国际发表固定收益研究报告指出，禹洲集团（01628.HK）上半年业绩符合预期，拟分拆上市物业和商业板块，且有制定合理的债券回购计划，对禹洲集团的未来发展充满信心。

　　区域深耕的发展策略优势凸显

　　中银国际关注到，禹洲集团上半年的业绩表现符合预期，且优于行业平均水平。

　　半年报显示，上半年，禹洲集团实现收入达120亿元，核心利润为11.4亿元，毛利率升至约22%，稳健回归。

　　同时，上半年禹洲集团持续实现规模增长，累计实现合约销售金额527亿元，同比增长23%，其中长三角区域占合同销售额的65.5%，区域深耕的发展策略优势凸显。

　　下半年，禹洲集团可售货值高达1319亿元，其中约60%为新货，且90%位于一、二线核心城市。在充裕优质的土储货值支持下，管理层有信心实现1100亿元的全年合约销售目标。

　　债务结构持续优化

　　自“三道红线”出台后，降负债成为多家房企的重要动作。禹洲集团也抱着坚定去杠杆的决心，积极主动进行债务管理，平衡财务风险。截至2021年上半年末，禹洲集团总负债由2020年末的640亿元大幅下降到602亿元。

　　“三条红线”指标方面，净负债比率也由2020年末的86%下降至80%；现金短债比持续优化，提升至1.85倍；剔除预收款之后的资产负债率为74%，较2020年年末下降约4个百分点。目前，禹洲集团“三条红线”中所有指标均稳中有进，并已经满足了其中的两条。

　　中银国际认为，随着集团的债务结构持续改善，相信禹洲集团有望于2021年底实现“三条红线”全部达标。

　　分拆物业商业上市，有望价值重估

　　上半年，禹洲集团坚持一贯审慎稳健的拿地策略，以精准的眼光新增4个优质项目，全部位于一、二线及准二线城市，可售资源总额约为111亿元。

　　截至2021年上半年末，禹洲集团拥有总土储约2200万平方米，总货值约4428亿元，可满足未来两至三年公司的发展需要。

　　中银国际认为，上半年土拍竞争激烈，预计下半年土地市场会有所降温，禹洲集团将于下半年在后续的土拍市场中获取利润空间更有保证的优质地块。

　　此外，中银国际预判，禹洲集团计划在近期分拆其物业及商业板块独立上市，有望实现价值重估。

　　综合多方面情况，中银国际表示，禹洲集团优异的业绩状况、持续改善的债务结构及丰富的土地储备将支撑禹洲的未来稳健发展，看好禹洲集团的后期表现。

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