禹洲集团稳健发展 多家投行看好维持“买入”评级

  当前房地产行业已步入下半场，调控政策及金融监管持续收紧。在此背景下，高质量发展已成为房企们的必然选择，禹洲集团（01628.HK）也不例外。

  据悉，禹洲集团自成立以来，一直以稳健的经营理念而著称，与房地产发展政策同向而行，2020年成功实现千亿目标。近日，摩根大通、汇丰银行、中银国际、兴业证券、中泰国际、美国银行等多家投行发布研报表示，看好禹洲在严苛的市场环境下能够破局而出，对其未来发展充满信心；并纷纷给与“买入”评级，最高目标价4.1港元。

  销售稳健增长  2021年目标可期

  2020年地产行业普遍受到疫情不利影响，在整体增速普遍放缓的情况下，禹洲集团截至2020年12月31日，累计实现年度销售金额人民币1049.67亿元，同比增长39.7％，处于行业平均水平以上。

  自2017年提出三年实现销售千亿目标以来，禹洲集团一直稳扎稳打，秉承「区域深耕，全国领先」的战略指导方针，积极深耕布局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域六大都市圈，合约销售额从2017年的人民币403亿，到2018年的人民币560亿元、2019年的人民币751亿元，再到2020年超额实现千亿目标，成功跻身千亿俱乐部。

  步入2021年，禹洲销售表现持续强势。最新数据显示，禹洲一季度累计合约销售金额达人民币220.98亿元，同比增长113.26%，合约销售均价为人民币18,029元/平方米，同比增长15.69%。

  美国银行认为，随着禹洲加强内部管控、提升并表比例的相关举措得以严格实施，未来收入及毛利率将恢复至正常水平，预计在2021年上半年/下半年确认收入分别为人民币120/150亿元，毛利率为20％。此外，摩根大通表示，禹洲实现2021年确认收入的可能性非常强。2021年禹洲可售货值达人民币1,850亿元，对于实现1100亿元的合约销售目标没有风险。

  现金流和土储充裕   “三条红线”全达标指日可待

  自2020年“三道红线”出台后，稳健的财务管控成为未来企业发展的关键。禹洲集团自上市以来，一直采用审慎的财务政策，积极主动进行债务管理，优化债务结构。截止2020年12月31日，禹洲的现金及现金等价物约为344亿6882万元，现金短债比接近2倍。

  同时，作为房企持续发展的“粮仓”，禹洲的土地储备也极为充裕。据了解，截至2020年12月31日，本集团的土地储备总可供销售建筑面积约2,310万平方米，足以满足集团未来三至四年的发展需求。此外，禹洲的城市更新项目也迎来收获期，2020年在大湾区核心城市深圳、珠海、惠州布局3个优质城市更新项目，未来将继续大力推进城市更新项目落地实施，大湾区布局渐趋深化。

  鉴于良好的基本面，中泰国际证券认为，公司土储质量较好，聚焦核心城市，财务风险相对可控。汇丰银行方面指出，禹洲集团的资产负债表十分夯实稳健，资金流动性充裕，，可售资源充足，2021年1100亿销售目标实现的可能性较大。

  至于市场关注的“三道红线”，兴业证券认为，目前处于三道红线黄档，管理层承诺将在2021年继续降低负债率，在未来两年内争取将“三条红线”由黄档降低为绿档水平。同时美国银行也表示，公司财务稳健，再融资压力可控，流动性依然充裕。且目前三条红线里有两条长期处于达标状态，未来公司将加强债务管理，持续降低债务规模，使财务继续保持稳健，争取未来两年内降为绿档，全部符合国家的政策要求。

  物管及商业分拆上市在即  估值有望重构

  在地产业务稳健发展的同时，禹洲集团也在积极分拆物管及商业上市。2020年12月11日，禹佳生活服务集团有限公司（以下简称“禹佳生活”）向港交所递交了上市申请表格，目前正处于上市审核的阶段。

  据了解，禹洲的物业管理业务规模不断扩大，截至2020年12月31日，在管项目总建筑面积超过1,750万平方米，总合约面积超过2,600万平方米，其中来自于第三方在管建筑面积占比超过15%。同时，商业板块覆盖多种商业物业形态，包括购物中心、商业街及写字楼，着力打造出「禹悦」品牌购物中心和「禹洲广场」品牌写字楼两条产品线。未来，还将推出UPLUS的服务价值体系，包含社区服务、商业服务、办公服务、智慧服务四大板块，致力于推动多元化增值服务的发展，提升品牌价值和客户满意度，发展潜力巨大。

  中银国际表示，禹洲物业在物业管理服务和商业运营服务方面均有建树，物业管理业务即将分拆独立上市，或将成为股价催化剂，助力集团价值重估。考虑到禹洲集团收益有望持续转好，目前估值处于较低水平，而且股息率十分具有吸引力，维持禹洲集团“买入”评级。

  与此同时，禹洲集团保持着行业内领先的高派息水平。禹洲集团方面表示，2020年拟派发末期股息每股21.5港仙，连同中期股息每股12港仙，合计共派出股息每股33.5港仙。

  面对严峻的市场环境、激烈的行业竞争，千亿之后的禹洲将轻松上阵，继续秉承『区域深耕，全国领先』的战略指导方针，紧紧围绕『立产品、优服务、提运营』的目标，全面聚焦产品和服务，实现高质量的增长，行稳致远！

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