【阿伦读中报第三弹】增收不增利，荣盛发展的规模之殇！

美丽世界的孤儿

最近关于中报的话题在地产圈很热，今年的情况更是如此。为了集体过河，躲避火力，不少房企选择的披露时间点都十分集中，甚至出现了一天之中多达数十家房企披露中报。

本周，截至目前，吸引阿伦关注的房企有那么几家，比如时代中国、雅居乐等，但最让阿伦想要写一篇的便是荣盛发展(002146,股吧)！

相比于其他发布中报的房企，荣盛发展的这份中报显然更具有代表性，代表着行业中部分房企在今年发展中的特点——增收不增利！

昨天，阿伦还在和某Top3房企品牌总的饭局上聊起规模与利润之间的平衡关系，今天就在荣盛发展的这份中报发现了有趣的现象，自然要大书特书一番了~

早在2007年8月8日，北京奥运会开幕倒计时一周年的日子，荣盛发展就成功登陆深交所，也因此成为河北地区首家上市的房企。如今，已上市14年的荣盛发展，发展到什么规模了呢？接下来阿伦为大家逐一解读中报里的各组数据。

1、销售额

2021年1-6月，荣盛发展实现签约金额599.22亿元，与2020年的482.25亿元相比，同比增长约24.26%。这样的增速，在今年的大背景下，属于Top50房企中增速较快的了。接下来，我们再来对比一下近三年的数据情况。

荣盛发展近三年同期业绩

制图：阿伦

从上面这张图表不难看出，2021年的中报业绩是荣盛发展近三年中最为亮眼的，这也体现出荣盛发展的野心！从增速上看，2021年上半年约为24.26%，2020年上半年约为3.54%，2019年上半年约为16.16%，近三年的平均增速约为14.65%，跑输市场。

正是由于在2020年上半年的疲软表现，使得荣盛发展在2021年的扩张野心愈加明显，业绩表现也十分抢眼！

2、净利润

翻看2021年荣盛发展的中报，增收明显的同时，是增利下降。

2021年1-6月，荣盛发展归属股东净利润约为25.32亿元，与2020年的29.46亿元相比，同比下降14.02%！

同样，我们还是对比一下近三年的数据：

荣盛发展近三年同期净利润

制图：阿伦

从上面这张表格我们可以看到，在近三年同期净利润的表现中，2021年的表现是最差的，甚至不如2019年。而从近三年同期净利润的增速看，2019年的表现是最好的，高达约31.02%；2020年则骤然下降，仅约为0.07%；2021年更是持续下跌，降成了负数，约为-14.02%！

计算下来，荣盛发展近三年净利润的平均增速仅约为5.69%！这样的增速不要说与Top50房企相比，就连Top100房企的平均水平也达不到！

这和昨天饭局中阿伦与Top3房企品牌总谈论的话题是吻合的：当下的市场，单纯规模的扩张已显得没有意义，一切以牺牲利润为代价而扩张的规模，都是徒劳！

3、现金流

现金流对于房企的重要意义，在2021年的市场环境得到了更加明显的体现！从中报披露的数据看，荣盛发展的现金流量净额约为12.47亿元，这一数据，与2020年同期的-39.01亿元相比，大幅上涨131.97%！

翻看近三年的财报，阿伦发现，这是荣盛发展近三年同期第一次出现现金流回正的情况，2019年同期该数据更为惊人的达到了-57.39亿元！

从上述数据对比不难看出，荣盛发展在扩张过程中，一直处于蒙眼狂奔的状态，尽管在今年现金流首次出现了回正，但与同等水平的房企相比，还是缺钱！

4、总资产

根据中报披露的数据，我们看到，荣盛发展截至2021年6月末的总资产约为2935.53亿元，这一数据与2020年12月末的2915.43亿元相比，增长约0.69%。这样的增速，还不如即将退市的首创呢！【阿伦读中报第一弹】首创置业迈不过去的坎是什么？

5、每股收益

今年上半年，荣盛发展的每股收益约为0.58元，与上期的0.68元相比，下降约14.71%！只增收，不增利，股票表现还出现了明显的下降，跑输大盘。荣盛发展在上半年的表现，可谓是赔本赚吆喝！

6、加权平均净资产收益率

从上述数据的糟糕表现中，我们就不难推断出，荣盛发展的ROE也绝对好不到哪里去~

从中报披露的情况看，今年上半年荣盛发展的ROE仅约为5.12%，与2020年同期的6.76%相比，下降约24.26%！这个数字是不是很熟悉？巧了，这正是荣盛发展今年上半年业绩增速的数据，一涨一跌之间，更显现出荣盛发展的规模之殇！

7、三道红线

看过上述6组数据后，大家想必也对荣盛发展是否踩中三道红线颇为关心。据中报披露，截至今年6月末，荣盛发展扣除预收款后的资产负债率约为70.81%（大于70%），净负债率66.50%（小于100%），现金短债比1.16（大于1），踩中了一道红线！

8、拿地与土储

观察一家房企的发展，不要听这家房企说什么，要看这家房企实际上是怎么做的！“2021年荣盛发展将不再追求规模扩张！”2020年财报发布会上的话言犹在耳，那么2021年上半年荣盛发展真的不再追求规模扩张了吗？

非也！

根据中报披露的数据显示，报告期内，荣盛发展先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角区域的16个城市拿地28宗！这样的拿地力度，可一点儿都不像一家声称不再追求规模扩张的房企！

不过，即便是这样的情况下，截至今年6月末，荣盛发展的土储建面为3741.25万平方米，与2020年12月末的3835.98万平方米，下降约2.47%。

用一句话总结就是：拿地其实并不少，只是去化的更快罢了！

9、下半年展望

看过荣盛发展在上半年的主要财务数据，阿伦感叹到一家中型房企所面对的压力是如此之大！在调控政策密集出台的大背景下，起家于河北、重仓在环京的荣盛发展，势必受到调控政策的打压！

在这样的情况下，荣盛发展的利润空间正在被挤压，如果再去一味地追求规模上的扩张，那么随着摊子铺的越大，经营压力也会随之加剧！

实际上，作为河北地区唯二的大型房企，相比于另外一家已经名落孙山的华夏幸福(600340,股吧)，荣盛发展的日子要好过不少。只是，摆在荣盛发展面前的路，是如何避免因扩张所导致的净利下滑，以及随之而来的盈利能力下降所带来的一系列问题。

非知之难，行之惟难；非行之难，终之斯难。希望这句话的所影射的事情，荣盛发展能知、能行、能终！

本文首发于微信公众号：阿伦侃房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

【阿伦读中报——序】Top50房企重新洗牌！
【阿伦读年报第九弹】站在三岔路口的旭辉,该往哪个方向走?
【阿伦读年报第三弹】优等生碧桂园的定力
中指研究院：上市房企“增收不增利” 总资产规模增速降至2成
【阿伦聊业绩第六弹】增业绩、降负债，恒大这两点做到了吗？
【阿伦读年报第四弹】 当我们在谈论碧桂园的时候,我们在谈论什么?
2019年房企规模稳增,“增收不增利”显现
净利缩水5800万！成本激增负债高企 正荣地产首度出现增收不增利
房企去年收入再创新高,但增收不增利现象显现
增收不增利,华发股份半年业绩喜忧参半