盖房成本大涨，该心疼开发商还是购房人？

　　5月25日，国家发改委出台《关于“十四五”时期深化价格机制改革行动方案的通知》，其中明确指出，要加强和改进价格调控，做好铁矿石、铜、玉米等大宗商品价格异动应对，及时提出综合调控措施建议，强化市场预期管理。

　　该文件效果立竿见影，期货价格开始回落，但诸多期货已在2020年出现了一波上涨，虽然此次调控导致了下跌，但当下仍然处于高位。

　　此次文件出台的背景是，大宗商品的上涨。一个基本的逻辑是，大宗商品涨价最终会传导到终端消费者身上，而期货中最强的煤、钢焦、玻璃、水泥，也将会导致房价上涨。

　　铁矿石涨价传导至房地产

　　铁矿石是炼钢的原材料，价格的上涨将直接导致钢材及其相关制品的价格上涨，随着传导效应会传递给下游的施工单位，然后传递给开发商，而当下房地产调控政策越发收紧，房地产行业也不再是过去的流金流银的行业，开始精打细算降低成本。

　　实际上，建安成本是房地产公司成本管控的重要环节，施工单位人员林冲（化名）表示在建安成本上能做好成本管控的公司寥寥无几，开发商的建安成本大多维持在一个稳定的空间。以西南地区为例，建安成本通常在1500元/平方米左右，在全国范围内在1000—3000多元/平方米。

　　当下建安成本由于期货价格的上涨而上涨，铁矿石传导到钢材然后传导到了钢筋，钢筋价格从去年的4000元/吨直接上涨到了7000元/吨。这直接导致了施工单位的成本大幅上涨。

　　比如，某开发商议价能力极强，但由于公司订单颇多，本着薄利多销的原则，林冲所在的公司与该开发商签订了大量合同。

　　但林冲说，当下施工单位的成本大幅度上升，势必要向下传导，所以他们公司也与包括这家开发商在内的诸多客户签订了合同的补充协议。当下公司的决定是将合同金额变动全部改为跟随原材料波动而变化。

　　林冲透露，“涨价是必然的，但是涨多少我们也没数，只能这样签了。”实际上，长期以来，施工单位的利润并不多，当下更是遭到了重创，“过去差一点的项目两个点左右，好一点的项目八到十个点，但是今年这样的利润也保不住了，很多同行都在砍工资。”

　　“求大于供”惹的祸？

　　上游涨价，下游加价是市场常态，房地产也是如此。除非能够接受降低利润，否则开发商不可能降价，反倒是房价继续上涨的可能性更大。

　　房价上涨的动力除了成本上涨外，还有着行业驱动力，房地产的数项行业指标又创新高。

　　根据国家统计局的数据，2020年1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，2020年商品房销售面积176086万平方米 比上年增长2.6%，房地产开发企业到位资金193115亿元，比上年增长8.1%。

　　房地产行业，不论是投资还是面积甚至资金都在增长，这表示行业的上限在扩大，同时也会导致原材料消耗的增加。

　　众所周知，钢筋和水泥是房地产的主要原材料，房地产行业长期都是用钢大户，林冲表示，长期以来房地产行业的用钢需求占到了总需求的30%左右，房地产属于钢材的下游产业，直接受到钢材价格的影响。

　　黑色系金属上涨，其中螺纹钢创下历史新高，除黑色金属外，铜、玻璃等有色金属和建材期货也创下了历史新高，大宗商品继续涨价。有私募人士总结了过去一个月的期货走势，原油弱于铜，弱于铝，弱于煤、钢焦、玻璃、水泥等等。

　　玻璃期货来到了2945的历史高位；全国水泥价格指数CEMPI为158.95，也是近两年来的新高；沥青虽然不在最高位但也是3272的高点，建材行业整体涨价。

　　而钢材价格在国内更要看唐山市的走势。唐山钢价最近的走势是向下，上周唐山钢坯出厂价格5070元/吨，周比下调600元/吨；仓储现货5000元/吨，周比下调450元/吨。

　　今年以来唐山市已经加强了对钢铁行业的监管，要求限产减排。

　　3月19日，唐山市政府发布《钢铁行业企业限产减排措施的通知》草案，要求在3月20日0时-12月31日24时，对全市全流程钢铁企业（除首钢迁安、首钢京唐）实施相应的限产减排措施。

　　唐山某钢铁企业人士表示，在随后的4月，相关部门坚持全年要减产粗钢2000万吨，并召开了全国视频会议通报各省。但今年前4个月粗钢同比增产超过4000万吨，理论上要完成减产任务，那么未来8个月要减产6000万吨。

　　直接的说，对于钢材的需求还在增加，但是产能开始下降。

　　心疼开发商还是心疼自己

　　从当下看，钢材的产量在下降，但是房地产的投资却在增加，这会让房企本就持续下滑的利润率继续下滑。

　　据机构测算，重点房企2020年平均毛利率为26.2%，与10年前的历史高位比下滑超过10个百分点。不止毛利率在下降，净利润也开始呈现下降趋势。

　　不久前，滨江集团(002244,股吧)2020年度业绩说明会上，有人提问滨江集团本轮集中供地利润能有几个点？公司董事长戚金兴表示，“努力做到1%-2%的净利润水平。”滨江集团算得上杭州知名的开发商，在本地有着极强的品牌号召力，公司也做到了千亿元的销售规模，在全国大大小小的开发商中也算是小有名气。这样的公司尚且只有1%-2%的净利润，那么其他开发商同行呢？

　　另一方面，当下土地招拍挂市场开始实行集中供地，从当下的数次土拍结果看，土拍市场火热。开发商除了溢价率达到上限外，配套上也是下了不少本钱，成本不断逼近限售价，头上有封顶，脚下的高度还在不断提高，开发商的利润空间越来越薄。

　　所以，尽管集中供地一年有三次机会，但开发商也不得不抢，毕竟谁也不知道下次会不会竞争更激烈。

　　有人开始替开发商心酸，但是谁也不知道开发商的心酸会不会和成本一样继续向下传导。

　　但现在真实情况是，房价依然在上涨，上海易居房地产研究院5月24日发布的《中国百城房价报告》显示，今年前4月全国百城房价涨幅为13.6%。房价持续上涨已经28个月，而全国已有接近60个城市调高了房贷利率，本就不容易的购房现在成本更高了。

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