400万购房款不翼而飞 开发商购房人都被“套路” 分销代理乱象纷纷

  位于江苏省太仓市的新舟·新沪紫郡项目几个月前发生了一场戏剧性买房欺诈事件，十余名购房人原本交给开发商的400余万元购房款竟被代理销售负责人“神不知鬼不觉”的揣进了自己腰包。

  购房人深感愤怒。

  东窗事发后，购房人相继报警，案件核心人物也主动投案。随着调查的深入，公安机关发现这名代理销售负责人沉迷赌博，骗来的钱早已挥霍一空。

  销售人员的行为到底是合同诈骗还是职务侵占，在赃款难以追回的情况下，司法部门最终会对案件如何定性显得尤为重要。因为，不同定性对购房人来说意味着两种截然不同的结果。

  现在，购房人正面对着最艰难的等待，不仅要支付高额利息，半生积蓄化为乌有，一切都变得不确定起来。

  东窗事发

  利益之急，不仅烧出了花样百出的购房陷阱，还引爆了分销代理乱象，买房人不经意间就掉进圈套之中。

  发生在江苏省太仓市新舟·新沪紫郡项目的这起因分销代理产生的买房纠纷便是如此，十余位购房人明明是在售楼处付款签合同，白纸黑字写得清清楚楚，最终却被开发商告知购房手续系伪造，400余万元购房款被代理销售人员放进了个人口袋。

  时间拨回到2019年年中到2020年年初，在这大半年时间里，王先生等10余位购房人陆续在太仓市新舟·新沪紫郡项目购置了房产。

  太仓市，是由江苏省苏州市代管的县级市，位于江苏省东南部，东濒长江，与崇明岛隔江相望。新舟·新沪紫郡位于太仓市双凤镇新湖建业路南侧、204国道西。总占地面积约6.9万平方米，建筑面积为15万平方米，总楼数21栋，共计1343户。

  项目由太仓市新舟房地产开发有限公司开发建设，其宣传称这里是“太仓新区核心区域极为稀有的恢弘大盘，将打造成一个集花园洋房、观景住宅、主题商业为一体的大型国际化生活社区”。

  在王先生等购房之前几年间，新舟·新沪紫郡已经陆续取得多张预售许可证。

  虽然楼盘宣传不错，但王先生说，新舟·新沪紫郡实则是位于双凤镇边缘，位置较偏僻，房价也比较低，商铺和住宅单价均在1万元/平方米出头。

  整个购房过程虽然说不上顺利，但也是一个程序一个程序按部就班地进行着。多位购房人回忆，他们大多是先是缴纳定金，然后等销售人员通知再去交首付款、签认购协议书。

  按此程序，十余名购房人先后分别缴纳了总额10万~80万元不等首付款或全款，拿到了加盖开发商公章的收款凭证，办理了相应购房手续。

  “我们有的是自己去看的楼盘，有的是经中介公司介绍的。”王先生表示，在办理正式购房手续缴纳房款时，他们这些业主已经同售楼处负责接待的几位销售人员有过多次接触，所有手续均是在售楼处办理的，所以没有人对交易环节产生任何怀疑。

  有序的购房经过使购房人逐渐放松了警惕之心，但买房被套路往往就是这样的不经意。在这看似一切正常的背后，仍然沉浸在购房喜悦中的王先生等人却遭遇了一场突如其来的变故。

  购房之后，部分购房人要求按程序进行网签，在遭遇当事销售人员多次无故拖延后，有业主直接联系到了开发商，却被告知尚未收到购房人全部购房款，仅有部分到账，购房人所提供的购房凭证和收据存在伪造。

  在王先生等人看来这是不可思议、令人极度气愤和无奈的一件事。所有手续的办理和购房款缴纳均是在售楼处由销售人员指引完成。况且，他们从未和销售人员有过任何私下交易，“都已经在售楼处交了钱签了字，开发商怎么说不认账就不认账了呢？”

  “有的人实际交了15万元，开发商全部不承认；有的交了20万元，开发商只承认到账3万元；有的人交了77万元，开发商只承认到账5万元。”事发之后，眼看着购房款要打水漂，王先生等购房人开始多方接触开发商，要求其认可全部购房款，但均无果。

  王先生说，在这大半年时间里很多业主是分多次付清购房款，却只有部分出了问题，这着实令人费解。“我们相信在售楼处进行的交易是合理合法的，但我们也有绝对理由相信开发商在管理上存在严重漏洞。”

  一场不算“高明”的骗局

为了使骗取购房款行为不败露，唐某想尽办法伪造了发票、合同等凭证以换取购房人的信任。图中收据为假。

  事情变得扑朔迷离起来，在得知购房手续涉嫌伪造，意识到问题的严重性之后，自今年2月29日开始，陆续有购房人向太仓当地公安机关报案。

  更为巧合的是，就在2月29日第一名购房人报案之后，一名唐姓销售人员在其父亲陪同下到公安机关自首。购房人称，唐某正是此案关键人物，所有涉嫌伪造手续无法得到开发商认可的房款均与其有关。

  唐某是谁？为何会有能力有机会做这些事情呢？据中国房地产报记者多方了解，唐某实则为新舟·新沪紫郡项目销售代理公司之一，深圳新房网络科技有限公司及旗下楼讯网在该项目负责人。统筹安排其公司在该项目日常销售代理工作，负责和开发商进行工作对接，以及财务盖章等关键手续。

  多位购房人指出，由于该销售代理公司与开发商均在售楼处办公，购房之初大家均以为唐某系开发商员工；事发之后方才得知其真实身份。

  来自职务的便利和唐某的个人欲望为这场骗局埋下了伏笔。唐某自首后，公安机关随即展开了案件侦破工作，随着调查的深入事情真相浮出水面。

  据负责侦破此案的某警官透露，2019年年中开始唐某为一己私利，购置了一台POS机（销售终端），并把这台POS机和开发商的POS机一同摆放在售楼处前台，二者的外形一模一样，为同一厂家生产的同一型号机器。

  把售楼处当做了戏台，唐某就这样在开发商眼皮子底下唱起了“连环计”，这场“神不知鬼不觉”的骗局就正式开始了。

  具体做法也是简单得不能再简单，唐某在支付环节拿出自己准备的POS机后，购房人将购房款转到唐某个人名下。

贪心的唐某不乏“精明”之处。在骗取购房款的过程中，唐某只截留了一部分购房款，剩余部分交给了开发商。图中收据为真。

  贪心的唐某不乏“精明”之处。在骗取购房款过程中，唐某只截留了一部分购房款，在得到这笔钱之后为了使事情不败露，他还想尽办法伪造了发票、合同等凭证以换取购房人信任。

  擅长“浑水摸鱼”的唐某在这里下足了功夫。一方面，唐某将部分私自伪造的购房手续夹杂在真实有效的文件中，利用开发商财务等部门粗心大意，为“假文件”盖了“真公章”；另一方面，唐某还通过私刻公章等方式，伪造了剩余的收款和购房凭证。

  上述警官表示，此案涉及购房手续真真假假难以分辨，但多数用章均已经完成辨识。例如，部分收据用章是假的，认购协议书却是真的，甚至还有的公章是开发商上一个楼盘的公章。这也是为什么开发商对购房款部分承认部分不承认的原因；公章如果是真的，那么钱就进了开发商账户。反之亦然。

  涉案资金难追回

  这种看似不高明的手段在唐某手中却成为了一把利剑，成功的刺穿了开发商和销售代理公司管理上的漏洞。

  针对此案经侦部门调查显示，总涉案金额超过了400万元；且绝大多数均是购房人在售楼处缴纳的，这也正是购房人所疑惑的，即除了唐某是否还有其他人涉嫌犯罪。

  在王先生等业主看来，涉及购房者众多，涉案金额巨大，绝非唐某一人所能完成。当初在售楼处负责接待和协助购房人办理各项手续的三名销售人员也脱离不了干系。

  王先生还指称，经过多方了解，上述3名销售人员均与唐某有关系。其中一位男性系唐某亲属，另外两名女性分别是唐某的爱人和唐某亲属的女朋友。“这些人全都是唐某自家人，很可能是团伙作案。事发之后，我们有联系过这几个销售人员但予以否认，他们说自己也是受害人。”

  购房人口中的上述判断没有得到经侦部门的认同。上述警官称，唐某自首之后主动承担了所有责任，并声称所有事情均系其个人所为，与其他人无关。从刑事案件侦破角度来讲，目前的证据只能够追查到唐某一人，也就是说并没有证据表明系团伙作案。因为刑事案件调查讲求证据连环性，推理性质的看法不能够作为证据。

  5月7日，中国房地产报记者联系到了上述男性销售人员，该人士表示，“我也曾接受过调查，现在还在正常工作，如果涉案早就被抓进去了。”他还称：“唐某是一个很自大的人，平时最喜欢吹牛。”

  个人作案，意味着唐某将是购房人挽回损失的唯一关键所在，但现实情况或许更为糟糕。

  上述警官称，唐某沉迷于网络赌博，其非法所得的400余万元多数均已挥霍，只有部分经微信支付宝进行日常消费。目前仍然在筛查唐某是否还有钱，例如唐某是否曾将非法所得转账给了父母、朋友等，以及唐某名下的个人资产情况等，“但现在看来，大部分涉案资金已经难以追回”。

  案件定性有争议

  案件侦破到这里已经基本搞清楚了事情来龙去脉，这也使得经侦部门对案件定性显得尤为重要。

  有法律人士指出，在追赃难以实现的情况下，购房人通过民事诉讼或许可以挽回一部分损失。但现在唐某涉嫌刑事犯罪，按照刑事优先原则，民事赔偿等问题只有等经侦部门完成调查对案件有定论之后才可以继续进行。

  5月7日，上述警官透露的案件最新进展是，目前公安机关对案件的初步定性为合同诈骗，但因为这种案件很少见，对如何定性还存在着较多争议，所以最终到底定性为合同诈骗还是职务侵占目前仍未确定。

  “现阶段定性为合同诈骗仅仅是因为办案需要。就目前来讲，唐某以虚假行为骗了钱进入私人口袋，符合合同诈骗构成要件。”上述警官表示，虽然唐某实施犯罪时确实有利用职务之嫌，且犯罪行为还是在售楼处完成，但目前看这个原因在整个案件中占比较小。

  “经侦部门只是负责侦破此案，案件最终定性将由检察院完成，但无论是刑事还是民事司法总的原则都是保护弱势群体，相信在具体处置过程中各方一定会考虑购房人的实际困难。”上述警官表示，此案涉案金额巨大且钱都退不出来，即便是唐某自首也不会对最终判罚有太多影响。按照唐某目前情形，如果判定其为合同诈骗，那么刑罚时间应该在10年左右；如果判定是职务侵占，那么刑罚时间至少是十几年。

  事发之后，对唐某此前所为之事并不知情的深圳新房网络科技有限公司随即派人前往太仓进行调查。发稿之前，中国房地产报记者通过公开电话再次联系了该公司，其工作人员表示现已查询不到唐某在该公司任职信息，或已离职。该公司在太仓区域的代理销售工作也已进入了撤场阶段。

  与此同时，记者通过太仓市主管部门公示的新舟房地产开发有限公司电话联系了该企业法人周某，其接通之后表示“您打错了”，随即挂断了电话。

  艰难的购房人

  自向公安机关报案之后，这场意料之外的买房纠纷已经持续了几个月时间。现在，承压最大的便是这些购房人。

  为了凑足首付款或凑够全款，他们大多通过各种途径进行了借贷，有的把自己的房子抵押出去，有的是从亲戚朋友手中借的钱，更有的因为孩子结婚急用房借了高利贷。

  “每个月六七千元甚至是一万多元的高额利息真的是压得大家喘不过气。”虽然朋友都在劝王先生想开一些，但明明是在售楼处买房怎么就突然被骗了呢？这让他感到无比气愤，“这可是半辈子的钱，每天都睡不好，也不敢告诉家里人。”

  现在损失能否挽回是这些购房人最关心的问题，以及经侦部门对此次案件的定性到底是什么，即唐某是涉嫌合同诈骗还是职务侵占，二者对于购房人来说将有着截然不同的结果。

  北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣在接受中国房地产报记者采访时说，合同诈骗是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，通过虚构事实、隐瞒真相、设定陷阱等手段骗取对方财产的行为。或者是合同一方当事人故意隐瞒真实情况，或故意告知对方虚假情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示，从而与之签订或履行合同的行为。

  职务侵占罪是指公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大的行为。

  “合同诈骗与职务侵占最大的差异在于一个侵占的是合同相对方的财产，一个侵占的是单位的财产。”王玉臣表示，如果最终定性为职务侵占罪，购房人的损失或许可以降到最低。因为职务侵占罪其侵犯的客体是公司，而非购房人。这就意味着购房人实际上已经支付了购房款，购房款也到了开发商这里，但是被唐某给侵占了。即，购房人不存在损失，损失的是公司。

  “我更倾向于唐某的违法犯罪行为构成了职务侵占罪。”王玉臣认为，唐某是开发商委托的销售公司在这个项目的负责人，所有违法犯罪行为都是发生在这个项目销售现场。从委托关系责任承担来看，唐某代表的是销售公司，他实施的销售行为属于职务行为，销售公司是受开发商委托，由此所产生的法律后果应当由委托方即开发商来承担。

  王玉臣进一步分析说，购房人在售楼处拿到了相关合同和票据，虽然一部分可能存在伪造，但是作为购房人是无法分辨的，购房人完全有理由相信唐某是代表着开发商，也有理由相信自己的房款实际已经支付给了开发商。反观开发商，售楼处现场竟然出现多余POS机，甚至对一些伪造合同上还盖了章，管理上显然存在问题。出现这种情况后，相关法律后果如果由购房人来承担，是显失公平的，也不符合委托关系、代理关系的相关法律规定。

  至于唐某以外的3名销售人员，王玉臣说：“如果他们没有直接参与，一般是不需要承担责任的。”

  “这种案件虽不常见但却也不是一次两次了。”结合本案，王玉臣提醒到，开发商今后务必要做好销售现场管理和监管。广大购房人也务必注意自己付款的对象是谁，在刷卡时小票回单上会注明主体是谁，一定要审慎检查收款方是开发商还是个人或第三方公司，从而最大可能地避免上当受骗。

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