重要信号：2021年，“房产投资时代”正式宣告结束了？

来源：房产装修家居资讯时间：2021-05-24 07:20

中国楼市过去20年房价屡屡创新高。买房升值的心理已经在普通人心中根深蒂固。

《中国房地产报》引述的一组数据：房地产占中国家庭资产的份额达到65%至70%，比美国高出两倍，房产增值收入，占家庭财产增值90%以上。

据《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，国内有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均有1.5套房。

起初，人们会买县城的房子、村镇的房子、小城市的房子，随便买个都能升值。进入2015年楼市开始分化，三四线城市楼市上涨的速度明显放慢，少部分城市甚至出现下跌。一二线城市则继续上涨。投资客的目标开始转向一二线城市。

2016年之后，楼市限购开始加码。一线城市非户籍人口买房需要连续社保5年，二线城市一般要2年社保。三四线虽然不限购，但房价上涨预期减弱，不大可能受投资客青睐。

特别是2016年底国家提出“房住不炒”的定位。这意味着炒房的大门开始关闭。

但层层设卡之下，炒房之风仍存在。比如因为户籍人口可以购房两套买，有些地方入户门槛极低，因此迁户口买房成为突破限购的一种方式。进入2020年，楼市继续回暖，少部分楼市火爆，日光盘、排队、摇号成为一种常态。一方面，说明一二线城市住房供需存在矛盾。另一方面，由于炒房的存在加剧了这种态势。

因此，严防炒房的补丁开始打上。比如深圳715新政中规定即便是深户也要有连续3年社保才有购房资格。

后来，一二线城市新房二手房价格严重倒挂，新房比周边的二手房普通低20%左右，被视为买到就是赚到。大量投资客涌入新房市场，加剧了刚需买房难。需求与供应严重不匹配，新房摇号又成为一种常态。

起初，新房摇号并不设条件，让炒房客钻了漏洞。后来，摇号中增加了无房家庭入围的比例。但是名下无房不等于不是炒房，因为一是房子已经卖了，二是通过代持买房。再后来，新房抢购开始比拼社保年限，之后发现仍然不能完全杜绝炒房。最终10年无住房转让记录成为打新中最关键的积分增量。

最关键的是，买房查首付、查流水也变得严厉起来。对于首付款，只能是家庭自有资金，而不能是借款。如果是父母给的，还要查父母的流水。对于房贷，则要查流水，如果房贷是2.5万，那么夫妻双方的半年或一年月流水起码要5万元。

可以说，楼市“打新”一波打补丁下，对于炒房卡得死死的。

但是很多东西看似严密，也有不少漏洞。比如：1、通过代持突破限购、限积分买房或买新房。这甚至变成为一种产业链，比如最近的深房理事件，令人刮目结舌。2、有些投资客把房子放在父母、丈母娘、孩子名下，自己本身不是刚需，名义上却是无房。

2021年楼市或将迎来新变局。

主要有两个标志：

1、为突破限购代持炒房，或被视为违背“公序良俗”并认定协议无效！

不久前，最高法公布了一份裁判文书，明确了“借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效”。

2、房地产税最快今年可能在部分城市试点

5月12日，四部委召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

5月21日证券时报网发表的文件中有提到：房地产税试点窗口期打开，专家建议新一轮房地产税改革在深圳、海南先行先试。

房地产税被视为抑制炒房最大的杀手锏。它的最大杀伤力在于大大增加了投资客的持有成本，比如老张持有房产11套，房产总值1.1亿，我们假定第一套免征，第二套起征，采用累计制，即房子越多，税率越高。假定最后老张平均税率是5%，那么老王每年需要缴纳的房地产税达500万。

房地产之所以炒作氛围强，原因在于房价持续上涨，稳赚不赔，赚钱效应高。房地产税的作用之一就是降低房产赚钱效应，扭转社会预期，即房产投资的收益明显降低，甚至可能亏损。

种种迹象表明：房地产税最快今年可能会在部分城市先行试点。

房地产税若出台，不一定能改变房价趋势，但它一定能防止房产投机炒作。当它真正来临时，即意味着“炒房时代”的结束。

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（责任编辑：董云龙）