住建部重要信号：2021年起，两类房子被“打入冷宫”？别再乱买了

数据显示，自98年我国房地产市场化以来，全国已拥有8层以上、超过24米的高层建筑34.7万栋，其中高层住宅23.5万栋。这两项数据均让很多欧美发达国家都望尘莫及。

各大城市对于建造高楼“乐此不疲”，归根结底有三个主要原因：其一，过去二十多年我国城镇化不断推进，大量农村人口进城，住房需求大增。但城市自身又受土地资源的局限，所以唯有不断盖高楼，想方设法提高土地利用率、提高空间利用率，才能满足民众日益增长的住房需求。更不要说，开发商建楼越高能获得利润也越高了；

其二，经济学家论证过，人口集群住在高楼里，实际上也有利于提高生产效率，降低社会成本和对自然的影响，从而实现经济快速繁荣； 

其三，不知从何时起，建高楼成了地方经济强盛的标签，不止城市之间在互相攀比盖高楼的高度和数量，连城市各区域之间，也在互相较劲。值得一提的是，从2015年开始，在房地产大潮的推动下，高层住宅甚至开始大量出现在全国各地的小县城中，笔者老家一个人口不足50万的小县城，住宅都已经盖到二十八层高了，整体建筑高度超百米。

越来越多的年轻人更热衷于购买高层住宅，归根结底是看中了高层的采光好、通风好、视野好等优点，但殊不知高层住宅也有非常明显的缺陷，随着这些缺陷被爆出，越来越多的购房者才开始意识到高层住宅的优势远远不及“弊端”明显：

第一、居住舒适度不高，尤其是三四十层的超高层住宅。伴随着房价的不断上涨，很多一线城市过去这几年建造了不少超高层建筑，深圳、上海尤甚，200米以上的高楼如雨后春笋般拔地而起。但不得不说，绝大多数超高层住宅居住体验都不好，核心原因是容积率高，整个小区“人满为患”。不管是下楼遛弯，还是乘坐电梯，都很头疼。尤其是最顶层的住户，如遇上下班高峰期，可能等电梯的时间就需要半个钟头。此外，人员嘈杂势必会制造各类噪音，高层住宅的人员流动性一般比较大，而且发生盗抢等事件的概率也比较高；

第二、高层住宅拆迁难，未来或沦为“永久贫民窟”。2010年后，我国正式进入棚改拆迁的高速发展时期，很多多层步梯房之所以开发商愿意接手拆迁，根本原因是这类住房拆迁后可以盖更高的住宅，利润空间巨大。但是像现在很多大城市动辄四五十层的摩天大楼，开发商不愿意接手的，因为至少需要盖到七八十层才有得赚。基于此，不难想象，几十年后，随着高层住宅基础设施的老化损坏等，这里可能真的会沦为居住条件最差的地方；

第三、维护难、维护贵、存在消防隐患等，也是造成高层住宅沦为“贫民窟”的主要原因。城市规划设计研究院院长李晓江直言不讳表示，高层住宅未来将面临的电梯故障、设施老化等问题，会使得其成为一个沉重的负担。

高楼“停建”？

正是因为彻底看清了高层建筑未来存在的各种“麻烦”，所以2020年4月份住建部才联合发改委发布了“高楼停建”的通知，不仅限制超大特大城市建造高楼的高度，更明令禁止中小城市未来再盲目建造高层建筑。 

通过对上述停建高楼的通知的分析不难得出结论：很显然这一次国家动真格的了，从2021年起，全国绝大多数城市都将“停建”高楼大厦。对应城市能级允许盖楼的高度我们可以肯定，未来除一线城市外，其它城市建设250米以上的超高层建筑几乎不可能了。尤其是想建造500米以上的摩天大楼，则更加不切实际了，一方面这是国家明令禁止的，另一方面即使确需建设，但审批条件也必然非常苛刻。其中最值得一提的就是县城，很显然为了防止小县城学大城市无序扩张，直接剥夺了小县城建高层的权力——通知中明确强调，未来县城要以多层住宅为主，4层以上就必须配电梯。

不仅如此，2021年3月39日，住建部又传来了重要信号——住建部发了一份加强县城绿色低碳建设的意见稿，公开征求意见。这份征求意见稿中有3点非常关键：1、县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；2、县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配；3、县城原则上不准建超过18层的建筑，确需建设的应该经过严格论证。

根据我们对征求意见稿的了解，正式的通知一般都会在3-6个月内下来，换言之这份征求意见稿最快可能在今年6月初开始实施。这意味着全国的“高楼停建”率先从县城开始了，而且这一次不再是停留于口头上的讨论，是真真切切地要开始落实实施了。

住建部重要信号：2021年起，两类房子被“打入冷宫”？别再乱买了

不得不说，住建部的这份文件释放了重要信号，2021年起，县城的高层建筑可能要被彻底“打入冷宫”了，尤其是超过18层的建筑。未来对于县城的这类房子，别再乱买了。原因有两个：一则高层住宅在县城的生命周期很短，一般而言交房后4-5年小区就开始衰败，表现在基础设施老化，物业不作为，社区环境脏乱差等，这些因素都会促使这类住宅快速贬值；二则国家明令未来县城原则上不允许再建高层，明确县城以多层为主，这意味着高层住宅未来会越来越不吃香，因为它不是国家规范范围内的建筑，市场需求就会大大减少，未来交易的难度也会提升。

除了县城的高层住宅外，还有一类房子根据住建部的重要信号，从2021年起，也被宣布“打入冷宫”了，那就是大城市里的小产权房——2020年5月，住建部发出《小产权房不得借不动产登记“洗白”》的通告：针对分散登记形成的历史遗留问题，要求各地依法妥善处理，为不动产权利人排忧解难，但不允许所谓小产权房借此合法化。

透露的信号非常明确：现阶段小产权房必须依法处理，那些一开始就被认定是“违建”的小产权房，见一例必须拆除一例。至于很多人梦寐以求的“小产权房转正”更是没影的事儿。基于当前各大城市对小产权房的态度，想转正仍然是遥遥无期。

众所周知，小产权房无法确权发证，这意味着它不受法律保护，无法像商品房一样正常过户交易。所以它的交易都是私下的无任何保障的交易，换言之购买小产权房是有很大风险的，不仅面临“拆除”的可能，还有可能因为纠纷，最终落得“钱房两空”。

过去二十年，房地产行业创造了数不清的财富，早买房、多买房的人基本上都赚得盆满钵盈，更有甚者凭借拆迁、炒房实现了财富自由，阶级跃迁。但我们不止一次说过，过去这些年全国房价普涨，投资炒房者躺着赚钱，并非是个人的投资眼光高超，而是我们都处在一部上行的电梯中。尤其是在房地产黄金十年，闭着眼睛买房都可以稳赚不赔。但是随着国家房住不炒口号的提出，随着各类住房政策接连祭出，我们不得不认清房地产普遍“造富时代”的终结——未来房地产的投资价值没有消失，只是不会再发生类似于过去十年那种跟风买房就躺赚的美事了。对于投资标的的选择更要格外慎重，因为有些房子在政策上就已经彻底失去了投资价值，被“打入冷宫”了，比如县城的高层住宅和城市里的各类小产权房。对于这两类房子，千万别再乱买了。

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