关于2021年的楼市，住建部会议传递重要信号！

据中国建设新闻网，12月21日，全国住房和城乡建设工作会议召开，会议提出了2021年工作总体要求和重点任务。

我给大家解读下会议新闻稿中提到的亮点：

一、会议提到，2019年城镇、农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米、48.9平方米。

这个数据和统计局公布的基本一致。2019年国家统计局曾发过一则数据：2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米。如果人均是39.8平方米，按照一家三口来计算，家庭户均面积达到120平左右。这可能与大家实际感受到的有差异。比如你生活在一线城市，多数刚需家庭房子应该是在70平-90平之间。而现在全国城镇居民人均居住面积达到39平方米，无非是两个原因，一是三四线城市居住面积更宽敞，拉高了平均水平。二是被持有多套房人的平均了。

据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》：

我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。美国住户总体的住房拥有率为63.7%，低于我国32.3个百分点。

这么看来当前我国房子是够住的，不存在住房短缺，但是存在结构性问题，即三四线城市和县城房源供应充裕，而一二线城市则相对紧张。

二、会议指出：牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。

最近几年，住建部的年会中基本都提“房住不炒”，如果不提就罕见了，今年再提很正常。最大的亮点是“完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制”。所谓协同我认为就是限购、限贷、限售、限价、税收、金融（房贷利率、首付比、房贷资质）、房企（三道红线）等要要协同，达到稳房价的效果。

近期部分地方楼市开始进行楼市加税（增值税），楼市局部利率开始回升，银行加强对购房者贷款资格的审核，就是政策协同的一种。避免出现“万人抢房”现象。

三、会议还谈到：

1、加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

加强住房保障体系建设，最近一直在提。到底如何建设，现在会议明确“以保障性租赁住房和共有产权住房为主体”。即是政府将低于市场价的房子租给符合条件的人士，另一种是共有产权模式，购房者和政府共同占房子的“股份”，购房者自己居住，这样购房者就容易买到房子，只是转让时受到限制。可以让刚需有房住，又限制了炒房，符合“房住不炒”的要求。

2、扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

今年楼市最突出的问题是长租公寓暴雷，很大一部分原因在于，国内房价太高，租金回报率低，据诸葛找房数据：全国重点50城平均租金回报率不足2%。也就意味着开发商将自已房子出租的积极性不高，更热衷的是出售。所以市场上的租赁企业主要是中介模式，而不是直租模式。

租赁企业基本是重资产型，在资本的无限逐利下，往往不考虑风险，最终会暴雷。

这次住建部会议提了两个办法，一是在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房，说白了就是政策性租赁住房才最靠谱。二是整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

此前，南京发布《关于进一步加强全市住房租赁市场监管 规范市场秩序的通知》，最大的亮点是：

承租人向住房租赁机构支付租金周期超过三个月的，住房租赁机构应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，同时缴纳与经营规模匹配的风险保证金。

这个就有点像银行的存款准备金制度，如果存款准备金率是20%，那么我们在银行存款100块，那么有20块被央行冻结，放到指定账户。到时如果银行出问题了，存款准备金就是一份保险，避免住户受损失。

现在长租公寓也是一样，长寓公寓的模式一次性收取租客一年的租金，然后按月支付给房东租金。之所以出现暴雷，就是因为租赁企业将租客的租金乱挥霍。现在设立监管账户就是要告诉长租公寓们，如果没资金、没实力，就不要过来“玩”，不要想赚钱，又不想承担风险，或所有风险都让租客和房东承担。

未来，南京“监管账户”模式或将会向全国普及。

四、会议指出，进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。

2018年的全国住房和城乡建设工作会议提出，“深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构”。而今年的会议没提住宅政策性金融机构，但说了完善住房公积金缴存、使用和管理机制。我的看法是未来几年住宅政策性金融机构很难建立。

对于住房公积金制度社会上有很多议论。比如说公积金制度没有帮助到大多数人买房，更像是“穷人支持富人”。原重庆市长黄奇帆更直言建议取消住房公积金制度。

我的看法是没必要取消住房公积金制度，实际上住房公积金制度作用还是蛮大的，但是需要完善。

住房公积金制度的本质是企业和个人分别出一部分钱，放到指定的账户，到有需要时提取，比如买房、租房、退休等。

我一直认为公积金是一个“特殊的存款”，首先强制企业和个人按月存入，到了关键时候可以提取，这相当于给自己买的一份“保险”，当退休、疾病、购房时可以使用。

众所周知，每个国家的养老体系都由三大支柱构成，一是政府主导的基本养老保险（社保），二是企业年金和职业年金。三是商业养老保险。

第一种情况大家都知道了，第二种是企业和个人共同出资，建立对应养老金账户，供今后养老。第三是去保险公司交养老保险。

我国的情况是，第一支柱很强大，但第二、第三支柱很弱。美国的是第二、第三支柱很强大，充分解决了今后的养老问题。

养老金问题不能全靠第一支柱，也需要发展第二、第三支柱。最近的中央经济工作会议也提出了“要规范发展第三支柱养老保险”。

在我看来，住房公积金制度其实可以作为第二支柱的有力补充，因为住房公积金本身就是企业和员工共同出资的，只要完善一下退休时公积金的提取制度就可以了。

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