在成都二圈层买房,应该这样买!

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问：

1.提问：成叔你好， 现在买成都的二圈层的话该怎么选？成叔能否分别讲一下区域内的项目？

成叔：你好，从温江、郫县、新都、龙泉和双流五个区县分别来分析：第一是温江，这里是成都西边的重要门户，大多数三层圈的区县都要经过温江，吸引了一部分人口，价值自然也比较高。温江特别是红桥大片区，这里地段好，离青羊新城近，地铁建设成熟，区位配套完善，未来发展空间大，居住氛围好；第二是郫县，郫县发展最好的地方是犀浦，这里的发展得益于二号线，凭借地铁让犀浦和主城区连接起来，能承接大量产业人口外溢，不过人流量和区位配套都还不足，需要进一步加强；第三是新都，新都和温江类似地段都比较好，是成都北边的交通枢纽，升值潜力大，区位配套完善，满足日常生活需求；第四是龙泉，这里符合成都东进南拓的发展方向，并且区位适合刚需购房者，价格合适，交通便利，是一个优质区域；最后是双流，地段好、配套完善、价格低，不过教育资源需要进一步提升，总体来说，对于刚需来说是一个比较好的选择。具体详情项目推荐见内部分享。

2.提问：成叔你好，我最近看上的房子涨价了，买了担心高位接盘，不买又怕被别人买走或者之后买不起，想问现在在成都买房是不是买在高位了？

成叔：你好，其实大家都是受到自己所看到的一小部分市场局限而产生的困扰，涨价的房子确实存在，但这并不能以偏概全，从涨跌幅比例来看，涨价的房源是很少的，但是由于中介和卖方的宣传和渲染，导致恐慌的情绪在购房者中蔓延。目前来说，不必纠结，遇到合适的房源只要价格合理，都可以下手，如果怕亏就避开领涨的房源，一直拖着观望也不是件好事。如果期望2021年房价下跌，那么大概率是看不到了，成都的限购虽然严格，但也证明了这些楼盘都极具升值潜力，总有人买得起，楼市需求量一直处于增加的状态，这两年地价不断上涨，因此后期房价下跌不太可能，购房者不管是自住还是投资都要敢买敢卖，及时止损，从长远角度来考虑。

3.提问：成叔您好，我现在工作在成都，我爸妈在重庆，我现在就是很纠结以后买房是在成都买房还是在重庆买房？您觉得买哪里好呢？

成叔：你好，如果从城市发展状况来看，两者不相上下，都有自身的优势。但是近几年这两个地方的房价差距越来越大，去年11月成都房价在1.9万元以上，重庆房价在1.3万左右，出现这样的差距，并不是因为城市发展得好，主要是由于供需关系，虽然这两个城市的人口流动差不多，但是土地供应却有很大的差距，成都的土地供应比较少，所以相对来说房价要高一些。如果说这两个城市谁更有吸引力，那毫无疑问是成都，无论是从地缘、产业还是人口来看，成都都要发展的更好一些，重庆虽然不限购，但是三无限贷导致吸引力不够强。如果在成都买房，天府新区自然是首选，不管是产业还是配套，都走在成都各区域的前列，未来也将有巨大的发展和升值空间。

4.提问：成叔你好，我们家现在就是属于老破大的房子，在金牛区，目前规划是不会拆迁，近期小区还说要安装电梯，我们家现在就是考虑是留下来继续住呢还是卖掉买新房？

成叔：你好，中优背景下，成都很多地方的老破小大概率不会拆迁，而是使用美化、加装电梯、三供一业的老翻新措施，下面就来看看看金牛区：金牛区建设早，人口密集，房屋老旧的现象十分严重，这里有几个可以拆迁的点，首先是白果林，这里也是金牛区的核心板块，大部分房龄都在30年左右，如果只是做美化，那么未来相当长的一段时间内，这个区域还是比较破旧的；其次是北一环路段，这个区域很大，老破小房量多，部分房龄甚至在50年以上，过于老旧美化工作难以开展；然后是成华区的八里庄，这里属于曾经很多国营单位的宿舍楼，人员复杂，基础设施差；接着是双林路片区，这里的房子房龄大部分也是30年左右，部分区域的房子已经在进行美化，无法整体拆迁，不过这里文创建设比较好；接下来是东光小区，这里的餐饮比较出名，但是房屋老旧，交通和区位配套都不够完善；西边的双楠、玉林两个区域相对来说居住环境要好一些，楼龄也比较新。这些可以拆迁的房子都有一个共同点，人口密集并且有烟火味，可以说这些地方是最地道、最传统、也是最具有童年回忆的区域，但是由于时间太长，居住环境的整体改造也是必然的，建议有购房资金的话可以早点换新房。

5.提问：成叔您好，还有就是去售楼部看房，我同事跟我说可以跟销售砍价的，那我如何跟别人砍价？需要了解些什么？

成叔：你好，买房如何砍价：1. 砍价前要了解。销售都是有一套说辞的，上岗前会针对顾客的问题而培训；不同级别的销售也是有不同折扣的，级别越高的销售折扣也就越大；分批开发是开发商为了回笼资金和使利润最大化而采取的，对于投资，最佳选择是第一批；对于自住，最佳选择就不是第一批。好房源往往会掌握在营销高层手中，所以到了售楼处一定要尽量和营销高层取得联系；想要查询销售信息的话，可以去房地产交易网查询。2.砍价攻略。周末下午是一周里人最多的时段，很难砍价，一般来说比较好的看房时间是工作日或者周末上午。谈判前要先问问置业顾问的自报折扣，你可以试探性地说一个更优惠的折扣，若是有的话就下定金，这时顾问可能就会去打电话申请，其实这个优惠本来就有，只是争取来的折扣才会更珍惜。要问清楚付款优惠，不同的付款方式优惠也是不同的。凑人优惠，跟顾问说今天可以订两套房或两个人一人一套，可不可以申请多给优惠。谈判时多说缺点，一是可以显示你的专业，二是可以为砍价做铺垫。房源一般由营销高层控制，所尽量直接和他取得联系。一定要再次讨价还价，多争取优惠。

以上内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问

成叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。

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