调控升级!投资客被赶出广州热门区域!

酝酿已久的广州调控新政，终于落地了！

来看看广州调控新政的主要内容：

1、人才买房须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。

2、越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

新政是从22号凌晨开始实施，今晚估计会有很多人抢闸交易。

下面我们来解读一下。

针对第一条人才买房限购，需要连续缴纳一年社保，还不能补缴，意味着炒房客彻底无缘广州市场了。

对谁影响最大呢？

毫无疑问：黄埔和南沙。

2019年是广州楼市的至暗之年，当年12月份中央经济工作会议开完后，广州在一个星期之内，放松了三个区的限购，南沙、花都、黄埔。

放开限购后，广州楼市也没有明显的回温，当时大湾区的楼市热点全被深圳抢了。

一直到2020年疫情后，随着深圳调控逐渐升级，投资客的资金无处可去，政策宽松的广州就成了天然的投资洼地。

相对花都，南沙和黄埔才是广州重点发展的对象，于是投资客纷纷下注南沙和黄埔。

这两个区域也成了2020年涨幅最大的区域。

我早在2020年中就多次催促大家，无论是投资客还是刚需，赶紧上车广州。

就是因为预料到一线城市的门槛将来只会越来越高，这不，2020年末，南沙就开始收紧了贷款政策，一些优质盘几乎要全款才能买进。

所以之前跟着我们一起买入南沙的购房者真的是很幸运了。

现在广州调控一下是好事，说明了楼市短时间内太热了，需要消消火才能走得更远。

接下来南沙的热度估计会逐渐降下来。

但黄埔的话，就要分区域，投资客多的区域热度也会降下来，比如知识城。

但是老黄埔和科学城这些有本地刚需支撑的区域，新盘少，一房难求，尤其是一些开发商捂盘现象严重，热度很难降下来。

南沙和黄埔人才限购了，最利好的就是增城了，不限购，外地投资客依旧可以买入。

上个月樱桃去增城踩盘的时候就发现，目前增城新房卖得比二手房贵，位置好的已经3万＋了，但是二手房才卖2万出头，即便加上增值税费依旧划算。

去年广州市区涨了这么多，增城就成了洼地，加上人才限购，很多失去买房资格的刚需也会考虑增城，接下来增城也许会迎来一轮补涨。

另外第二条，增值税二改五，那买二手房的成本就会提高。

广州本来房价涨的就没有深圳快，加上广州利用杠杆买房的比例更少些，突然要交多交几十万，压力还是很大的。

现在广州的增值税是5.6％，比如天河一套房子总价600万，那就得掏30多万的增值税费，绝对会劝退大部分刚需买家，即便是投资客也下不了手啊。

去年广州二手房涨幅较大的板块都会受此影响，比如珠江新城、天河公园、牛奶场、金融城还有老黄埔、科学城。

基本上都是改善型的区域为主，这些区域不满五的二手房接下来就更难卖了。

不想承担高价税费，刚需只能选择已经满了五年的房子，尤其是次新房就会变得更加抢手了，价格也有可能会上涨。

或者是转头去买新房，所以新政是利好新房的。

现在广州的新房整体来说依旧是供不应求。

其中去化周期低于8个月的就有4个区域，包括黄埔区、南沙区、越秀区以及增城区。

最短的是黄埔区，仅需4.4个月。

现在老黄埔部分二手房都已经涨到5万＋，奔六万去了。

而老黄埔三个新盘，万科城光和富颐吹风价6万，但由于传闻黄埔限价5万，所以开发商一直捂盘不卖。

中鼎据说拿到预售证，价格在4.8万／平-5.5万／平。

如果是这样的话，那老黄埔的新盘都存在倒挂空间，加上短时间供货量严重不足，接下来老黄埔的新房只会更火热。

而买不到黄埔新房的刚需也会慢慢转移到其他区域，广州的新房热度还会继续维持下去。

总而言之，从目前的调控细则来看，广州的新政不算特别严格。

加上4月3号，广州今年出台的政策：

第一、加大土地端供应，部分区域“限房价，竞地价”。

第二、将给一手房出台指导价

第三、人才购房限售3年

第四、严格审查经营贷款

第五、人才限购，需缴纳一年社保

第六、二手房增值税二改五

……

政策是出的越来越多了，但是对比起最近轮番调控的其他热点城市，广州的新政还算温柔。

起码二手房指导价广州就没有提及。

这里有两个原因。

第一，广州楼市虽然火热，但对比其他热点城市真的不算夸张。

广州是从去年下半年开始上涨的，到现在一年时间都没有，深圳东莞好歹都持续了一年半以上，还有西安、合肥、宁波这些二线城市，长时间待机上涨。

而且广州冷热不均非常严重，去年大涨主要是天河黄埔南沙为主，番禺就一个万博能打，老城区荔湾、海珠、越秀很多板块都是微涨，从化、花都有些地方还跌了，增城也是最近才有起色。

这么一平均，广州其实上涨并不算夸张，所以调控也没有必要一棍子打死。

关键是广州也从未出现万人打新的场面，在这么多个查经营贷违规入市的城市里，广州的力度是最大的，单这一方面就比调控政策更有力。

第二，广州是广东省的老大哥，还要带动粤西北的发展，拖家带口，压力山大，财政目前而言离不开房地产支持。

接下来广州还要集中供地，在4月26号就要迎来集中供地的第一拍了。

▲数据来源：CRIC

在这种情况下，广州又怎么舍得大刀阔斧调控呢？要给开发商信心才行。

而且现在很多资金都在往大湾区其他城市跑了，所以广州也没必要一下子把楼市堵死。

当然如果广州楼市热度一直降不下来，调控补丁将陆续有来。

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