炒房客懵了!又一热门城市升级楼市调控

        来源：中国基金报微信号

        炒房客懵了！又一热门城市升级楼市调控，严禁滞后网签，严厉打击捂盘惜售、雇人排队

　　中国基金报记者 王建蔷

　　又有一城推出新政，楼市过热地区调控再次收紧。

　　日前，海口发布消息，将严厉打击房地产捂盘惜售、化整为零、饥饿营销、雇人排队等违规行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序。

　　事实上，下半年以来全国已有多个城市推出楼市新措施，全环节加码楼市调控。而自7月24日韩正副总理主持召开房地产工作座谈会以来，多地严格落实中央指示精神，抑制楼市过热。

　　海口新政直指开发商违规销售

　　将打击捂盘惜售、雇人排队等

　　8月4日晚间，海口市住房和城乡建设局官网发布《关于打击捂盘惜售等违规行为进一步规范房地产市场秩序的通知》，将进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护消费者合法权益。

　　主要内容包括以下几个方面：

　　1.严禁滞后网签。自通知印发之日起，各房地产开发企业要迅速清查已取得《商品房预售许可证》的项目已销售未网签房屋情况，及时签订商品房买卖合同并于30 日内向海口市房屋交易与产权管理中心提交网签备案资料。如逾期未报送，一经查处，予以严肃处理。

　　严禁滞后网签，意味着将限制尚不具有购房资格的购房者来海口买房。此前海南出台大利好，实施力度超过一线城市，建设零关税的自由贸易港等。由此，大量热钱开始流入海南购房，楼市出现过热现象。

　　对此尽管海南进行过调控，但由于落户门槛和人才购房的门槛都不高。有些购房者是先买房，后迁户口，或者办理人才手续。在这样的背景下，未网签备案的交易行为，无形中存在购房风险。一方面部分购房者或不存在购房资格；另一方面，签合同、交定金之后，网签拖延太久或造成大量投诉，需要政府来处理。

　　2.不得违规预售。通知要求，未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预定等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得开展任何展销活动。

　　3.一次性公开信息。取得预售许可的商品房项目，房企要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

　　房企不得采取捂盘惜售、化整为零、饥饿营销、雇人排队等手段制造销售旺盛虚假氛围。

　　4.严禁通过违规交易获利。通知指出，房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易。

　　在开发商与购房人之间，之前往往存在“阴阳合同”合同。举例而言，因当地楼市调控政策的变动，比如从2年社保延长为5年社保等，开发商私下与购房者达成共识：由购房人先支付全部或者部分房款，开发商给购房人代买社保等方式，3年后再签订正式合同，完成网签备案。这种“阴阳合同”具有高风险性，对当地房地产市场的正常交易秩序造成困扰。

　　除以上四点外，海口市还将组织多部门联合执法，整顿房地产市场。

　　中指研究院数据显示，今年1月份以来，海口新建商品住宅价格波动较为明显。有4个月呈环比上涨状态，环比涨幅在0.12%-0.51%，有3个月环比下跌，环比跌幅在0.14%-0.76%。

　　数据显示，1月份海口新建商品住宅均价为14556元/平方米，到了7月均价上涨为14619元/平方米，但在1月份-7月份之间，曾出现过最低均价14447元/平方米的状态。

　　停发3.5万元/平方米以上楼盘的预售证？

　　杭州市房管局回应了

　　除海口外，另一楼市热门城市昨天也传来两个大消息。

　　据杭州当地媒体报道，有网友在“浙江政务服务网”的问政平台上提问：目前深圳、东莞、宁波等城市近期都在收紧调控，请问有关部门是否考虑增加杭州户口3年社保及以上加5年限售等政策？

　　杭州市住建局的回复是：关于增加杭州户口3年社保及以上加5年限售商品房政策的建议，我局会在下一步出台有关政策时适时予以考虑。

　　另外一个消息则引发更多关注。有公开报道称，一位杭州地产央企负责人表示，为精准调控楼市，杭州价格在3.5万元/平方米以上的楼盘，已暂停发放预售证了，并预计这次暂停要持续到9月、10月份。

　　对此，中国房地产报记者致电杭州市住房保障局和房产管理局市场管理处求证，对方表示：“我们没有接到正式通知表明3.5万元/平方米以上或有明确价格线上下的楼盘不能办理预售证，现在预售资格证可以正常申请。”

　　8月5日，在杭州商品房预售审批公告中，公示了一张“杭售许字(2020)第000086号”预售证，楼盘名称为“汇港城”，住宅备案均价(不含装修)40858元/㎡，同样打破了谣言：杭州并没有暂停3.5万元以上楼盘预售证的发放。

　　另外，就在今天上午10点多，位于杭州江干区，七堡附近的杭州招商汇港城(公园1872)，加推项目23、24幢也发了预售证，均价42200元/平方米，共78套。

　　据了解，今年上半年杭州新房价格累计涨幅超过4%，位列全国第四。

　　7月以来多地推楼市新政

　　打击“假落户”“假离婚”成此轮调控重点

　　尽管近日杭州当地房企人士反馈“3.5万元/平方米以上楼盘停发预售证”传言被证伪，杭州下半年确已收紧了楼市调控。

　　7月2日，杭州市出台新房摇号新政，对人才优先购房规定5年限售期，同时，提高“无房家庭”认定门槛、规定一个家庭一次只能参加一个项目的摇号。

　　事实上，在上半年集中出台300多次房地产纾困或支持性政策之后，下半年以来已有多个热点城市升级楼市调控政策。据不完全统计，杭州、东莞、宁波、深圳、南京等8个城市先后对房地产调控政策“升级”。

　　7月15日，深圳多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及八大项内容。

　　在新版“深八条”中，最引人关注的是户籍人口购房资格收紧。《通知》规定，深户家庭和成年单身人士(含离异)须在该市落户满3年，且连续缴纳36个月个税或社保，才可购买商品住房。外界认为这些内容大幅提高了深圳的购房门槛，堪称深圳“史上最严调控”。

　　7月22日，宁波和南京两城先后发文，规定房企在销售商品住宅时，应拿出相应比例的房源，优先向无房家庭提供。

　　7月24日，十堰发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，包含15条措施，涉及合理调整监管措施、切实为企业降本减负、加大财政金融支持、支持企业加快复工复产4个方面。

　　7月25日，东莞提高外地户籍的购房门槛，要求外地户籍在东莞购买第一套房，需提供一年以上社保证明；购买第二套房，需提供两年以上社保证明；拥有两套以上商品住房者，暂停向其继续销售。

　　据人民网，中原地产首席分析师张大伟分析认为，本轮调控的主要特征是打三假：假落户、假离婚、假人才。整体看，调控升级是在打补丁，全国没有出现调控全面大力度升级的情况。

　　新政效应明显

　　热门城市楼市降温

　　从目前的数据可以看出来，调控新政推出后房地产市场降温效果还是比较明显的。

　　贝壳研究院数据显示，7月深圳二手房成交均价环比涨幅已经明显收窄。另据深圳房地产中介协会统计，在新政发布后第一周(7月13日至19日)，深圳二手房网签量为5143套，环比下降48.7%；新政发布后第二周(7月20日至26日)，二手房网签量降为1700套，环比再度大减66.95%，这一数据在新政出台前达到10023套和5143套。

　　深圳市房地产中介协会网站截图

　　而在上周(7月27日至8月2日)深圳二手房网签1866套(含自助网签)，环比降幅加大。可以看出新政威慑力十足，此前过热的市场降温明显。

　　深圳市房地产中介协会预计，随着新政效应的逐渐显现，未来深圳二手房网签量仍将在一定时间内维持低位运行，但是否预示市场已经触底，还需持续观察。

　　新房市场而言，据深圳市住建局数据显示，新政发布后第二周，深圳新房成交量为747套，环比下降39%。

　　为赶在新政推出之前，东莞多个项目加快了网签速度，在7月20日至26日集中成交。据机构研报显示，当期东莞新房住宅网签1680套，环比增长25%；二手房网签1804套，环比增长31%，创下年内单周成交最高纪录。

　　东莞一些热门区域新房二手房价格也出现显著上涨。今年深圳都市圈出炉，外加坊间热议深圳有扩容的可能，东莞房价抬头也是相当明显，特别是一些核心区域的学区房，遭遇炒房客突击。

　　而在东莞新政出台后，当地新房、二手房市场亦受到了不同程度的影响，特别是二手房市场的成交降幅较大。

　　业内指出，各地调控政策的陆续出台，将明显影响市场走势，下半年楼市或将步入降温通道，均价涨幅收窄甚至可能转向下跌。

　　中央多次提“房住不炒”

　　事实上，多地出台新政，与中央的指示精神密不可分。在楼市过热地区加强调控早有端倪，房住不炒、防范房地产金融风险的调控基调并未发生改变。

　　从2月中旬开始，财政部、统计局、央行、银保监会、住建部等多个中央部门持续发声，重申要坚持“房住不炒”定位，强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再次释放出房地产调控政策方向不变的信号，同时也向地方政府发出明确的政策指引。

　　此前多地试探调控底线，频现楼市松绑政策“一日游”现象，意味着国家调控的大趋势不会改变。

　　近期多场高级别会议重申“房住不炒”，也向市场传递出明确信号。7月24日，房地产工作座谈会强调，“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策”。

　　同时，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、宁波等多个城市的政府负责人参加房地产工作座谈会，会议要求各地对市场异动及时提示、指导和预警，还要求从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

　　7月30日，中共中央政治局会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

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