房地产调控“警报”升级

  房地产调控伴随多城出台政策之后，调控政策有升级趋势。

  7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，深入贯彻党中央、国务院决策部署，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。

  韩正强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。会议重申坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调坚持“三稳”目标，因城施策，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

  随着此次会议对下半年房地产调控的定调，近期部分城市对房地产政策的收紧，和金融监管进一步严控对房企的融资，新一轮的房地产调控的“集结号”正在吹响。

  多城拉响调控升级警报

  上半年受疫情影响，楼市交易在2月份呈现断崖式下挫，随着各大行业复工复产，楼市政策相对宽松，资金面也较为宽裕，疫情后又加速复苏，第二季度，市场出现投资、销售双活跃，市场回归上行通道，部分热门城市甚至出现明显的“万人摇”及房价上涨现象。

  下半年“开场”仅一个月左右的时间，楼市的风向标似乎正在发生巨大转变。一改此前纾困、扶持等带来的政策“暖意”，多地密集收紧房地产调控，楼市预期转冷。在房地产工作座谈会举行当天的深夜，东莞甚至连夜发文，加码楼市调控。

  据中原地产研究中心不完全统计，截至8月中旬，全国有11个城市收紧了楼市调控政策。包括杭州、宁波、深圳、南京、内蒙古、海口、阜阳等十余个地方出台楼市收紧政策。其中，东莞在1个月内连发两轮楼市收紧政策。

  多地新政包括升级限购等内容。如：海口发布房地产新政规定，新建商品房买卖严禁滞后网签；取得预售证后，房地产开发企业10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。安徽省阜阳市收紧住房公积金政策，停止向购买第三套及以上住房者发放公积金贷款；公积金贷款购买二套房，首付比例不低于50%，利率不低于同期首套房利率的1.1倍等。宁波限购区域扩容，由原来的老三区扩大至市五区；东莞首次将二手房纳入限购范围；深圳规定，须在当地落户满3年，且缴纳3年及以上个税或社保才能购房。

  除此之外，多地开启了房地产市场专项整治行动。湖北计划组织本地房地产开发企业、中介机构和物业服务企业对照整治内容认真开展自查自纠，主动查找问题，落实整改措施。

  除此之外，惠州市新一轮的房地产市场专项整治行动也正式开启。针对检查中出现的信息公示不规范，认购书、认购协议不规范，以及夸大宣传等问题要求企业限期整改。此外，对于检查过程中发现普遍存在的电商渠道拓客问题，惠州市住建局相关负责人要求企业规范使用中介电商渠道，制定明确的佣金费用支付方案并进行公示，不得额外收取购房者费用，以规避市场纠纷的出现。

  房企融资再上“紧箍”

  从7月初以来，各地陆续出台政策收紧购房资格，从需求端对房地产市场进行调控：与此同时，针对房企 （供给端）的融资调控，与前期的需求端调控一脉相承。

  中国银保监会主席、中国人民银行党委书郭树清记发表在《求是》杂志《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》一文中指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。金融既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。

  今年以来，房地产金融领域保持强监管态势，开发贷、房地产信托、信用债等融资渠道有所收紧。央行数据显示，二季度末，房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速比上季末下降1.1个百分点；房地产集合信托产品募集规模出现大幅下滑。

  与此同时，房企债券违约频现。为了降低杠杆率，防止部分大举负债房企因为资金链断裂爆发危机，监管层再上“紧箍”。

  市场有传相关监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，负债率过高的房企将会削减发债规模。所谓“三道红线”：就是剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于 100%和现金短债比小于 1 倍。根据三道红线的触线情况，还把企业分为红、橙、黄、绿四档。以上的指标分别对应整体风险、长期风险、短期风险，是对房企融资端的精准调控。根据300家房地产发债企业看来，若是按照上述来看，只有近三分之一的房企是未触及红线。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“由于近期正处于房企半年报发布的关键时期，此类财务指标若是触碰监管红线，很容易引发问题，所以这要求相关房企积极重视。注重下半年融资端口和投资端口的关系，注重对高负债项目的处理。对于一些债务压力大的企业，后续需要不断尝试降低负债，甚至有必要积极降价促销，以回笼资金。”

  众所周知，外部融资是房企的生命线，如果再融资遇阻，房企“高周转、高杠杆”激进扩张模式有如“无水之鱼”，不仅规模扩张戛然而止，偿债风险也会激增。所以严跃进还强调，对于地王等项目需要谨慎，虽然没有特别明确的政策要管控这一领域，但往往金融政策宽松的时候，各类资金会违规进入地王项目，后续拿地方面要防范风险，尤其是热门地块方面。

  可以预见的是，在监管层频繁释放收紧房企融资背景下，市场未来将越发呈现分化效应。对于触及红线房企而言，降低杠杆率，缓解负债情况或将是其未来关注重点；而市场更将利好未触及红线的高度自律房企。而在严峻的融资环境下，房地产行业集中度或将进一步提升。

  也有投资机构人士表示，从融资节奏上来看，房地产基金的股权融资渠道，或许会在当今的融资环境下发挥越来越明显的作用。

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