中海物业外拓边界 “另类”覆盖香港公共设施物管市场

观点地产网 上周被小摩下调评级至跑输大市、股票大跌等阴霾还未散去，中海物业4月14日便在中海地产官方微信公众号上，释放出再获香港司法机构保安服务合约的消息。

据公布所示，近日，中海物业获香港司法机构全部13间法院保安服务合约，合约期36个月（至2024年5月31日止），此为时隔两年半再次投得该等合约。

早于2018年12月，中海物业港澳公司首次接管香港司法机构13家法院物业，并提供保安或安检服务，具体项目包括终审法院、高等法院（上诉法庭和原讼法庭）和区域法院，以及东区裁判法院、西九龙裁判法院、九龙城裁判法院、观塘裁判法院、屯门裁判法院、粉岭裁判法院、沙田裁判法院、土地审裁处、劳资审裁处、前荃湾裁判法院等10间裁判法院。

这一消息令市场关注焦点转移至中海物业于香港物管市场的布局情况。事实上，多年以前，中海物业便已成为香港最大的公共设施物业管理服务商，对外宣传口径也一直是“港澳地区最大的中资物业服务企业。”

这表示中海物业在香港物管市场的规模不小，尤其是在公建物业方面。翻阅资料获悉，近5年来，中海物业港澳地区在管项目数量增加60%，总管理面积扩大近一半，项目全部覆盖香港十八区。

可见，中海物业在外拓香港物管项目上费了不少功夫。

香港市场

香港物管市场与内地物管市场并不尽然相同，香港物管市场除了具备成文法规保障，还实行市场化运作，物管公司进入市场开始，便需要进行投标。

近年来，不少中资物管公司意欲进军香港物管市场，但纷纷折戟而归。比如招商积余，于去年12月声称考虑收购香港公屋第一大物管服务供应商创毅控股逾半股份，最终经反复商讨并综合考量后认为收购条件不成熟，放弃收购机会。

一名长期研究物管行业的业内人士表示，香港物管市场饱和度比较高，没有硬实力要敲开大门就很难。

有分析解释，香港有大大小小百余家物管公司，信誉好、收费合理的物管公司中标机会更大。据此前了解，物业管理收费标准由业主委员会和物业管理公司商定，物管公司对收费标准、收支情况等全部公开，透明度较高。

在业内看来，香港与内地物管市场本质上没有太大区别，都是管理物业、服务业主，相对来说，香港的物管标准或者要求会高一点，这跟业主方愿意承担物业费用高低有直接关系。

“内地物管市场目前压价比较厉害，但人员成本也在不断上升，因而利润就薄，只能通过其他手段减少支出，但不可避免服务质量会打折扣。”上述人士提到。

他还指出，香港接触现代服务业较早，人员的服务意识和业主追求高品质服务的意识都很强，内地最早的物管就是学习香港物管经验。上世纪90年代，曾兴起内地酒店行业、物管行业去香港学习取经的浪潮。

一般而言，外来房企进入香港市场，大都没有物业管理附属公司或并未与香港物管公司建立长期合作，因而本地物管公司成为该等新开发物业的物业管理服务提供商机会增多。

作为中资物管公司，抢占该等市场并不容易。中海物业或是其中较为特殊的一员。业内人士认为，中海物业是国资背景，资金实力雄厚，本土化适应得比较好，运行团队更了解香港市场，跟政府的关系处理得也不错。

据该人士透露，公共设施物管项目多半都是政府指定几家供应商入围。

如上述所获项目，为香港司法机构旗下物业项目，也是属于公共设施物管项目。而该类项目业主方大多为政府部门，服务业态大多是政府大楼、场馆、轨交、公共交通枢纽、学校等。

自1986年于香港成立以来，中海物业40年间都在香港最重要公共设施领域深耕，其中不乏中央人民政府驻香港联络办公大楼、驻港部队军营。

中海物业有其基础，且背靠中海集团这一大树。近期管理层在2020年度投资者会上也提及，“中海集团内部是相当完善的，从地产、物业以及城建，能够有很好的互动。”

管理层介绍，在业务方面，地方政府对中海物业能够“一揽子”解决问题的能力比较看好。政府以前做项目总是“一对多”，既要对地产开发，又对城建，还要面对商管，但中海集团的生态链条基本可以全部解决，使得效率更加提升。

全生态链条合作，或许也是中海物业能扎根于香港物管市场的原因。

外拓区域

同样作为龙头物管企业，万科物业、保利物业、龙湖智慧服务、碧桂园服务等在过去一年多争夺内地城市服务领域新赛道，反观中海物业并未对外表述太多想法。

潜藏之下，中海物业实际外拓港澳市场的动作不少。根据2020年报，去年中海物业在港澳地区成功投得多份医院管理局项目，为医管局辖下公立医院和医疗机构提供服务数目增至16间，占全港医院总数三成以上，并成功开拓多个不同类型的政府执行部门合约，中海物业所服务的政府部门扩展至21个。

此外，公开资料显示，去年5月底，中海物业中标香港房屋委员会离岛最大管理合约，获得“东涌、大澳、梅窝、坪洲”等地项目的物业管理、保安服务和外判清洁服务等。总管理面积近18万平方米，13124个单位，整体规模超过离岛总项目半数。

亦中标不少大型项目，包括获得全港副食品批发市场（西区和长沙湾副食品批发市场）五年大型合约，以及中标香港两大发展商新鸿基和恒基合作发展豪宅项目——欣翠花园。

据相关统计，中海物业港澳在管项目覆盖包括13间法院、59个民政机构、17个医管项目和10个出入境口岸，以及澳门2所综合性大学与唯一国宾馆在内的多种业态。

这是中海物业不同于其它物管公司的外拓发力区域。香港物管行业是该公司较为熟悉的市场，早在上世纪80年代，中海甚至还率先将物业管理概念、经验和模式引进内地。

在业内人士看来，中海物业作为上市公司对项目拓展要求也高：“简单来说，就是在乎在管项目多少，至于利润率不那么苛求。”

从2020年报中也可窥见，其毛利率下滑至18.3%（2019年：20.0%），低于行业普遍水平，而且因人工成本大幅度上升和物业费受限较多，期内基础物业板块毛利率仅10.9%。

中海物业追规模的想法在今年逐渐显现，有了清晰的第三方外拓目标，在其“十四五”规划中明确提出内生和外拓要达到1比1的战略目标，在管面积规模未来五年复合增长率不低于30%，到“十四五”末预计增长3.7至3.8倍。

以目前1.82亿平方米的在管面积基数来看，第三方项目每年新增需要在6400万平方米以上。

但数据显示，2020年其新增在管面积超过3000万平方米，同比增长20.7%，其中22.8%面积来源于独立第三方项目，距离目标尚有一大段距离。

中海物业仍过度依赖母公司。截至2020年12月31日，来自关联方的在管面积约为1.63亿平方米，占比89.4%；来自第三方的在管面积约为0.19亿平方米，占比10.6%。

其实，中海物业外拓起步较慢，直至2019年才真正有所起色。中海物业当年拓展中标项目179个，面积达1504.3万平方米，外拓面积创历年之最，且首次超越内接面积，并入局城市服务、民航服务、高等院校、养老院等新领域。

如若希冀“内生+外拓”两方面持续发力，牢牢占领香港物管市场应是中海物业外拓之下的重要部署。

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