头部物管抢滩城市服务，万科物业拓至10城待寻利润空间

今年以来，城市服务开始吸引更多龙头物管企业的关注。

在2020年内，万科物业、碧桂园服务（HK：06098）等老面孔经过长时间的探索，项目落地的节奏开始加快，而包括融创服务、佳兆业美好（HK：02168）等新参与者也在快步入局，以图在这片新蓝海上尽快建立优势。

有业内人士表示，物管企业开辟城市服务的巨大潜在市场，既符合企业扩张的需求，亦适应了当前城市发展的导向，在物业传统业务竞争日趋激烈的大环境下，将是一个双赢选择。

然而，对于熟悉以社区为基本单元的物管企业来说，城市服务更大的空间以及更繁复的内容，无疑是一场巨大的考验，而如何将规模真正转化为利润，则是摆在企业加码城市服务后不得不面对的难题。

头部企业加快布局城市服务蓝海

近两年在资本市场上炙手可热的物管企业，如今亦有了成长的烦恼。

今年上半年，上市物管企业在管面积以13.5%增速延续了高增长态势，但降至7.3%的合约面积增长，亦表明留给物管企业发力的储备面积或已经出现了拐点。

在业内人士看来，当前“跑马圈地”虽仍是企业发展的主线，但依靠传统业务突破已愈发不易。这一方面来自于房开市场总规模出现瓶颈，依靠母公司交付得到的增量已相对平稳；另一方面则是第三方优质资源的觊觎者不断增多，收并购市场竞争的日趋激烈。

在此背景下，头部物管企业纷纷将触角从社区服务伸向城市服务层面的蓝海。统计显示，今年以来万科物业、碧桂园服务、保利物业（HK：06049）、龙湖智慧服务等老玩家加大了在城市服务层面的探索，其中，万科物业在上半年拿下了厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目之后，在尚未结束的三季度中，已接连将武汉汉江老城区、成都轨道交通、江门人才岛等城市服务收入囊中。

与此同时，更多新参与者也在积极入局。其中，佳兆业美好与邯郸市峰峰矿区政府战略合作成立城市综合服务平台；融创服务亦与南昌市政公用资产管理有限公司在南昌签署战略合作协议，双方将合资组建江西融政物业服务有限公司，在城市服务整合管理领域展开深度合作。

在头部企业的积极布局背后，是城市服务巨大的潜在市场。易居研究院智库中心研究总监严跃进便对蓝鲸房产表示，一座城市的转型，需要很多传统物业服务以外的其他内容，包括一些城市运营、公共设施等诸多品类，而这些均为物管企业带来很大的市场空间。

事实上，政府亦对于城市管理方面有着较为强烈的需求，自2018年以来，各大城市开始纷纷推出城市精细化管理政策，而物管企业的优势使其成为承担这项任务的最佳人选。碧桂园服务总裁李长江便曾表示，在城市治理层面，数据化转型升级、数字化应用还有很长一段路要走，在此背景下，物管企业具有先天的优势，可以从基层赋能、辅助决策为政府决策者提供数据以及智能应用。

可以看到，优质物管企业进入城市服务领域是一个双赢的选择。不过，从目前来看，城市服务极高的门槛，也意味着这个方向尚只有少数头部物管企业能够参与。

从一个社区到一座城市，城市服务显然包括含着更多内容。资料显示，在物管企业对城市服务提供的主要服务中，住宅及商业、社会场所的物业管理服务不再占据主导地位，通常仅占整体服务的三成左右；取而代之的是，市容环卫、市政设施、园林绿化、城市照明、综合管廊、水利设施对城市公共空间的管理，才是城市服务领域的重头戏。

有观点认为，物业城市服务的主体是城市，服务内容不再是简单的社区或大楼保洁、保安，而是涉及到各项市政服务和盘活社会资源等领域，对参与的物企体量和专业化水平存在高标准要求。

这意味着，对于物管企业，城市服务业务对资源整合能力、综合实力均提出了极高的要求。

利润空间有待挖掘

在房企对城市服务领域的探索进程中，万科物业可以称得上是一名先驱者。

自2018年成功落地珠海横琴新区项目之后，2019年万科物业顺利接下了雄安新区、广州白云等4个区域的城市服务，承接下当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。而在今年以来，万科物业新增的城市服务项目已达到了5个项目，有机构估算，目前万科物业在城市服务领域的整体覆盖面积已经超过3500平方千米，覆盖人口超过600万。

今年5月，城市服务在万科物业内部的地位再一次提升，成为继住宅、商企之余，“三驾马车”发展战略的最后一个引擎。在CEO朱保全的预期之中，若进展顺利，万科物业未来两年将与全国30个城市商谈城市服务领域深入合作，并将城市服务打造为住宅物业之外的另一个百亿业务单元。

而这一定程度上得益于万科在横琴项目上取得的成功。根据CRIC数据，万科操盘的大珠海横琴城资，仅来源空间类业务的年度合同额便超过3亿元。但在巨大营收的诱惑背后，数据也将城市服务并不美好的盈利能力展露无遗，横琴项目之中，承接的公共空间管理业务的整体利润率仅为3-4%。

这个利润水平无疑与物管行业整体利润率存在较大距离，更与万科物业主营业务的盈利能力存在较大落差。根据披露，在2020年上半年，万科物业实现营业收入66.98亿元，整体营业利润率约为14.37%。

“利润一直是物管企业开展城市服务业务的难题。”在严跃进看来，物管企业通常承接城市服务是以打包的形式进行，这种打包模式就意味着有很多可能提升经营成本的繁琐内容存在，这使得企业在当前探索阶段往往会遇到有盈利上的压力。

可以看到，城市服务业务的增收不增利是行业内企业普遍存在的现象，保利物业等企业毛利率亦均受到公众服务业务的拖累。

在业内人士看来，前期投入较大的城市服务业务，在盈利空间上仍有进一步挖掘的可能，譬如在在获得巨大面积之后可拓展的增值服务，便有着改善相关业务盈利水平的可能。其中，严跃进表示，改善利润核心的一点是城市运营要跟社区相结合，例如通过养老公共设施、公共教育资源打通政府发展目标与社区业主需求，做好这些领域的对接，可能会在后续为相关企业提供较好的盈利增长。

面对城市服务这一新的范畴，物管企业在拓展业务之余亦开始承担更多得社会责任。在疫情之下赢得越来越多业主信任之后，能否在一座城市的管理有更多斩获，无疑是头部物管企业面临的新挑战。

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