物业 | 龙湖增持绿城服务至10% 或为分拆物业上市前奏

物业市场的红利吸引着更多的人加入。时隔八年，两位“惺惺相惜”的大佬再见面竟是以投资物业的方式再续前缘。继2019年12月29日，龙湖集团（00960.HK，以下简称“龙湖”）以10.76亿港元总价受让绿城服务（02869.HK）1.39亿股股份后，今年4月25日，龙湖再次以13.01亿港元认购绿城服务1.55亿股增发新股，交易完成后，龙湖将合计持有绿城服务10%股份，成为绿城服务第三大股东。尽管龙湖方面将投资绿城服务的原因归于看中绿城服务的社区服务及品牌声誉等，但在地产人看来，促成这次合作的还有双方此前的渊源。“宋卫平和吴亚军都是对产品品质有着极致追求的人。2011年，绿城危机之时，焦虑的宋卫平想到的第一个人是吴亚军，但终因吴亚军的犹豫不决而错失良缘，这次合作或许也有弥补遗憾的成分在。”一位资深投资机构总裁在接受中国房地产报记者采访时表示。而一位龙湖前高管判断此次增持，或为龙湖分拆物业上市的前奏。

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独立盈利对龙湖的吸引

如果是单纯投资行为，为何龙湖会在数百家物管企业中选择绿城服务？绿城服务诞生的最初使命是服务于绿城中国所开发的项目，2016年7月12日独立拆分登陆香港资本市场，如今也是宋卫平唯一留下的上市平台，市值已远超绿城中国。从营收规模来看，其2019年营收规模为85.82亿元，仅次于万科物业127 亿元和碧桂园服务98亿元。但从毛利率来看，其2019年毛利率低于20%，净利率只有5.5%，而同行头部选手毛利率均超30%，净利率均超15%。从在管面积来看，绿城服务为2120万平方米，与碧桂园、雅生活等差别不大。但从储备面积来看，尽管近两年，其储备面积一直处于增长状态，但仍低于其他物管企业。从认购书来看，绿城服务在社区增值服务方面的表现是龙湖入股的主要原因。物业增值服务一直是行业突破的难点，但绿城服务却表现不俗。财报显示，其物业服务收入达54.52亿元，同比增长22.2%；园区服务收入达19.13亿元，同比增长46.0%；咨询服务收入达19.13亿元，同比增长29.6%；新投入的文化教育服务也贡献了1.91亿元的收入。“如果刨除这些原因，能够吸引龙湖的应该是他的独立盈利能力。”上述投资机构总裁表示。在他看来，相比其他从母公司分拆出来的物业企业，绿城服务是较早摆脱对母公司依赖性的一家物管企业。

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物业分拆上市序曲还是财务投资？

尽管在外界看看，投资绿城服务可能是“理性的吴亚军”难得的“感性之举”，但投资绿城服务背后的龙湖或许有更深远的谋虑。资料显示，绿城服务上市前，大股东为宋卫平、寿柏年、夏一波全资持有的Orchid Garden Investment，合计持有公司51%的股份，绿城物业服务集团董事长李海荣持有34%股份。IPO之后，宋卫平等人持股比例稀释至36.72%，李海荣持有24.48%。2020年1月6日，在龙湖入股后，该公司的股东持股比例再次发生变化，由宋卫平夫妻持有的Orchid Garden Investment股权仍为36.72%，主要股东Lilac international持股比例由20.19%降至15.2%，由龙湖集团持有的Sail Link Holdings Limited持股比例变为5%，李海荣退出。如果从认购协议来看，此次增持似乎只是计划中的一部分，未来龙湖将会扮演一个怎样的角色？

“龙湖这家企业很少投资其他企业，绿城服务是他们唯一以投资者身份入股的企业。”一位曾在龙湖任职物业高管告诉中国房地产报记者，在他看来，这宗投资最让人费解的地方是其投资主体，如果是为未来物业公司分拆上市做打算，那么应该是以龙湖物业服务集团有限公司（以下简称：龙湖物业）为主体去投资；如果是吴亚军个人看好，那么应该是以双湖资本为主体，但最终却是以龙湖集团为主体去投资。尽管社区服务是龙湖重点布局的领域，但他更倾向于认为此次投资是为将来龙湖物业分拆上市做铺垫，这点从其派驻绿城服务的非执行董事也可窥一斑，资料显示，出任非执行董事的是龙湖集团副总裁兼龙湖物业服务集团董事会主席王光健。“虽然吴亚军曾在公开场合多次表示龙湖物业不会分拆上市，但从2019年其在内部会议上讲话来看，或许未来会有转变。”在这位龙湖前高管看来，往年吴亚军对于物业一般只管预算，但近期却开始强调利润，这一细微的变化也让此次增持多了更多想象空间，毕竟有雅居乐收购绿地服务的案例在先。

来源：中国房地产报

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