阳光城、融信等房企加速分拆物业，物业上市潮或将持续

房企拆分物业上市的节奏正在加速。

10月12日，港媒消息称，阳光城(000671,股吧)拟拆分旗下物管公司上市。对此消息，阳光城向媒体予以了确认。与此同时，第一服务、卓越商企、世茂服务等物管公司纷纷通过了港交所聆讯。在业内看来，尽管当下物管公司估值有所回落，但房企仍有着降负债与扩张物业业务的动能，在这些因素影响下，分拆物业上市潮或仍将持续。

阳光城拆分物业上市声再起

10月12日，港媒消息称，阳光城拟分拆旗下物管公司赴港上市，初步计划集资最少2亿美元（约15.6亿港元）。消息称，阳光城已聘请华泰及招银作上市负责行，最快于明年赴港上市，不过集资额及上市时间表仍存在变数。

事实上，早在今年7 月 29 日，阳光城旗下便新注册了一家公司，名为阳光城慧智优佳生活服务股份有限公司（简称“慧智优佳生活服务”）。该公司由上市公司阳光城和福建阳光房地产分别持有99%、1%股权，公司法定代表人和董事长均为阳光城董事局主席林腾蛟，其同时为慧智优佳的实际控制人，受益股份14.6849%，而朱荣斌、吴建斌等人则担任该公司董事。

9月份，阳光城披露，拟对慧智优佳进行增资扩股。其中，龙净实业投资集团有限公司、阳光健康产业有限公司、福州经济技术开发区阳光智博企业管理咨询合伙企业（有限合伙）、福州经济技术开发区阳光慧优企业管理咨询合伙企业（有限合伙）及福州经济技术开发区阳光慧佳企业管理咨询合伙企业（有限合伙）5家公司与慧智优佳签署增资协议，拟对慧智优佳进行增资，增资金额合计为3.67亿元，其中6250万元计入注册资本，3.04亿元计入资本公积。

增资完成后，慧智优佳的注册资本将由1.5亿元增加至2.125亿元。股权结构随之变更为：阳光城、福建阳光房地产开发有限公司、龙净实业、阳光健康、阳光智博、阳光慧优及阳光慧佳，出资占比分别为69.88%、0.71%、2.47%、2.35%、5.06%、10.18%及9.35%。完成后，阳光城合计所持慧智优佳的股权比例由100%调整为70.59%，将继续保持对慧智优佳的实际控制。彼时，便有声音猜测，阳光城意在为物业铺路，而阳光城方面也对蓝鲸房产表示：“阳光城物业确有上市计划。”

从财报来看，物管收入已成为阳光城地产业务之外的第二大收入来源。截至6月30日，阳光城实现营业收入231.72亿元，同比增长7.15%；其中物管收入5.14亿元，同比增长了19.8%，占总营收的比重也由2018年的0.31%提升至2.21%。

对于物业收入的大幅提升，在今年的4月业绩发布会上，阳光城执行董事长兼总裁董事长朱荣斌解释称，除了这两年交楼面积增加外，阳光城物业也在发力增值服务。“物业上市现在是一个风口，但是我们的物业公司怎么能成为一家高水准、有自身特色的物业公司，在这方面正在积极地研究和部署。这会是阳光城今后发展的一个新的增长点。”朱荣斌称。

物业上市潮再起

有类似动作的还有融信中国。

资料显示，近来，上海欧兴途业企业发展有限公司（简称“欧兴途业”）的注册资本由1000万元猛增780%至8800万元。欧兴途业由欧宗洪全权持有，此次注资后，福建融点企业管理咨询有限公司（简称“福建融点”）接替欧宗洪100%持有欧兴途业，而资料显示，福建融点背后是一家香港私人股份有限公司。

对此，IP Global 中国区首席经济学家柏文喜表示，从这一些列的股权变动来看，这是融信物业在对自己的资本架构进行充实和调整，极有可能是融信地产分拆旗下物业管理板块，为未来上市做准备。

当多家公司为上市做准备的时候，一些物业公司也纷纷通过了港交所的聆讯。10月5日，第一服务通过港交所聆讯，并递交聆讯后资料集；10月11日晚间，港交所披露信息显示，合景悠活、世茂服务相继通过了上市聆讯。

从资本市场来看，上半年的疫情给物管行业带来了一次价值重估的机会。Choice数据显示，截至8月19日，港股32家上市物业管理公司年内股价平均上涨68.46%。只有7家出现下跌。同期恒生指数跌幅为10.68%，物业股走势远强于大盘。

不过，在中报表现不及预期的背景下，物业股近来有所回弹。9月份，在已经成功登陆资本市场的30家物管企业之中，仅有宝龙商业一只股票股价上扬，涨幅约9.03%，其余29家股价均出现不同程度的下跌，平均跌幅接近10%。

汇生国际融资总裁黄立冲分析称，此前物业股的股价一路高涨，主要是由于背后有资本市场一定炒作氛围作祟，但实际上物业行业的价值，并无法支撑此前炒作氛围下的高估值。当潮水逐渐褪去，市场开始恢复理性，未来物业股表现仍将进一步回归，合理的市盈率应该位于18-29倍历史市盈率之间。

即便不是最好的时机，但在“三道红线”下房企仍有着降负债的需求。在2020年中期业绩会上，中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧明确表示，降负债的具体措施包括拆分旗下资产上市，实现集团权益增长。他表示，公司为恒大物业引入235亿港元战投，预计可降低净负债率19个百分点。他还表示，“力争今年实现金碧物业在香港上市，同时谨慎审视优势资产拆分上市。”

除此以外，企业也有扩张物业业务的需求。光大证券(601788,股吧)房地产行业首席分析师何缅南表示：“地产产业链多元化业务过程中，物业服务表现较为成功。相关企业拆分物业板块上市，可以扩大业务规模。”

如10月4日晚间，蓝光嘉宝发布公告，在9月30日，蓝光嘉宝就两家物管公司的收购签署股权转让协议，根据披露，两家目标公司合计在管面积约为806万平方米。而从从物业公司招股书披露的募资用途来看，近60%的物业公司有收并购和规模扩张方面需求。

值得一提的是，在上述因素的影响下，房企拆分物业上市潮仍将持续，但上市及其之后的收并购扩张只是物业公司的初级阶段，如何打破业主增值服务的瓶颈是当下物业公司急需探讨的话题。

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