"成长型多业态"物企中南服务IPO 在管面积达3691万㎡

3月29日，港交所官网显示中南服务商业有限公司（以下简称“中南服务”）披露了招股书，标志着中南服务正有序推进赴港上市之路。

作为一家高速发展的多业态赋能型物企，中南服务深耕长三角并已建立全国性的战略布局。招股书显示，截至2020年底，中南服务订约管理299个总合约建筑面积64.6百万平方米的项目，覆盖中国20个省、市、自治区85个城市。长三角地区的在管项目数量占在管总项目57.2%，2020年，中南服务在长三角地区的在管总建筑面积增长24.2%，展现出强劲的发展潜力。

战略协同 铸就多业态赋能型物企

作为一家老牌的物业公司，中南服务通过接管大型物业开发商开发的物业来扩大市场覆盖范围，因此在其16年的发展历程中，除了中南服务自身的生长能力，中南集团的战略协同亦是其不断拓宽边界，迅速取得规模扩张的底色。

中南集团的强劲支持是中南服务发展合力的关键。依托中南集团，中南服务已签约管理中南集团开发的211个住宅物业项目，预计2021年签约项目将近100个左右。除了住宅物业方面，中南服务与中南集团旗下的中南商业、中南高科、中南建投及中南园林也已建立了良好而持久的合作关系，产业板块包含房地产业、建筑业、土木工程产业、工业集团等，整个集团的战略协同和全产业链发展将为中南服务提供长期、稳定、全方位的资源支持，中南服务“多业态赋能型物企”的标签将不断强化。

在战略协同的支持下，截至2020年12月31日，中南服务拥有合共173个在管项目，在管总建筑面积为36.9百万平方米，总合约建筑面积64.6百万平方米，覆盖类型涵盖住宅社区、购物中心、工业园区、办公大楼、游乐场、公共物业等多种业态。根据克而瑞数据，以截至2019年12月31日的在管建筑面积计，中南服务拥有中国总体物业管理市场约0.09%的市场份额。

得益于市场的快速扩张和业务的稳步增长，中南服务的财务运营指标也全面提升，盈利能力日益凸显。2018年、2019年及2020年，中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，实现年内溢利1795万元、2705万元、6675万元，三年复合年增长率高达92.9%。

从多家物业公司的发展历程看，在公司成立及成长阶段，集团是其主要的业务来源。对于中南服务来说，中南集团现有规模、全产业链的生态系统及较为确定的增长潜力无疑增厚了中南服务的发展安全垫，“站在巨人肩膀上”去做更多的赋能是中南服务和其他物企相比的优势之一 。

中南服务表示，中南各产业链业态之间始终是高度协同的，物业上市将继续做大中南的生态平台，实现中南快速、优质的可持续发展。

五大引擎 助力未来高成长性

自开启全国化进程以来，中南服务将市场化运营提上日程，并组建了一支经验丰富、能力优秀的专业团队，大大提升了第三方拓展能力。招股书中指出，中南服务计划通过“五大引擎”战略即中南置地交付的项目、与中南集团的合作、外拓、收并购及战略合作，形成自驱动市拓力的组合拳。公司正在通过市场竞标和收并购、战略合作等多种方式，进驻全国重点优质城市，快速扩大市场版图。

与此同时，中南服务通过不断调整经营方式、创新服务内容、延伸服务领域、挖掘物业管理服务的附加值及边界效应去丰富增值服务，并满足客户多元的、个性化的需求。

未来，中南服务致力于建设“科技+数字+智慧型”物业，打造以物业管理服务为核心的多样化全业态生态圈。截至2020年底，中南服务为155个住宅项目及18个非住宅项目提供物业管理服务，非住宅物业项目数量逐年上升。

招股书显示， 2018年-2020年，中南服务在管面积分别为2160万平方米、2739万平方米、3691万平方米，三年复合年增长率为30.7%，远超2021年待上市物企平均在管面积1971万平方米；合约面积分别为4747万平方米、5797万平方米、6461万平方米，三年复合增长率为16.7%。2020年，中南服务合约建筑面积是在管建筑面积约1.75 倍，高于已上市物企1.3均值。

此外，智慧化与多元业务的开展，将有利于进一步提升公司的毛利水平，规模与品牌优势则有利于提高公司的议价能力，从而提高公司盈利能力。2019年，中南服务物业管理服务毛利增长率为61%，在香港上市的物业管理公司中排名第7。

在中南集团资源的助力下，中南服务规模有望快速扩大，并在此基础上进一步促进外拓及其他战略合作业务的开展。可以预见，未来中南服务的五大引擎将赋能企业高成长性，进一步丰富业态生态圈，扩大市场覆盖规模，延伸服务边界，塑造企业成为持续领先的多业态综合服务商。

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