建业新生活赴港IPO 15家物管紧随其后

  建业新生活登陆港交所、碧桂园服务市值破千亿元、万科物业宣布退出各大排行榜……步入5月，备受资本青睐的物管行业，依旧火热。

  5月15日，建业集团旗下物业管理公司建业新生活（9983.HK）在香港敲钟上市，成为年内第三家上市的物管公司。

  与2014年第一只物业股彩生活上市时的形单影只相比，截至目前，共有27家物业公司登陆资本市场，其中港股24家，A股3家。

  另有多家物管企业正在闯关IPO。截至4月底，海伦堡、奥山控股、万创国际、领地控股等10家企业在港交所等待IPO；正荣服务、弘阳服务、金融街物业等5家企业已经递表；阳光城、合景泰富、华润置地、世茂房地产、金科股份、越秀地产等多家企业相继宣布计划分拆物管业务上市。

  据克而瑞预计，2020年至少会有10家物管公司上市。

  5月17日，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江告诉时代周报记者，房企分拆物业上市，可以获得独立的融资平台，也有利于吸引更多优秀人才。

  市值一年多增逾3倍

  物业板块上市企业增多，与近年来资本的青睐不无关系。

  数据显示，从2014年到2017年，每年只有1―2家物业公司上市。2018年增至6家，其中包括南都物业、碧桂园服务、雅生活、佳兆业物业等。

  到了2019年，共有12家企业以IPO或借壳上市的方式登陆资本市场。

  这一年也是上市物管企业的高光一年，来自克而瑞的数据显示，在恒生指数全年涨幅9.41%的背景下，于香港上市的20家内地物业股取得了全年平均45.82%的涨幅。

  其中新城悦服务、永升生活服务及佳兆业美好三家公司股价基本翻了两倍，雅生活服务、中海物业、碧桂园服务等股价也已翻倍。

  2020年，疫情下的物管行业仍延续了去年的热度。

  来自乐居研究院的数据显示，今年以来（截至5月15日），23家已上市（不包括2020刚上市的3家）物业公司，共有18家股价上升，平均股价涨幅为35.57%。

  其中永升生活服务的涨幅高达136.74%，保利物业、中海物业、鑫苑服务、新城悦服务涨幅均超过80%。

  更可观的是估值。

  相关研究机构数据显示，截至2020年5月13日，A股加港股的上市物管公司总市值合计约3335亿元（人民币，下同），相较2019年底增长了41.0%。其中港股物业板块的总市值从2019年初的736.59亿元增长至2020年5月7日的3080.21亿元，一年多增长超3倍；物业板块平均市盈率达33.37，远高于港股主板的市盈率9.68。

  “物管行业之所以受到资本的青睐，其一，它是轻资产模式；其二，它是服务类行业，受政策的影响比较小，甚至还可以得到政策的扶持；其三，在资本市场看来，这是一个全新的行业，大家所接受和认可的时间还比较短。”李长江告诉时代周报记者，而且物管行业除了提供基础服务外，还有增值服务以及跨行业服务。尤其是疫情期间， 物管行业更是被各地政府认识到专业服务的重要性。

  5月18日，一位行业分析师告诉时代周报记者，近几年房地产细分行业中最稳妥的是物业管理。尤其是今年的新冠肺炎疫情，使得大家充分认识到该行业的重要价值，而资本市场也是看中了这一点。

  但该分析师也提醒，目前整个物管行业的估值过高。

  警惕商誉风险

  资本加持下的物管行业，也逐渐摆脱过去分散格局，快速进入“收购兼并”时代。

  2019年6月，永升生活服务以4.62亿元收购雅园物业55%股权；7月，碧桂园服务以3.75亿元收购港联不动产100%股权；9月，雅生活以20.6亿元收购中民物业及新中民物业各60%股权……据克而瑞统计，2019年上市内地物管公司并购对价总额约79.2亿元人民币，同比增长461.4%，预计经收并购获取的管理面积在5亿平方米以上。

  2020年初至今，上市物管公司共发生10起并购，合计对价5.9亿元人民币，其中7起为对物业管理公司的并购，另外3起与增值服务相关。

  一系列并购动作，也让物管行业集中度得以快速提升。据统计，26家上市物管公司（不包括建业新生活）2019年在管面积合计22.8亿平方米，同比增长28.8%，占全国物管行业在管面积的比例也从2017年的5.3%提升至7.4%。

  从上市物管公司的在管面积增速来看，2019年在管面积增速前两名是时代邻里和佳兆业美好，分别为104.7%和72.0%，他们去年新增在管面积来自并购的比例分别为70%和83%。

  通过收并购的方式固然能直接并迅速增加管理面积，但存在商誉减值、增加管理压力等风险。

  以雅生活收购中民物业及新中民物业各60%股权为例，该交易将给雅生活带来13.2亿元的商誉。

  “企业如果经营不善，的确有可能出现商誉减值风险，这也要求企业在大举并购的同时，也应注重风险管理。”上述行业分析师告诉时代周报记者。

  “公司在处理收并购项目的时候，推进时较为谨慎，担心投资者会减分。”5月18日，一位负责投资业务的物管企业中层告诉时代周报记者。

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