解局 | 背靠母公司 招商积余借道创毅控股抢占香港公屋物管市场

观点地产网 招商积余走的收并购道路与其它物管公司略有不同。

夹杂于鑫苑服务收购重庆重型汽车集团鸿企物业100%股权、时代邻里拟收购成都合达联行物业49%股权、奥园健康拟收购北京博安物业100%权益等各种收并购信息中，招商积余的方式是通过母公司招商局集团接获收并购标的，且该标的是位于香港。

12月14日，招商积余发布公告称，于2020年12月11日，招商局集团下属全资公司SSH与联交所上市公司创毅控股控股股东Genesis Group Limited，就收购Genesis Group Limited所持有的创毅控股2.68亿股股份（占创毅控股总股本的53.51%）的意向。

双方签署了《谅解备忘录》，明确《谅解备忘录》签署之日起5个月为排他期，并明确SSH可推荐招商局集团下属控股公司作为收购主体与Genesis Group Limited进行交易。

招商积余近日接到SSH通知，建议考虑创毅控股53.51%股份的收购机会，并称考虑到创毅控股从事的物业管理业务为公司主营业务范围，拟对本次项目机会进行可行性研究，并根据需要开展尽职调查、交易协商等工作。

这是重组一年多之后，招商积余为数不多披露的收并购行为。

去年，招商蛇口(001979,股吧)利用中航善达(000043,股吧)整合旗下物业板块组成招商积余平台，一举成为物管行业第二大并购案例。此后在市场拓展方面，其极少透露收并购信息，更多是与地方国资平台间开展合资合作。

2020 年以来，招商积余先后与日照高新发展(000628,股吧)集团、烟台财金发展投资集团和厦门国际邮轮母港集团等进行合作，陆续组建合资公司开展业务运营。

收购意图

此次借道母公司拟进军香港物管市场，意图何在？

创毅控股2018年底于港交所上市，与其它内房上市物管公司不同，该公司主营业地点在香港，主要业务是为公共及私人物业提供物业管理服务及其他相关服务，包括屋苑一般管理、租务管理、租金及管理费收取服务、护卫、清洁、小型维修及保养、项目管理服务、法律及行政支持服务。

根据市场公开报告，按收益计算，创毅控股是2017年香港公共房屋的最大物业管理服务供应商，市场份额约为12.6%，及香港住宅物业管理服务市场的第三大物业管理服务供应。

虽于内地并不为人熟知，但创毅控股在香港物管市场的规模可见一斑。截至2020年9月30日，创毅控股拥有的物业管理组合包括15份公共房屋合约、9份公共独立护卫服务合约、3份公共独立清洁服务合约、2份借调合约、65份私人物业合约、5份私人独立清洁服务合约、1份香港市区重建局独立护卫服务合约以及2份香港卫生署检疫清洁合约。

值得关注的点是，创毅控股于2001年开始，向香港房委会提供物管服务累积超过19年。最新数据显示，于2020年9月30日，香港房委会仍为创毅控股的最大客户。

资料称，香港住宅物管市场（公营及私营）较为分散，但在细分市场中，公共房屋物管市场的集中度极高，2017年数据统计，前五大公共房屋物管提供商占市场约40.2%。

如若此次收购成功落地，招商积余将会在香港公共房屋物管市场占得大份额的比例。

后续根据谅解备忘录，SSH须于签署谅解备忘录后支付2000万港元的诚意金，创毅控股将以托管方式持有。于谅解备忘录签署当日，SSH、Genesis Group及一名托管代理亦订立托管协议以规管诚意金的支付、持有及发放。

于公告日期，创毅控股的法定股本为1亿港元，且拥有5亿股已发行普通股。而Genesis Group为2.68亿股股份（占全部已发行股本的约53.51%）的法定及实益拥有人。

深入分析，Genesis Group的已发行股份分别由李兆华、潘建良、胡家齐、黎伟文、黄伟雄、何耀东、林少鸿、邓建成、黄景祥及潘胜哲拥有约17.17%、16.26%、14.02%、11.21%、10.51%、7.00%、7.00%、6.31%、5.61%及4.91%。其中，潘建良为主席、李兆华为行政总裁。

据悉，创毅控股的创始人成员均为房委会负责管理公共屋邨的前任雇员，在熟知房委会的运作下对取得公共房屋物管项目有比较优势，而作为内地物管公司的招商积余布局香港市场，并无太多经验，而且还面临着一定的风险。

早于2018年，便有证券公司点评称，房委会采纳对每一物业管理服务公司、护卫服务承办商及洁净服务承办商施加工作量上限限制的政策。而创毅控股已承接约8万个实际公营单位作管理，相当于8.92万个单位上限约90%，未来增长有限。

两者契合

重组整合后的招商积余，上半年完成组织架构调整——整合招商积余、招商物业、中航物业三总部职能，并确定以“大物业+大资管”为发展主线。

招商积余作为A股上市物企，不断通过内生、收并购、外拓的方式提升在管规模。截至2020年上半年，招商积余物业管理项目为1315个，管理面积总计达1.72亿平方米。

反观其近期动作，其实在拓规模上与大部分物管公司一样显示出了急迫感。具体是在12月10日，招商积余全资子公司中航物业与京宜联公司、东湖发展公司共同成立物业合资公司，推动河北区域业务的发展。合资公司的注册资本为100万元整，中航物业出资51万元，占51%股权。

上个月，于11月20日，中航物业与烟台蓝天智慧物业发展有限公司签订了《合资合作协议》，拟成立合资公司负责为烟台蓝天智慧物业的相关资源提供配套物业管理服务，将作为烟台蓝天智慧物业及其上级单位烟台蓝天投资开发集团有限公司旗下开展新承接非住宅类物业服务相关业务的唯一业务平台。

合资公司的运作，可以加大业务布局，为招商积余带来新的收入和利润增长点。兴业证券(601377,股吧)此前便指出，通过设立合资公司的模式快速落子，招商局集团内部业务协同模式逐渐成熟。招商局集团在与全国各地政府/企业洽谈业务的过程中，招商积余作为物业管理的服务配套，有利于招商局集团一揽子业务的整体谈判。

其续称，“通过设立合资公司的方式，招商积余与当地企业强强联合，招商积余控股输出品牌和服务，当地股东持续提供资源导入，有利于招商积余在全国各地的快速布局。”

此次拟收购的创毅控股则有着诸多要点。实际上，该公司近些年的盈利增长表现并不算突出。2016年-2020年财政年度，公司产生收益分别约5.165亿港元、6.114亿港元、6.683亿港元、7.16亿港元及7.84亿港元，核心净利润分别约1379万港元、1834万港元、2155万港元、3260万港元及3730万港元。

上述相当有关期间的经营利润率分别约2.7%、3.0%、5.5%、4.6%、4.8%，其实处于物管行业较低水平。

截至2020年9月30日止六个月，创毅控股收益为4.32亿港元，同比增长14.5%，期内溢利4056.1万港元，同比增长137.4%，每股基本盈利8.11港仙。

虽期内溢利同比大幅增长，但其因素包括领取了中国香港特区政府保就业计划第一期发放的限时性的工资补贴；接获中国香港卫生署授予的多项检疫设施洁净服务合约，以提供额外的抗疫洁净服务等。而这些有的是不可持续性的收入，不能保持长期稳定增长。

回到招商积余自身，也存在利润率偏低的问题，长期发展风险较大。2020年上半年，招商积余实现营业收入38.68亿元，较上年同期增长49.88%；利润总额2.72亿元，较上年同期增长102.38%；净利润为 1.55 亿元，同比增长 91.2%。

各项指标向好，但上半年净利润率仅为4.0%，远低于同规模企业的平均水平，如雅生活和奥园健康上半年实现净利率分别为21.8%和20.4%。

此外，2020年中报显示，招商积余毛利率已降至四年来新低，较上年同期下滑6.7个百分点至13.8%。

从两者契合度上分析，收购创毅控股并不能缓解招商积余低利率问题。那么收购的意图亦渐渐明显起来，抢占香港物管市场或许才是招商积余比较重要的目的。

一业内人士透露，近期很多内地的企业尤其是国有企业都在布局香港物业管理市场。按照该人士的说法，香港的物业公司利润更为稳定，而且由于香港物业开发市场的发展，物管市场保持稳定增长率。

是否为一笔好的买卖，资本市场首先给出了反应，创毅控股今日开盘价为1.92港元，创下52周新高，但收盘股价为1.5港元，跌幅21.05%。而A股平台招商积余开盘价22元，收盘价21.91元，涨幅0.32%。

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