年报观察│绿地进与退:多元化助营收增长 规模扩张乏力

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作为前十名龙头房企中最晚披露2019年业绩的绿地控股（简称“绿地”）也给资本市场带来了好消息，其“每10股派发现金股利4.00元”的分红令不少投资者感到欣慰。从2019年的业绩来看，绿地的营收和利润都有较大幅度的增长，但是，房地产销售规模却停滞不前，与2018年基本持平。

利润增长背后：投资收益大增

2019年财报显示，2019年，绿地实现营业收入4278亿元，同比增长23%；利润总额306亿元，同比增长26%；归母净利润147亿元，同比增长30%；基本每股收益1.21元，同比增长30%；加权平均净资产收益率19.89%，同比增加2.75个百分点，增幅16%；总资产达到11457亿元，同比增长11%。

在大基建领域，绿地全年实现经营收入1885亿元，同比增长27%。截至报告期末，在建项目总金额4349亿元，同比增长33%。全年新签合同金额3766亿元，同比增长19%。

2019年，房地产和大基建两项的营收占绿地全年营收的90%。其中，房地产的营收占总营收的比重为45.42%；大基建占营收比重44%。

虽然基建板块对营收的贡献日益增大，但是由于基建板块毛利率只有4.31%，对利润的增长拉动效应反而并不显著。相比之下，金融产业的规模虽然不大，但是利润增长较快，金融产业全年实现利润总额35亿元，同比增长40%。

2019年，绿地的利润增长同比增幅超过营收增幅。值得注意的是，2019年，绿地非经常性损益这一数额为20.48亿元，增幅是2018年的5.7倍，主要来源于投资收益的增加。

报告期内，绿地获得投资收益88.64亿元，比去年同期增加58.81亿元，其中，对联营企业和合营企业的投资收益19.53亿元；因取得上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司控制权，按公允价值重新计量原持有股权产生投资收益21.07亿元；以股权转让方式销售上海五里桥项目获得投资收益27.15亿元；金融板块处置交易性金融资产及其他债权投资带来收益16.28亿元。此外，交易性金融资产公允价值变动带来收益24.48亿元。

此外，高负债是一直困扰绿地的难题。2019年，绿地进一步优化债务结构，年末资产负债率88.53%，扣除预收账款后为82.81%，分别下降0.96个百分点和1.59个百分点；有息负债余额2937亿元，整体平均融资成本5.6%。

对于债务是否会导致公司流动性压力增加，绿地控股管理层表示：“2019年年末公司货币资金有889亿元，增长一成左右，预收账款也有3811亿元，对公司的流动性有信心。而且其资产负债率很大一部分其实是预收账款。”

房地产主业：不提规模、提权益

聚焦房地产主业上，回顾2019年，绿地在房地产销售方面略显出增长乏力，绿地全年实现合同销售金额3880亿元，与去年基本持平；实现合同销售面积3257万平方米，同比减少11%，回款3010亿元，回款率78%。绿地在龙头房企中业绩增速较低，按照克而瑞的排名，绿地在2019年的销售额排名位列第六位。

绿地2019年在销售结构方面呈现两点较为明显的变化。随着绿地主动压缩商办比例，住宅和商办的占比分别为65%和35%，商办比例进一步降低；此外，随着绿地扩展在高铁站的布局，其三四线城市住宅销售金额及面积分别同比增长26%、35%。

而分区域来看，去年绿地销售额在百亿以上的区域数量创新高，达到16个，而销售额在200亿以上的区域公司数量也有8个。

同时，由于土地成本的控制，绿地在房地产主业方面结转项目毛利率27.58%，比去年同期增加0.57个百分点。

2019年，绿地全年累计获取项目108个，新增权益土地面积1805万平方米，权益计容建筑面积3508万平方米；总土地款977亿元，总货值近4500亿元，平均楼面价2439元/平方米。一、二线核心城市项目占比提高，结构进一步优化，按计容建面计算，约70%为住宅；按货值计算，约五成的项目位于一、二线城市。

绿地在近两年来并未提出明显的销售目标，只是维持“稳中有增”的说法。对于今年的发展目标，绿地表示，近几年公司整体包括房地产主业都强调的是提升发展质量，因此近几年都没有提出明确金额的销售目标，更注重权益金额，因为这决定了销售能否实打实变成上市公司的收益，目前绿地控股的合作项目权益里多在90%以上，整体利润还有整体的上升空间。

在权益销售额占比方面，按照克而瑞研究中心的数据，绿地控股的销售金额权益比在90%以上，在龙头房企中位于前列。

绿地也表示，今年绿地控股计划推出6000亿元以上的货值供应，包括上年结转的1000多亿元货值，以及今年新增的5000亿元左右货值。但具体供应仍需要决定于接下来的疫情情况，和项目工程进度情况能否赶上计划。

一季度销售受挫，狠抓回款、促资金回笼

受疫情的影响，今年一季度，绿地的业绩下降明显。根据一季度业绩报告，今年一季度，绿地取得房地产业合同销售金额505亿元，与去年694亿元相比下降27.2%；合同销售面积424.9万平方米，同比下降29.1%；回款468亿元，回款率93%。

同时，根据一季报数据，今年一季度，绿地实现营业收入796亿元，其中房地产主业实现营业收入378亿，同比略有增长；归母净利润37亿元。

此外，疫情对绿地的酒店业务影响较大。截至2020年3月末，绿地控股出租物业面积为353.30万平方米，出租率为80.9%；酒店客房数为11670间，入住率为25.2%。今年一季度，该公司出租物业取得租金收入2.55亿元，酒店取得经营收入2.75亿元。

绿地表示，新冠肺炎疫情来袭后，房地产行业上下游各环节均备受影响，市场成交出现断崖式下滑，行业景气度降至冰点。该公司推进线上营销工作，狠抓重点项目销售，将回款放在突出位置，着力促进现金回笼。3月底开盘的重点项目主要包括上海董家渡项目、南京湖南路项目、长沙马栏山项目等。

绿地董事长、总裁张玉良表示，今年一季度，绿地在相对困难的环境下实现了平稳开局，为完成全年目标打下了重要基础。2020年接下来的时间里，绿地的目标是“业绩稳中有增，克服疫情困难，力争主要经济指标稳中有增”。

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 李铭返回搜狐，查看更多

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