50强房企营收超4万亿 哪些成“生力军”?

房企一直以销售规模论长短，但营业收入更能反映造富能力。2019年房企年报披露接近尾声，营业收入一览无余，为此新京报房产新闻部推出《2019年50强房企营业收入排行榜》，旨在分析营收结构及走势，为转型中的房企提供借鉴。

综合来看，2019年50强房企的营收同比增幅超30%。其中一些中小房企表现突出，以超过2倍的增速领跑。相比之下，龙头房企增速已现乏力，TOP10房企增速则在30%以下。与此同时，房企间营收水平的差距持续拉大，碧桂园以4859.08亿元位居首位，而朗诗地产以85.59亿元位居50位，两者相差几十倍。

11家房企营收进入千亿阵营

相比此前房企及机构披露的销售业绩，营业收入更能体现经营成果、现金流以及提供利润保障。具体来看，营业额与销售额的时间节点不同，销售额是在签署购房合同后就计入，而营业额是要在房屋竣工产权移交后才可计入，在这之前都是在预收账款上。因此营业收入相比销售额有延迟性。一般而言，房企的销售金额会在1-2年之内结转成为营业收入。

2019年，50强房企总营业收入达到约4.6万亿元。而在2018年百强房企的营业收入总额也才超4万亿元。

值得关注的是，TOP10房企营业收入总额为2.74万亿元，占比达到59.6%。这也体现出房地产集中度再次增强，强者恒强的逻辑仍然适用。

具体来看，2019年3家上市房企营收超过4000亿元，分别是碧桂园、恒大、绿地。其中碧桂园以4859.08亿元位居首位；中国恒大以4775.61亿元位居第二位；万科营收为3679亿元，位居第四位。

近两年，“碧恒绿万保”头部企业始终占据TOP5。其中，碧桂园与恒大之前的“营收王”之争很是激烈。2018年，中国恒大登顶，营收率先破4000亿元，增速高达50.25%。虽然2019年恒大营业收入规模仅次于碧桂园，但增长率仅为2.4%，远低于碧桂园的28.2%。

从榜单来看，2019年共有11家房企的营收规模突破千亿元，而去年是9家，今年新增了世茂和华夏幸福两家房企。

据建诚晟业联合创始人苑承建分析称，与往年相比，房企面临“增收不增利”的难题。在增收的同时，各企业2019年归母净利润率普遍下滑，在头部房企中，只有融创、金茂分别提高2.1%、1.4%。

增速放缓，TOP20房企未超30%

除了营业收入规模能透视房企的财务状况外，营业收入增长率更是衡量经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要指标。

事实上，2019年，与销售金额同步放缓的还有房企的营业收入。而且越是规模房企，增速越低。

从具体数据来看，TOP10房企、TOP20房企、TOP30房企、TOP40房企、TOP50房企，营收同比平均增速分别为23.05%、27.4%、30.22%、37.19%、37.2%。随着房企排名增多，增速也在呈现逐渐走高的趋势。

在营业收入TOP10房企中，中海外和恒大增速分别为13.6%、2.4%，低于TOP10房企23.05%的平均增速。而碧桂园、万科、绿地、保利、华润置地营收增幅在20%-30%之间。仅有融创、世茂和龙湖三家房企的增速超过30%。

对比去年来看，2018年，营业收入TOP10、TOP20房企的增速分别为33%、33%。而今年这一梯队的房企增速均未超30%。

虽然增速下降，但是营收同比出现下降的企业并不多见。在50强房企中，47家房企同比上涨，仅有3家同比下降。其中，禹洲地产营收下降4.38%、首创置业营收下降10.62%。

出乎意料的是，2019年，泰禾营业收入为237.48亿元，降幅达23.36%；归母净利润更是下降67.62%。对此，泰禾解释称，2019年因为转让项目股权及合作方开发，累计减少项目21个，导致销售业务收入减少约72亿元，同时受调控政策影响，毛利率大幅下滑，影响净利润约20亿元。

《2019年50强房企营业收入排行榜》显示，绿城中国、中国恒大、雅居乐、阳光城四家房企的营收增幅为一位数。而增速在20%-30%之间的房企数量最多，达到16家。增速超40%的房企也达到13个，高增速的房企多为中小房企。

合景泰富成“黑马”

虽然受市场下行影响，房企的增速普遍放缓，但在2019年营业收入上，仍有“黑马”出现，以超2倍的增速领跑。在业内人士看来，增速高的多为中小房企，因为本身营收基数小，也较容易产生高速增长。

虽然合景泰富2019年营业收入249.56亿元，但是同比上一年增长了2.3倍。位居增速的首位。对此合景泰富归结为物业开发已交付建筑面积大幅增加。

在去年上市并交出首个靓丽年报的新力控股，2019年实现营业收入269.85亿元，增幅达到220.65%。其中约99.3%收益来自物业销售，约0.7%来自咨询服务及投资物业租赁。

作为另一房企上市新秀的中梁控股，2019年营业收入达到566.4亿元，同比增长87.46%。其中，来自物业销售收益也占90%以上，为563.84亿元，同比增88%。

此外，营业收入翻倍的还有建业地产，全年营业收入307.7亿元，增幅达到108.12%。在营业收入中，物业销售收入达到291.6亿元，同样占比超90%以上。

据悉，建业地产从2016年的年销售额200亿元到去年的1000亿元，用了3年。而且在2019年一直固守河南的建业地产开始开拓省外市场。

值得关注的是，去年遭遇“黑天鹅”事件的新城控股，销售金额达2708.01亿元，排名第9位，但营业收入仅为858亿元，位列14名，即便如此，其增长率也高达58.6%。

对此，新城控股解释称，主要是符合收入确认条件的销售面积增加所致。此外，吾悦广场开业数量增加导致物业出租及管理实现营业收入40.55亿元，同比增长83.19%。

多元化业务助力营收

从目前来看，房企的营业收入主要由房地产主营收入和包括物业管理在内的其他业务收入构成。对于大多数房企而言，房地产开发收入仍占主导，占比多在90%以上。

不过，近年来，随着房企多元化布局的步伐加快，房企的营业收入构成已开始变化。除主营业务之外的业务，在营收中的位置越来越突显。

2019年，中南建设依靠房地产开发及建筑施工双轮驱动，营业收入达到718.3亿元，同比增长79.1%，其中房地产开发占比为71.82%，建筑施工占比为30.87%。不过在增长利好的数据背后，也出现毛利率下滑的尴尬。

与中南建设存在同样问题的还有绿地，2019年绿地全年营业收入4278亿元，同比增长23%。其中，房地产营收占比为45.42%，大基建占比为44%。虽然基建板块对营收的贡献日益增大，但是由于基建板块毛利率只有4.31%，对利润的增长拉动效应并不显著。

2019年，华夏幸福营收首次突破千亿，达到1052亿元，同比增长26%。其中，房地产开发收入占比63.44%，而产业发展服务收入占比26.05%。

此外，2019年，华侨城实现营业收入600亿元,同比增长25%，其中房地产业务占比仅为48.54%，而旅游综合业务占比达到50.42%。

事实上，除了上述房企之外，目前很多房企的多元化业务还处于起步阶段，对营收的贡献还微不足道。众所周知，近两年，碧桂园一直在发展现代农业、机器人新业务。但目前在营收上还无法体现新业务的价值。

对此，碧桂园集团总裁莫斌曾在业绩发布会上表示，如果主营业务是“老虎”，新业务就像是为老虎插上的“翅膀”。期待新业务给主营业务带来更大的价值。这句话同样适用于积极开拓多元化业务的房企们。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 制图 李禾炜 校对 王心

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