50强房企营收超4万亿什么成“生力军”?

房企一直以销售规模论长短，但营业收入更能反映造富能力。2019年房企年报披露接近尾声，营业收入一览无余，因此新京报房产新闻部推出《 2019年50强房企营业收入排行榜》，预测分析营收结构及走势，为过渡中的房企提供一体。

综合来看，2019年50强房企的营收超过增幅超30％。其中一些中小房企表现突出，以超过2倍的增速领跑。超越之下，龙头房企增速已现乏力，同时，房企间营收水平的差距持续拉大，碧桂园以4859.08亿位居首位，而朗诗地产以85.59兆位居50位，两者相差几十倍。

11家房企营收进入千亿阵营

具体来看，营业额与指定的时间间隔不同，这是在签署购房合同后就计入，而营业额是要在房屋竣工工程所有权移交后才可计入，在这之前都是在预收账款上。因此营业收入计量并有延迟性。一般而言，房企的销售金额会在1-2年之内结转成为营业收入。

2019年，50强房企总营业收入达到约4.6万亿元。而在2018年百强房企的营业收入总额也才超4万亿元。

值得关注的是，TOP10房企营业收入规模为2.74万亿，占比达到59.6％。这也体现出房地产集中度再次增强，强者恒强的逻辑仍然适用。

具体来看，2019年3家上市房企营收超过4000亿，分别是碧桂园，恒大，绿地。其中碧桂园以4859.08亿位居首位；中国恒大以4775.61亿元位居第二位；万科营收为3679亿，位居第四位。

近两年，“碧恒绿万保”头部企业始终占据TOP5。其中，碧桂园与恒大之前的“营收王”之争很是激烈。2018年，中国恒大登顶，营收率先破4000亿美元，增速高达50.25％。虽然2019年恒大营业收入规模仅次于碧桂园，但只能产生2.4％，远低于碧桂园的28.2％。

从榜单来看，2019年共有11家房企的营收规模突破千亿元，而去年是9家，今年新增了世茂和华夏幸福一体房企。

据建诚晟业联合创始人苑承建分析称，与往年相比，房企面临“增收不增利”的难题。在增收的同时，各企业2019年归母净利润率普遍增加，在一方面房企中，只有融创，金茂分别提高2.1％，1.4％。

增速相对，TOP20房企未超30％

除了营业收入规模能透视房企的财务状况外，营业收入扩大更是按照经营状况和市场占有能力，预测企业经营业务发展趋势的重要指标。

实际上，2019年，与销售金额同步推移的还有房企的营业收入。而且越是规模房企，增速越低。

从具体数据来看，TOP10房企，TOP20房企，TOP30房企，TOP40房企，TOP50房企，营收平均增速分别为23.05％，27.4％，30.22％，37.19％，37.2％。随随便便着房企排名增加，增速同时呈现逐渐走高的趋势。

在营业收入TOP10房企中，中海外和恒大增速分别为13.6％，2.4％，低于TOP10房企23.05％的平均增速。而碧桂园，万科，绿地，保利，华润置地营收增幅在仅融创，世茂和龙湖三家房企的增速超过30％。20％-30％之间。

对比去年来看，2018年，营业收入TOP10，TOP20房企的增速分别为33％，33％。而今年这一梯队的房企增速均未超30％。

在50强房企中，47家房企不断扩大，仅有3家不断下降。其中，禹洲地产营收下降4.38％，首创置业营收下降10.62％。

出乎意料的是，2019年，泰禾营业收入为237.48亿美元，降幅达23.36％；归母净利润更是下降67.62％。这样做，泰禾解释称，2019年因为转让项目股权及合作方开发，逐步减少项目21个，导致销售业务收入减少约72亿美元，同时受重组政策影响，毛利率大幅增长，影响净利润约20亿元。

《 2019年50强房企营业收入排行榜》显示，绿城中国，中国恒大，雅居乐，阳光城四家房企的营收增幅为一位数。而增速在20％-30％之间的房企数量最多，达到16家。增速超40％的房企也达到13个，高增速的房企多为中小房企。

合景泰富成“黑马”

虽然受市场下行影响，房企的增速普遍，但在2019年营业收入上，只有“黑马”出现，以超2倍的增速领跑。在有人看来，增速高的多为中小房企，因为本身营收基数小，也较容易产生高速增长。

虽然合景泰富2019年营业收入249.56亿美元，但至少上一年增长了2.3倍。位居增速的首位。由此合景泰富归结为物业开发已交付建筑面积大幅增加。

在去年上市并交出首个靓丽年报的新力控股，2019年实现营业收入269.85亿元，增幅达到220.65％。其中约99.3％收益来自物业销售，约0.7％来自咨询服务及投资物业租赁。

作为另一房企上市新秀的中梁控股，2019年营业收入达到566.4亿美元，每年增长87.46％。其中，来自物业销售收益也占90％以上，为563.84亿元，超过增幅88％。

此外，营业收入翻倍的还有建业地产，营业收入达到307.7亿，增幅达到108.12％。在营业收入中，物业销售收入达到291.6亿美元，同样占比超90％以上。

据悉，建业地产从2016年的年总计200亿到去年的1000亿元，用了3年。而且在2019年一直固固河南的建业地产开始开拓省外市场。

值得关注的是，去年遭遇“黑天鹅”事件的新城控股，销售金额达2708.01亿美元，排名第9位，但营业收入仅858亿，位列14名，即使如此，其价值也高达58.6％。

为此，吾悦广场开设的数量增加导致物业出租及管理实现营业收入40.55亿美元，从而增长83.19％。

多元化业务助力营收

从总体来看，房企的营业收入主要由房地产主营收入和包括物业管理内部的其他业务收入构成。对于大多数房企而言，房地产开发收入仍占比例，占比多在90％以上。

不过，至少，重组，通过房企多样化布局的步伐加快，房企的营业收入构成已开始变化。除主营业务以外的业务，在营收中的位置越来越突显。

2019年，中南建设可持续房地产开发及建筑施工双轮驱动，营业收入达到718.3亿美元，进一步增长79.1％，其中房地产开发占比为71.82％，建筑施工占比为30.87％。不过在增长利好的数据背后，也出现毛利率降低的尴尬。

与中南建设存在同样问题的还有绿地，2019年绿地连续营业收入4278亿美元，每年增长23％。其中，房地产营收占比为45.42％，大基建占比为44％。虽然基建板块对营收的贡献不断增长，但是由于基建板块毛利率只有4.31％，对利润的增长拉动效应并不显着。

2019年，华夏幸福营收首次突破千亿，达到1052亿美元，增长26％。其中，房地产开发收入占比63.44％，而产业发展服务收入占比26.05％。

此外，2019年，华侨城实现营业收入600亿元，同比增长25％，其中实际业务占比仅48.54％，而旅游综合业务占比达到50.42％。

实际上，除了上述房企之外，目前很多房企的多元化业务还处于起步阶段，对营收的贡献还微不足道。否则，近两年，碧桂园一直在发展现代农业，机器人新业务。但目前在营收上还无法体现新业务的价值。

这项，碧桂园集团总裁莫斌曾在业绩发布会上表示，如果主营业务是“老虎”，新业务就像是为老虎插上的“翅膀”。期待新业务给主营业务带来的收益的价值。这句话同样适用于积极开拓多元化业务的房企们。

资讯来源：新京报

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