上海楼市:处在热度中心的五大新城,哪个才是最有潜力的?

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：请问曾叔，上海五大新城，最有潜力的是哪个？

回答：上海5个新城里，我最看好嘉定新城、临港新城。

青浦本区产业相对较弱，两头一个是长三角一体化示范区，一边是虹桥商务区，中心的青浦中央商务区没什么亮点，有种头重脚轻的感觉。

松江的两头，一边是G60临港松江科技城，一边是松江南站枢纽，因此可以集中精力搞松江新城、松江大学城，可惜松江开发的比较早，核心区已经没有什么土地了，新建的12号线西延也不经过核心区。

奉贤经济实力一般，东方美谷的产业还是弱了点，好在环境不错，5/15双轨，格致和奉中带来的学校资源也好，小而美。

而嘉定新城跟临港新城就不一样了。

嘉定经济基础好，产业强势，之前嘉定新城核心区开发速度较慢，到现在反而成了一种优势，空地还剩很多，通过修改规划，容积率大幅提升后未来可期。而且嘉定很会来事，短期内引入了交附嘉定、宋校、上实等学区概念，奥莱也来了，加上14西延、嘉闵线，补全交通短板。

临港就不用说了，产业、交通都是国家级的，480米的地标也是五大新城里最高的，上师大 建平 华二 明珠，学区也是要多少有多少，所以房价也拉升的很快。

提问：曾叔你好，手里只有100w闲钱，目前还是首房首贷，想今年在上海购置一套老破小用来出租，有地段推荐吗？

回答：投资就别买老破小了。因为不带学区的老破小涨幅很差，回报率很低。我建议你可以考虑外环和郊环间的潜力副中心辐射区。找法的话，尽量在东西两侧，大虹桥、张江辐射区去找。

提问：曾叔你好，看上海户籍出生人口16年二胎后高峰，19年出生人口都已下降了30%，去年虽然没多注意这方面的，但前年这个数据是否意味着小学初中学区房的竞争后续几年会下降。对于还没孩子的新婚家庭，可以过两年再买学区房？

回答：出生人口虽然减少了，但还是有近17万，而上海优质公办小学每年的招生人数只有3万多，竞争也小不到哪里去。没有孩子确实没那么紧迫，看你们自己的需求吧，有些学校报出生比较稳妥，如果不是非这些学校不可，可以再等等。

不过也建议密切关注市场动向，如果房价的涨幅大于其他投资品类的涨幅，早点买也未尝不可，毕竟买学区房不只是为了教育，还是希望资产保值增值的，你说呢？

提问：请问曾叔，上海目前哪些板块是属于一梯地，谢谢！

回答：大虹桥及其辐射区，前滩及其辐射区，世博及其辐射区，张江及其辐射区，金桥及其辐射区，所有滨江，中、内环带学区带商圈的配套板块，部分品质新房较多的区域。

提问：请问老师1000万以内 中环以内 陆家嘴上班 要求4房 有没有比较推荐的区域？

回答：需求比较大，1000万中环内三房都不太好找，何况是四房，需要花点心力了。我建议是北中环那边的次新能满足你，但弱项是居住属性不是特别好；浦东这边可以看看三林南一带；西中环的话这个预算基本不可能了。如果要细化到推荐小区，还是建议加入曾叔的内部资料。

提问：曾叔你好，请问浦东星河湾的两房适合买么？我看历史涨幅基本上很小的 不知道什么原因

回答：星河湾历来就不是涨幅高手，毕竟豪宅的单价高基数是涨价的拖累。星河湾更适合用来自住的。

提问：曾叔你好，我是二套资质，第一套在杭州，打算继续持有，通过全款抵押获得二套首付。第二套在上海主要考虑是自住，目前在嘉定工作，同时希望能保值和增值，学区的话因为目前还没有要孩子的计划，认为学区不太需要考虑。预算总价400-450，目前在关注南江桥（13号线金运路）板块、诸翟板块、南翔板块（靠近南翔站、陈翔公路站的地铁房），个人认为这些板块次新的电梯房，保值空间大一些。不知道目前的想法对不对，希望能指点一下，或者是否有其他板块推荐呢？感谢～

回答：电梯房次新的确要好一些，你这个预算买不到太好的商品房，可以要考虑动迁房，不过因为你要自住，动迁房品质还是差了一点，建议你扩大范围，南江桥、北江桥、南翔、青浦徐泾、华新、徐泾北城和华漕都可以考虑。

提问：曾叔，1、从投资自住双角度考虑，顶楼是否可以买？价格会低一些吗？未来二手市场对顶楼的认可度是否不受影响？2、现在的材料和工艺，防水、酷热、水压等顶楼居住体验是否不会有很大的影响？

回答：看是什么年代建造的房子，楼梯房还是电梯房。2000年以后的商品房，尤其2009年以后的，顶层质量可以不需要担心。如果是老破小的楼梯房，顶楼价格低，挂户口上学合算，不过出售时不如低楼层卖的快。当然，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

提问：请问如何买好房？

回答：房产投资是一件技术活。第一，初入的投资者除了学习之外就是实践，但机会成本非常高，一次投资失误就有可能造成未来的连续溃败或直接出场。因此找到一位有经验的投资人士指点是很重要的事。第二是资源的积累，资源不仅仅是资金方面，还有未来可能需要的房票、贷票，公司等。第三，认清局势，保持耐心，善用杠杆，该出手时就出手，不敢出手时就多做准备，静待机会来临。

由于精力有限无法逐个回复私信，更多咨询，请搜公众号：「曾叔谈房」加入内部圈子提问，可对接1对1答疑服务。

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