上海楼市:内行人揭露:房价热度已被抑制住了!要置换就趁快!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，调控对于上海的房价影响大吗？是否还会继续调控？是否合适置换呢这个时机？

回答：据统计，2021年2月，上海二手住宅共成交约1.9万套，环比下跌57.06%。

从以上数据来看，经过40多天的密集调控之后，上海楼市热度已经明显下降了。 这说明，上海的调控已经收到明显成效，短期内不用担心调控加码了。总的来说，目前的上海楼市还处在“政策消化期”，不管是新房或二手房市场，大家表现的都比较迷茫。 这个时间段，我认为从去年10月开始行情，尚有余温。 如果你想卖房置换，不要再等了，以真诚的价格锁定几个下家，同时积极寻找置换方向，一旦看中建议果断出手。 还是那句话，不要过分期待未来的可能性，当下的确定性才是最珍贵的。

提问：曾叔，我有一套房子在犹豫要不要卖掉，卖房的钱想放到其他投资渠道。这套房有机场联络线的规划利好，张江科学城站，隔个三百米吧。不过这条线要到2024年才通车。一般地铁通车房价会增值多大的幅度？值得拿着吗？谢谢！

回答：不要卖掉，张江科学城站那里的潜力很大，我看好张江、孙桥、广兰路和唐镇组团。未来张江会成为浦东房价的一极。如果你其他渠道没有每年稳定在8%以上的收益率的话，压根就被考虑换仓。

提问：曾叔，你之前说过泗泾佘山区域风险大收益大。能否说说你看好此区域的理由？ 风险又体现在哪些方面?谢谢！

回答：风险大因为周边产业匮乏，我2012年去看房的时候，周边没有产业配套和商圈，至今依然是这样，觉得8年过去了，市中心扩张依然没能把泗泾包入主城区。所以泗泾佘山作为睡城，能不能爆发，存在不确定性 但收益也是很大的，2012年我看的新凯家园，1.2万，现在已经3万左右了，涨幅还是可以的。 低单价基数的房子容易有暴击就是这种。

提问： 曾叔：青浦新城和西渡，请问哪个更有潜力一些？

回答：在这两个里面选，建议是青浦新城好很多。

提问：曾叔，最近看了浦西内环线附近05年前后的，很多都是120p或者135p的2房2厅2卫，房型也不能改造成3房，感觉多花了不少钱买了一些功能性不强的面积，周边环境也不好。现在新房都能做到100p 3房2厅2卫。房龄已经快20年，再过几年贷款都不能贷30年。请问今后的接盘客会不会很少？是不是买房龄新的次新或者新房，即使价位贵一些也是划算的？

回答：120平米2房以后的接盘客会少的，现在的客户都是为功能性买单，喜欢的是小户型房间多一个。很多房子虽然面积小，但户型紧凑叠加精装修，实际居住品质更好。价格贵一些无妨。

提问：上海户口单身sfsd，手上现金60w，公积金账户20w，年流水税后40w，人在北京工作，想在上海买房子出租，以后可能回上海住也可能转手卖掉，想咨询下合适的买房方案，合适入手合适？是否再积累些现金？还有推荐的总价首付贷款方案、推荐区域和房子特征，谢谢。

回答：你的收入不差，但是启动资金少了一点。建议加一点总价，至少凑到100以上，这样加上按揭贷款，可以买到400万左右的房子，至少在上海也是一个攻守兼备，可以自住兼顾保值的房子，首房首贷必须贷足。因为你不着急住，建议考虑外环附近的潜力板块，以东西两侧为主，选地铁2公里以内的新一点的电梯房子。

提问：你好曾叔，家住杨浦8号线延吉中路这里，上班在陆家嘴，通勤1小时内，预算600万，不考虑学区，自住，考虑什么板块比较好，杨浦的话，五角场，鞍山，东外滩哪个未来发展好点？

回答：600要新一点的房子还挺难得，毕竟杨浦的房子，只要新一点都挺贵的。杨浦里东外滩>五角场>鞍山。这三个板块都不错，东外滩潜力最大，但你的预算估计不够，五角场配套好，买东西方便，鞍山有学区，就是破旧了一些。杨浦还可以考虑下黄兴路黄兴公园一带，那里2000以后的相对新一点的房子也比较适合你。

另外，浦东这边可以考虑下森兰、金杨、金桥云桥路这一带，都挺适合你的。你这个预算买新一点的电梯房子，估计只能买到2房，但我还是建议买这种，不要买老破大。

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