超实用!郑州买学区房就按这样来!板块、楼盘选筹一目了然

来源：房产装修家居资讯时间：2021-04-05 19:21

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：郑叔你好，我前段时间看房发现有个特价房项目，中介介绍说是比附近的房子要便宜几十万，二期可以首付分期，不知道这个房子可不可以买呢？

郑叔：你好，对于市场上的特价房特别多的时候，一定要记住这几点：1.物以稀为贵，在供应大于需求的时候，面对市场上出现的集体式的特价房、低首付的楼盘，购房者可以把握一下机会。2.要从多方面考察特价房是否真的实惠。3.三环主城如果出现特价房，一定要重点关注。4.新区要选在核心区，核心区域的配套是新区最好的。5.注意影响房价的因素，如地铁、商业、学校加持的楼盘。

2.提问：郑叔你好，本人在金水区有套自住房，孩子要上小学了，打算在金水区买套学区房，之前也看了一些盘，销售会说和某某名校分校签约了，不知道这样的靠不靠谱，还有想问一下郑叔有合适的介绍么？

郑叔：你好，在郑州，只要是在教育局备过案的住宅，就能按照公办小学、中学的入学政策上学，所以几乎所有的房子都是学区房。而我们通常谈论的学区房是名校学区房，它们对应的社区，能划片的房源，才是学区房。但目前很多打着签约某某名校分校的楼盘，要理性对待，判断他们的管理团队、办学理念、师资等是否统一，所以不仅要关注区位、户型、品质等因素，还要看楼盘配备的公办教育，区域均价，有无溢价，最好是一站式教育配套。金水区属于郑州整体教育资源的传统教育强区，且有一个不错的教学传统，教师轮岗，就是教师在一定时间内在片区的几所学校内上课，这样就保证了师资的均衡。片区内的详情学区房见内部分享。无论买在新区还是老城区，都要考虑周边配套，在新区买房的有教育需求的购房者还要关注交房前学校是否建成，能否顺利入学。

3.提问：郑叔你好，周末休息和家人一起去某楼盘看盘，当时问了一下置业顾问，17.18层好多人选，最高层选的人不多，老婆是觉得选最高层的话视野开阔，我想选中间层，置业顾问说了一下价格，感觉中间层比较贵一些，想知道这个楼层到底该怎么去选呢？

郑叔：你好，想要买到好的楼层，需要做到三选和三不选，三选：1.带有花园的一楼，一楼出行方便，带花园的一楼可以在绿植的保障下保护好隐私，且花园的土壤还能对家里的积水起到吸收作用，且住户可以种植自己喜欢的植物，愉悦心情。2.次顶层，不像顶层那样有漏水的和夏天室内很热的缺点，它也有良好的视野、采光和通风条件。3.黄金楼层，一般会在住宅高度的3/4处，它的光线和通风条件是最好的，且基本不会被周边楼层遮挡住。就是价格可能稍微高一些。

三不选：1.腰线层，就是为了增加住宅整体的流线感而设计出来的楼层，一般会在楼层凸起平台的地方，它的缺点就是采光会被平台所阻挡，通风效果也大打折扣，且如果遇上雨雪天气，平台的积水可能会流入室内。2.设备层，就是用于布置机电设备的楼层，这类楼层虽然价格会便宜一点，但是设备老化后带来的噪音是非常影响居住的，而且有些设备可能含有辐射，对人体也有影响。3.带底商的低层，二至五层都不建议购买，一般在节假日或周末的人特别多，噪杂声极大影响生活，如果是餐饮业的话，油烟还可能会进入室内，家居可能会附上油污。

4.提问：郑叔你好，本人郑州人，上海工作，目前计划是打算先在郑州投资买房一套，估计持有5年左右后出手卖掉，想知道选什么样的有房子比价好，未来出手容易。

郑叔：你好，以下几点需要注意：1.老房子如果没有顶级的学区和地段的加持，千万别碰，既没有优质学区和顶级地段的老破小，是无法满足现代人的居住需求的，而且整个社区的氛围是无法随着电梯和内部装修的变好而改变的；对于想投资老破小拆迁的人群，与其把钱投在未来几年内不确定发展的老破小上，不如投资别的地方。2.千万别买70年产权的住宅式公寓，产权房只是拥有了使用权，而没有所有权。虽然是住宅产品，但本质上还是公寓的模式，居住舒适度不高，而且居住人群可能比较杂乱。3.别碰超大社区和超小社区，超大社区虽然内部配套齐全，但由于人太多太杂，导致居住舒适度下降；而且社区大了之后，二手房的选择变多了，你的房子也不太好卖。超小社区也不能买，品质没保障，随着买房群体的年轻化，这类小社区的抛弃速度也会越来越快。4.不要买错配产品，就是指豪宅产品中卖刚需产品，刚需产品里卖豪宅产品。对于这类产品，贫富阶级较大，不是富人看不上就是刚需买不起。豪宅考虑的是高尔夫球场、豪华会所和国际学校等，刚需考虑的则是性价比和未来配套。总而言之，影响房子流动性的因素还有很多，如物业、户型等。无论你是自住还是投资，未来你的接盘人一定是自住刚需，所以买房时也要考虑刚需的原则去选房。

5.提问:郑叔你好，本人之前购买了一套"学区房"，买房前还专门深入到附近已入住的小区了解过往年的划片情况才决定买房，可是等新的划片方案一出来，小区被划到了当初理想学区的“外围”。孩子当年无法入学理想学校。真的是不明白为什么学区房在这么难买呢？

郑叔：你好，首先在购房前务必详细了解清楚，目标学校往年的学区划定范围及变化;确认所购房屋是否属于入读学校的学区，有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔，但不一定是"学区房”。不能轻信卖方或者中介关于“学区房”的口头承诺，也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学区房”，最好实地考察一番，亲自咨询一下将要入读的学校最靠谱。

2.买学区一定要注意房屋过户时间，明确原户口的迁出时间，约定违约责任，以保障买入后在入学前，能办理完毕孩子的新户口迁入。有些城市的教委对学区内的学生居住时间和落户时间是有要求的，一般房产证的登记时间在前一年的12月31日前才可以，落户时间不能超过开学时间。

3.在购房前务必详细了解清楚，目标学校往年的招生、户籍要求条件，在签合同时务必明确该房产内的户籍情况。

4.选择房屋前先明确该房屋，买入后自己是否需要居住，若兼有投资意向的，就要考虑房屋及周边的租赁市场环境和价格。

5.综上所述，将卖方对”学区房”的承诺写进合同里去，并约定好违约责任。(口说无凭，写进合同里也算有个保障)。

以上内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

郑叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。