北京楼市:前期选筹选得好,房子不会差到哪去!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好，坐标北京，准备在北京入手一套房纯投资、纯保值，需要提前做些什么吗？有什么好的楼盘可以推荐一下吗？

回答：选择比努力更重要。购买房产选筹是第一步，它将高于一切！选筹的错误结果会让你的十几年或者几十年的收入来买单，对于购房者来说也是毁灭性打击，我们口中的六个钱包并不是说说而已，大多数人借着一大家子的血汗钱在买房，然而大多数都输在了选筹上。肯定优先北京上车，推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里。

提问：成哥好，目前不在京城生活工作，但社保和公积金均在北京，总部在北京。目前有在京的购房资格，想购房一套，主要用于投资保值、抗通胀。预算800以内，初步圈定的范围是朝阳区CBD附近，2010年前后的次新电梯房，或者有什么推荐？

回答：结合你的预算和区域范围，建议重点在双井板块选筹。双井是北京目前首选的几个投资板块。作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场、合生汇，再加上苹果社区、百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。而乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好。内部推荐的一些楼盘，也可以看一下。

提问：成哥您好，海淀知春里有套学区房，一居室，孩子三年后上学，我想上学后置换成三居室，总价控制在700万以内，但不知道哪个地区，既有自住宜居又能增值保值，暂时看了几个地方，惠新西街三室一厅，或者本地区三居室，或者四季青，五道口，五路居，五棵松大两居，或者玉泉路田村大三室一厅，不知道哪个保值增值好呢？

回答：你的选筹范围这么大，是否已经做好调研？选筹非常重要，决定你是否能买到好放置的重要因素。孩子上小学后就置换，那小升初时怎么办？能确保进入目标学校吗？理论上说，孩子到小升初是只需要学籍的。但各个学校的制度不太一样，经常有到了六年级让重新提交各种信息的。哪怕直升校和九年一贯制，到了孩子小升初的时候也有重新审核资质的。到那时怎么办？一般学区房都是等孩子上了初中才卖掉，为的就是保险。在现在这种经常教改的情况下，谁也说不好第二年的政策。

如果置换，你需求是保值、增值，那田村合适。虽然是海淀，但学区溢价低，居住的性价比高。交通和环境都相对合适。但你这要在三年后孩子才上学，就算是上了学就能卖，那现在就看房也是不是早了点儿？最好是过两年再考虑。

提问：成哥你好，西安人，今年想在北京买一套上车盘，首付预算80万，请问哪里值得入手？因为疫情加上工作忙一直没去看房，在APP上看了很多房源，很难找到合适的，请成哥出出主意。

回答：很多刚需人群，买房经验不足，看到账户上躺着百八十万就不着急了，没意识到市场的残酷。对着购房app翻来翻去，这套也可以，那套也不贵。结果实地看房那天，发现价格、户型、环境和图片上不一样。购房app的信息只能提供方向，要确定房子的具体情况，还得实地考察。最关键的是你能感受到市场情绪，市场好的时候房东们趾高气昂，280w一口价不接受别来看；市场不好的时候，房东们和蔼可亲：价格还能商量。

总之，买房是大事，不能纸上谈兵，多实地接触市场。先重视起来，才能有机会获取更多收益。要注重选筹，只有选筹做好了才能开始。做好选筹工作方法详见内部资料。

提问：成哥好，1000以里的现金，打算在双井附近找找看，自住兼顾保值。不考虑学区，老人偶尔过来住几天。底层重点关注。现在看附近富力城只够一居(70多), 石韵能够上二居(100多)， 周边有什么可以推荐的不？同小区都带电梯，底层有优势吗？

回答：富力城偏贵不是最佳选择，建议看看 首城国际、苹果社区南区，大望路看看珠江帝景，朝青看看华纺易城。具体更多推荐详见内部！电梯底层没有优势的，电梯房中高层是比较好的。

提问：您好，看上了3个房子，自住加保值升值，2007年上第MOMA，2003当代城市家园，2015年2期上林溪。小区中间户型都差不多，按中介给的图纸，当代的使用面积多5平米左右，其余2个的使用面积差不多。当代和上第的基本都能上当代家园的实验2小，上林溪的虽然隔条马路按派位却要去大约2公里的地方上实验2小的清宁校区。不过我家孩子已在当代校区上3年级了。买房主要是为了上学近，住得舒服点，再保值。3个小区都挨着学校，到校时间差可忽略。想问下买哪个更合适？

回答：上第MOMA的房子不要选，这个盘升值空间很差；当代这个小区还不错的，早年的标杆小区，还获得过鲁班奖，缺点就是离清河站有点近。 上林溪新一点，位置好一点，这俩小区差不多，差距不大，建议你直接看标的，按自己的喜欢来选择。

提问：成哥您好，我想买一套三环内总价800以内的三居，要求交通便利，生活设施齐全，离三甲医院近一点的次新小区，主要是自住，对学区要求不高。麻烦您给推荐一下合适的小区。最好是北三环。

回答：800w买 北三环次新三居没合适的标的，可以看下东边买首城国际两居或者小三居比较合适， 润枫水尚也不错，但别买挨着铁路的楼盘，附近的珠江罗马嘉园、青年汇嘉园都可以淘一下，都没有学区溢价。

提问：成哥，上海集体户资格，名下无房产，人在北京工作，北京社保不够5年，想在上海投资首套房出租，租金用于北京这边租房。手上有现金800左右，看了黄浦、静安区几个2000-2005年的楼盘像中凯城市、华润外滩九里、艾美国际等一室一厅，60-70平左右，单价10万左右，市场租金在13000-15000左右，是否能入手吗？租售比2左右，有没有更好的楼盘或地段推荐？

回答：这一片如何选筹？像市中心的中凯城市之光、国际丽都城，作为区域标杆，回搬楼也比较出名。与同小区户型结构更好的商品房相比，单价也便宜了10-15%，可以精挑细选。 另一个就是浦江镇 主要看8号线的四个地铁站，其中芦恒路站、浦江镇站是商品房社区，江月路站、联航路站主看动迁房社区。例如 一品漫城、浦江华侨城、浦江世博家园 都是不错的标的。具体更多推荐详见内部分享！

提问：请问法拍是购买后法院确判决过户吗？需要原来的房东配合吗，法拍房有什么风险？除出租，户口以外。

回答：法拍最后凭判决过户，不需要原来房东出面。 但是法拍房本身风险可能不可控，户口是相对容易查到的。 租约事实，债务关系，清场问题，是很难查清的。 原本是别人的猎物，被你截胡，也可能产生纠纷和对抗，比如对方已经做好租约证据链。

提问：你好成哥，本人在京工作，住单位公房，无自住需求，我和我媳妇都有北京购房资格（京户），家庭年收入30多。18年7月出于投资考虑，在烟台贷款买了两套房，一套是莱山区南山世纪华府二手房，一套是牟平区融创海景期房。回头来看当时是在高位买入，经咨询当地中介，二手现在出手的话大约150。现在考虑把烟台的二手卖掉，再找家人凑凑能有150，然后申请装修贷50，大概凑200万首付，买总价不超过300的房子，用于出租兼保值升值，您觉得我们的思路是否正确？除了装修贷，有没有更好的融资渠道呢？本来想开发老人票降低首付，但老人都超过70岁了，即便能贷款，年限也不长还款压力大，听说有信用贷、信用卡贷款之类的，具体不太明白。

回答：在北京上车是对的。投资选择烟台，城市就选错了，尽早出掉是明智的。装修贷和信用卡做首付会有风险。建议做垫资全款抵押入，更合适。选筹建议看朝阳、劲松、方庄、十里堡、石佛营等板块。

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