年报点评27丨中国恒大：“新恒大”的发展逻辑与战略蓝图

克而瑞研究中心  朱一鸣、贡显扬

导 读

8大产业平台联动，“新恒大”完成“多元产业+数字科技”转型。

【2021年业绩目标7500亿元】2020年，中国恒大实现合约销售金额7232.5亿元，同比增长20.3%；超额完成全年6500亿元的业绩目标，目标完成率111.3%，处于行业较高水平。2021年恒大全年可售货量约1.37亿平方米。根据2020年全年的货值去化率推算，2021年完成7500亿元的业绩目标压力不大。

【2022年总土储控制在2亿平方米】2020年，恒大新增土地投资建筑面积6892万平方米，一二线城市项目土储原值占比67%。“控规模”是目前恒大土地投资的主基调。截至2020年末，恒大可售住宅总土地储备面积2.31亿平方米，未来两年恒大总土储计划年均再下降1500万平方米，控制在2亿平方米左右。

【总有息负债规模大幅减少】2020年，恒大实现营业收入5072.5亿元，同比增长6.2%。毛利润1226.1亿元、净利润314亿元、核心净利润301.3亿元。2020年，恒大销售回款率从2019年的78%增长12个百分点到90%，截至2021年3月底，有息负债大幅下降2000亿元。

【8大产业平台联动实现转型】目前，“新恒大”已完成从地产向“多元产业+数字科技”的转型，通过地产开发、新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝集团、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉8大产业平台的联动，构筑以固定空间和移动空间为主体的同心多元产业生态圈。形成数据闭环，全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域，以恒大智慧(601519,股吧)科技生态圈服务用户。

01

销 售

目标完成率111.3%

2021年业绩目标7500亿元

2020年，中国恒大实现合约销售金额7232.5亿元，同比增长20.3%；超额完成全年6500亿元的业绩目标，目标完成率111.3%，处于行业较高水平；实现合约销售面积8085.6万平方米，同比增长38.3%。虽然近年来行业持续调整、规模房企整体增速放缓，但恒大近3年复合增长率仍达到近13%。根据克而瑞数据显示，截至2020年末恒大的权益销售规模继续保持在行业第一的位置。

2020年3月以来，恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。截至2020年末，恒大已取预售证未售面积约4500万平方米，2021年全年可售货量约1.37亿平方米。根据2020年全年的货值去化率推算，2021年完成7500亿元的业绩目标压力不大。

02

投 资

土地储备“控规模”

两年后目标在2亿平方米左右

2020年，恒大新增土地投资项目140幅（其中大约22%的项目通过收并购取得），并就现有42个项目进一步购买周边土地，合计新增土地储备建筑面积6892万平方米，平均拿地成本约1992元/平方米。新购项目中，一二线城市项目土储原值917亿元，占比67%，三线城市项目土储原值456元，占比33%。

截至2020年末，恒大可售住宅总土地储备面积2.31亿平方米，项目总数798个，平均楼面地价2120元/平方米。此外，恒大还拥有旧改项目100个，其中大湾区78个（深圳55个）、太原8个、石家庄2个、郑州2个、其他城市10个。从总土地储备来看，“控规模”是目前恒大土地投资的主基调。未来两年恒大总土储计划年均再下降1500万平方米，土储总规模保持在合理水平，控制在2亿平方米左右。

03

财 务

销售回款率提升至90%

有息负债大幅减少

2020年，恒大实现营业收入5072.5亿元，其中物业销售收入4945.5亿元，分别同比增长6.2%和6.5%。毛利润1226.1亿元、净利润314亿元、核心净利润301.3亿元；毛利率、净利率、核心净利率分别24.2%、6.2%和5.9%。整体来看，恒大截至2020年末的各项核心利润规模指标，在行业中保持领先。

2020年，恒大销售回款率从2019年的78%增长12个百分点到90%，截至2020年末持有现金余额1807.4亿元。有息负债降低2000亿元，净负债率152.9%。年内，恒大通过恒大物业、房车宝引入高质量战投、分拆优质资产上市、恒大汽车配股等积极举措，共增加权益融资888亿港元。

自2020年3月提出“降负债”战略目标至今，恒大总有息负债规模已实现大幅下降。未来，恒大目标在2021年中期将净负债率降至100%以下，在2021年末将有息负债降至5600亿元以下、现金短债比达到1以上，2022年末将资产负债率降至70%以下，达到监管要求。

04

产业发展

“新恒大”

完成“多元产业+数字科技”转型

目前，“新恒大”已完成从地产向“多元产业+数字科技”的转型，通过地产开发、新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝集团、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉8大产业平台的联动，构筑以固定空间和移动空间为主体的同心多元产业生态圈。形成数据闭环，全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域，以恒大智慧科技生态圈服务用户。

其中，恒大汽车同步研发14款车，实现级别、车型、档次的全覆盖。恒大汽车截至目前已布局十大生产基地，天津、上海、广州基地已启动试生产调试。发展目标是核心技术必须世界一流，知识产权必须自主拥有，产品品质必须世界一流。

恒大物业凭借标准化运营和智能化管理，目标打造全球规模最大的固定空间科技服务平台。截至2021年2月末，恒大物业合约面积约6.79亿平方米，在管面积约4.13亿平方米。目标2021年末合约面积和在管面积分别突破8亿平方米和6亿平方米。

恒腾网络于2021年1月完成收购南瓜电影及儒意影业全部股权，完成向互联网流媒体平台的转型。截至2月末，累计注册会员数达3861万人，累计付费订阅用户数达841万人。通过数亿级用户的观影数据以及大数据分析技术，将对恒大多元产业进一步赋能、提供更多潜在增值服务。

房车宝集团自2017年发布全民经纪人APP“恒房通”，业务覆盖229个城市，拥有全民经纪人会员2129万，职业经纪人38.7万，门店4.3万家。未来将继续大力拓展线下门店，在全国形成规模化、覆盖半径均匀的布局网络。2021年3月，房车宝成功引入多名战略投资者入股163.5亿港元。

童世界则是以中国文化为核心内容，面向2-15岁少年儿童的“全室内、全天候、全季节”大型主题乐园。中国海南海花岛首期业态已于2021年元旦试运营，累计接待超145万人次观光旅游，28大业态将于2021年底全面盛大开业。

此外，恒大也聚焦大健康产业，目前已拥有30个健康项目，未来三年计划在全国布局70个健康项目。恒大冰泉则致力于为客户精准提供满足需求、契合市场趋势的健康食品，打造科技赋能的消费服务新平台。

图：“新恒大”8大产业平台发展格局

资料来源：企业公告、CRIC研究中心整理

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