年报点评|融创中国：重构底层逻辑 拓宽高质量增长的护城河

从“三条红线”到“五档房贷”，再到“宅地集中供应”，房地产的紧箍咒持续升级。伴随房地产行业迎来深度调整，其底层逻辑也在加速重构。俨然，时代浪潮之下，新的市场环境险象丛生。企业若没有护城河，一切都只是昙花一现。

回看历史长河，未来注定属于那些敢于拥抱不确定性的企业，尤其是在关键的十字路口要找准方向。而融创中国（01918.HK）或是其一，在夯实地产主业的同时，率先布局地产+，通过地产与地产+联动形成自身的护城河，为高质量增长不断蓄力。

价值驱动 地产主业持续强化

今年两会期间，政府再次重申了房地产行业将继续坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。关于未来的判断，融创中国董事会主席孙宏斌在2020年业绩会上表示，一是地产行业的底层逻辑完全变了，“三道红线”、“五档房贷”“集中供地”多重调控，在这个逻辑下，我们的优势是非常明显的；二是在行业全新逻辑下，现在是优秀企业的盛世年华，至于这个全新的逻辑怎么理解，那就见仁见智了。

当市场逐步归于理性，房企之间竞争的焦点也转向了基本面。尤其是在“三条红线”、“五档房贷”“宅地集中供应”之下，基本面亦是价值投资的重要逻辑之一，更是制胜未来的关键所在。

作为底板，融创中国的基本面始终强调价值驱动，真正给投资人带来回报。来自Wind的数据显示，在过去4年间，融创中国的净资产收益率均超过了30%，远高于行业平均水平。资本市场的反馈也直接佐证了融创中国的地产主业优势，从3000亿到5000亿，融创中国一直占据着头部地位，尤其是2020年疫情之后。

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公告显示，2020年，融创中国连同其合营公司及联营公司实现合同销售金额约5752.6亿元，稳居房地产行业第四。其中，融创中国在55个城市的销售额排名进入前十，12个城市（如杭州、重庆、武汉等）销售额名列首位；在杭州、重庆、武汉、上海、北京、广州、南京、苏州、天津及青岛等20个城市的销售金额逾百亿元，并于杭州、重庆和武汉3个城市的销售金额逾300亿元。不难发现，在整体销售业绩保持平稳增长的同时，融创中国亦在持续巩固核心城市的领先地位。

得益于销售业绩增长，融创中国的收入及盈利也在2020年取得大幅提升。期内，融创中国全年实现收入约2305.9亿元， 同比增长约36.2%；毛利约484.0亿元，同比增长16.9%；公司拥有人应占溢利约356.4亿元，同比增长约36.9%；核心净利润约302.6亿元，同比增长约11.8%。可喜的是，融创中国董事会拟宣派2020年度的末期股息为每股1.650元，较去年增长约33.9%。

为了支撑未来的销售目标并保持充裕的流动性，融创中国在不少核心城市都斩获了优质的土地储备，其新增土地储备约5877万平方米，新增货值约7261亿元。从土地储备的区域布局来看，约13%位于一线城市，65%位于二线城市，22%位于强三线城市，仅一二线城市的占比就高达78%。

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在土地储备不断扩容之时，融创中国也在根据客群变化推动产品创新，保持领先的产品力。由于主流客群年轻化和科技快速进步对人们生活的影响，融创中国在高端精品定位的基础上加速产品创新，升级户型、社区、服务等方面的功能，打造“I AM I”的年轻化产品品牌，使其产品竞争力持续迭代。

成都环球融创未来城

依托稳健经营，融创中国也将财务安全提升至前所未有的高度。自2019年下半年开始，结合自身的发展阶段，融创中国主动执行降杠杆、优化资本结构的均衡发展战略。事实证明，这与2020年下半年央行的管控新规方向基本一致。在过去的一年时间里，融创中国通过严控拿地节奏和质量、加速销售回款、严控债务规模、优化债务结构、加速竣工结算以及对财务投资标的快速变现等措施优化了资本结构。

公告显示，截至2020年年末，融创中国的净负债率降至约96.0%，较2019年年末大幅下降约76.3个百分点；非受限现金短债比达约1.08，较2019年年末大幅提升约0.51，剔除预收款项后的资产负债率降至约78.3%，较2019年年末下降5.6个百分点。与央行管控新规关注的指标相比，融创中国实现超预期大幅度改善，迅速降为黄档。为此，融创中国行政总裁汪孟德表示，“到2023年公司的债务指标还会持续优化，最后一个指标会在2022年提前完成”。

此外，融创中国的所有者权益总额在2020年年末达到1778.3亿元，较2019年末大幅增长约55.9%；账面现金达1326.5亿元；借贷总额也有所下降。而资本结构的超预期优化，则有助于融创中国轻装上阵，率先发力，持续发挥头部优势。

赋能未来 “地产+”接棒

如果说融创中国的地产主业是当下，而地产+则代表了未来。于未来而言，站位远比努力更重要。目前，融创中国已经完成了具备广阔成长空间的地产+赛道布局，并将继续保持竞争优势，为公司的可持续发展提供新的增长动力。

融创服务成功上市

2020年11月19日，融创服务（01516.HK）于联交所主板独立上市，并于今年2月被纳入恒生综合指数。数据显示，融创服务的竞争优势不断增强。2020年，融创服务实现收入约46.23亿元，同比大增63.5%；剔除一次性上市开支的影响后，公司拥有人应占溢利约6.20亿元，同比增长约129.8%。此外，得益于母公司的支持及自身的外拓能力，截至2020年末，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长约155.1%；合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%。

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除了融创服务，融创文旅的发展也为外界瞩目。2020年，融创文旅陆续在核心城市落地了包括深圳冰雪综合体、杭州湾未来主题文旅城等诸多优质项目。据不完全统计，目前融创文旅已在国内落子39个城市，快速形成了布局优势，其影响力更是不断扩大。

受疫情影响，整个文旅产业在2020年上半年遭受了滑铁卢。为此，融创文旅通过创新经营策略，使其经营情况得到快速恢复，收入达38.8亿元，同比增长36%；管理利润为6.27亿元，同比大幅增长311%。值得注意的是，融创文旅在2020年也实现了轻资产管理服务输出。凭借涵盖文旅全业态、全产品线的专业化全产业链服务能力，围绕产品设计、建设、运营三大专业服务体系，融创文旅能够提供文旅项目获取、规划研策、投资咨询、建设、运营、管理等全方位的产品服务。

《刺杀小说家》海报

在2021年春节档，融创文化火了一把，其参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》业绩不俗，分别收获超10亿和5.75亿的票房。在2020年，融创文化不断完善业务布局，坚定超级IP长链运营模式，围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频等五大赛道持续进行深度布局。与此同时，融创文化开展优质内容项目制作，布局七大动画工作室，稳定输出头部内容项目，并在进一步丰富自有及合作IP的基础上，不断完善新消费、新场景下的IP商业化运营平台。

随着地产+赛道的竞争优势不断增强，融创中国未来的业绩增长动力也会持续提升。而房地产市场环境的变化要求企业必须要建立护城河，即公司独有的可持续竞争优势，很难被其他公司攻破。具体到融创中国，其以地产开发为核心主业并保持高质量发展，同时加速提升地产+业务的竞争优势，为未来的可持续发展提供了广阔的增长空间。显然，头部效应的正反馈已经来临，即使是微小的优势经过积聚也能迸发出巨大的能量。

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