手握三张“绿卡” 中骏穿越周期看周期 | 财报深响㉑

撰文 | 王迪  

出品| 焦点财经

告别土地红利时代，迈入管理红利时期，在地产大浪淘沙的规模竞逐中，考验房企的不仅仅是产品、盈利、战略、规模打法，更多的是耐力及持久度。千亿不再是遥不可及的边界，而是房企做大做强的门槛，横亘在房企面前的“三道红线”业成为企业穿越周期火线的必经之劫。

今年刚刚撞过千亿进阶线的中骏集团控股，不仅在三条红线全线达标，而且盈利能力也大幅提升，用中骏集团董事局主席黄朝阳的新年致辞可以概括为“艰难方显勇毅，磨砺始得玉成”。

年报显示，中骏集团2020年合同销售达1015亿元，完成千亿目标，连续三年复合增长率为41%；全年股息每股港币29分，每股全年派息过去4年复合年均增长15%；溢利同比增长10%至44亿元，公司持有人应占核心溢利34亿元；新增土地权益比约80%，报告期内总货值达4000亿。

此外，剔除预收款后的中农军资产负债率为68.7%，净负债率降至59.2%，现金短债比为1.3，中骏顺利拿到三张通行“绿卡”。

增肌、降脂、转向、调整，诸多指标全线飘红，三项财务指标全部绿档，新晋千亿新军在盈利、估值及融资能力方面夯实“内生力”，试图成为穿越周期的样本。

以确定性应对不确定性

疫情催生不确定性，行业整体毛利率及盈利摊薄，如何以确定性应对不确定性才能在竞争中赢得主动。按照中骏集团董事局主席黄朝阳的说法则是，中骏战略、经营模式、组织的确定性让其在不确定性的市场环境中找到了方向。

就2020年业绩来看，中骏集团营收和净利润两项指标均创新高；应占核心溢利同比增长27%；净利润持续增长的同时，股东利益方面，2020年末期股息每股港币18分；全年股息每股港币29分，上升21%；股本回报率达20%，过去4年中骏集团每股全年派息复合年均增长15%。

在行业低迷的情况下，冲击千亿及良好的盈利基础为公司之后的发展争取了经营优化的空间和转型换道的时间，中骏也在通过开源节流的方式，为未来发展赢得更多土地开发的可能。

年报显示，2020年中骏集团共新增38个项目，合计地上建筑面积1075万平方米，同比增长8.9%；总土地成本约400亿，权益比约80%，较2019年同期大幅提升。其中，6成土地与“一体两翼”战略相关，通过此种便捷的获取方式，中骏赢得了较高性价比的可能。在土地成本方面，中骏也试图降低输出成本，2020年新增土地平均成本仅为人民币3772元/平方米，新增货值却达1200亿。

此外，土储权益占比同步提升也尽显“含金量”，多元化的布局也让中骏扩大了安全边际。

年报显示，截至报告期内，中骏集团总土地储备达3768万平方米，覆盖62个城市，总货值达4000亿，分布于62个城市，中骏新增土储权益占比高达约80%；新增地上建筑面积1075万平方米，新增货值1200亿元。

与此同时，在管理效率方面，中骏采用的是“1469”开发模式，确保现金流回正周期及综合体的开业，方隅公寓以超过92%的平均出租率及高续租率，体现低成本运营优势。

中骏也曾表示，以地产开发为主体、FUNWORLD购物中心和FUNLIVE长租公寓为两翼的“一体两翼”发展战略，地产板块两坚持“项目管理攻坚战”与“营销攻坚战”，全面落实“促销售、抓回款”。

现金流方面，截止2020年12月31日，中骏集团现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为1.3倍，平均融资成本为6.5%，融资成本不断降低，现金流也更加宽裕。

穿越千亿周期看周期

在投资机构和银行眼里千亿是个硬性指标，有了这张“入场券”，才有更为低息的资本金和更多的行业资源，而“三道红线”成为衡量房企自身安全性的的指标，穿越房地产本身周期，以更为长线的视角审视行业，谋求强运营时代房企自身的良性发展。

年报显示，中骏集团2016-2020年的净负债率分别为80.2%、71.8%、60.4%、60%、59.2%，2020年净负债率在业绩快速稳步发展的持续走低。而风险溢价较低也侧面反映了中骏强运营。报告期内，中骏集团年内溢利同比上升10%，应占核心溢利同比增长27%，盈利高速增长。

中骏也在通过诸多低利率票据提升“活血”能力。

今年3月，中骏与汇丰、美银证券、德意志银行、国泰君安国际、东亚银行及瑞银就本金总额为3亿美元的票据发行订立购买协议，票据年息5.95%，票据发售价将为票据本金额的100%，票据所得款项净额主要用于为其若干现有境外债务进行再融资，有关债务将于一年内到期，将寻求票据于联交所上市。

不仅如此，中骏也在疏通“任督二脉”，减少融资成本，提升融资能力。数据表明，中骏集团2020年平均融资成本为6.5%，较上年下降0.2个百分点，公司的现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为1.3倍。

除了三道红线运营之外，中骏深知，人才及组织才是企业的核心，去年中骏也在通过人才战略提升夯实自身的组织人才储备。

例如，打造“三年千人”管培生锻造计划，聚焦领导力的“凌峰计划”和面向中高层的“越海计划”；战略文化宣讲扎根一线，继续深度践行“有温度的公益”等。

正如黄朝阳年初致辞中所说，未来房地产需求将长期处于饱和时代下的买方市场，房地产行业进入持续残酷竞争的状态。中骏面临着规模发展与转型的双重压力，中骏需要坚持的是“一体两翼”的战略方向与定力，从而解决投资的确定性以及经营的确定性。

未来，中骏将进一步优化投资结构，聚焦城市深耕；以经营业绩和现金流为导向，以两大攻坚战为抓手，推动项目经营提效，夯实一体、做大两翼。

要穿越周期，或许要解决转型升级中的诸多困境、难题及瓶颈，未雨绸缪和长期主义才是企业的发展韧劲及方向，这或许是中骏千亿之后需要面对的课题。

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