龙湖2019年报：大浪淘沙，能否稳步穿越周期？

摘要：“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返”

每年3月份，几乎各大上市公司都在争前恐后晒自己的“成绩单”——年报，尤其是突飞猛进的房企们，晒的数据常常刷新纪录。

今年情况特殊一些，3月即将结束，主动交“成绩单”的房企们却还未过半。一些表现亮眼的房企们相对早点公布了自己的年报。

比如，3月24日，龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”）就公布了其截至2019年12月31日止全年业绩。

01

大考，稳做优等生

最近两年，在再三重申“房住不炒”的楼市调控大背景之下，房企们并不容易。

经济周期、楼市周期对上市房企们来说，无疑是一场大考。

蒙眼狂奔的时代已经过去，稳定高质量的增长，成为考验房企们的关键指标。

作为稳健发展的优等生代表，龙湖集团，2019年的年报是否一如既往的靓丽？

据龙湖集团2019年年报显示：

期内实现合同销售额2425.0亿元人民币（下同），同比增长20.9%，继续稳站行业前十；

营业额1510.3亿元，同比增长30.4%；

归属于股东的净利润183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。

其中，值得注意的是毛利不降反升。

2019年，龙湖毛利为508亿元，同比增长28.5%，毛利率为33.6%。核心税后利润率为15.5%，核心权益后利润率为10.3%。

此外，据财报披露，董事会建议派发末期股息每股人民币0.84元，计入中期股息每股人民币0.36元，全年合计派发股息每股人民币1.20元，同比增长21.2%。

从业绩核心数据来看，龙湖集团依然是保持自己的风格和节奏，坚守盘面，稳健经营。

截至2019年底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元，面积1500万平方米，为未来的持续稳定增长奠定了坚实基础。

02

能否稳步穿越危机？

今年遭遇的“黑天鹅”，让一季度不少行业和个人都颇受影响。能否问稳步穿越市场低谷，是摆在各行各业面前的难题。

尤其前两年防风险、去杠杆不断加码，对于习惯了一路高歌猛进的房地产行业，速度缓一缓，对不少房企来说都不太好过，甚至会成为致命伤。

因此，房企们的负债率近年来备受关注。而不同房企在融资渠道、成本年期等维度也加速分化。

据财报披露，2019年，龙湖集团的净负债率为51.0%；综合借贷总额1460.0亿元，平均借贷成本为年利率4.54%，平均贷款年限6.04年。

值得一提的是，龙湖集团的借贷成本明显优于行业平均水平。

例如：2019年2月，集团在境内成功发行22亿元公司债，票息介乎于3.99%至4.70%之间，期限介乎于5年至7年；

7月，发行20亿元住房租赁专项公司债，票面利率介乎3.90%至4.67%之间，期限介乎于5年至7年；

9月，在境外成功发行8.5亿美元10年期投资级优先票据，创近两年民营房企10年期美元债票息新低。

2020年，龙湖继续获得了较低成本的融资，比如：

龙湖集团于2020年1月成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%；4亿美金为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

此后，又在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率介乎3.55%至4.2%之间，期限介乎于5年至7年。

融资优势归根到底还是得益于稳健的业务发展，以及长期良好的财务表现和信用纪录。

除了低成本的融资，从债务结构来看，龙湖集团的表现也是行业中的佼佼者。

有息负债中，龙湖集团一年内到期债务为人民币139.3亿元，占总债务的比例仅为9.5%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.38。

而2019年龙湖集团实现经营性收入102.3亿，完全能够覆盖全部利息支出。

更有底气的是，财报显示，龙湖集团在手现金有609.5亿元。

不过，长期的表现还需要看战略布局。

03

是否有超越平均的能力？

龙湖主席吴亚军曾说：“真正优秀的企业，顺流逆流都一样有直面的勇气和超越平均的能力。 超越平均的能力，才是解决问题的关键。”

战略布局就是让企业们拥有超越平均能力的重要前提。

战略布局既包括区域布局，也包括业务板块的规划。短期看不出效果，甚至有些吃力不讨好。

但最近两年随着楼市调控的坚持，科学优化的战略布局，加坚持强力有力地执行，明显拉开了房企之间的差别。

从地区走向全国布局，不少龙头房企都经历过这个过程。

然而有些虽然搬迁总部，表面全国化了，但细看销售业绩，会发现，还是过度依赖某个区域，后劲增长不足。

从重庆走向全国的龙湖集团，如今早已是全国性的龙头房企。

龙湖集团紧密围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局，这也是在三四线棚改热之后，非但没受影响业绩依然保持稳定增长的关键原因。

据财报披露，龙湖集团2019年实现地产开发合同销售2425.0亿元，分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为3及9.2%。

从土地储备方面来看，2019年，龙湖集团新增90幅新地，首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城，新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积1273万平方米，平均权益收购成本每平方米6186元。

截至2019年底，龙湖集团土储合计6814万平方米，权益面积4742万平方米，业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市，约90%的货量集中在高能级城市和价值区域。

仅2020年1-2月，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为232万平方米，权益面积为178万平方米。

总体来看，其土地储备的成本较为合理，后续发展动能强劲。

而业务板块的布局，龙湖一直是先走一步。

比如，在市场上广受认可的稳步投资持有物业的战略。

2019年龙湖集团实现物业投资业务不含税租金收入57.9亿元，同比增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。

龙湖智慧服务2019年新进入45个城市，基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现营业收入42.8亿元（合并抵消前收入约为50.0亿元）

在内外环境都属于考验期的当下，房地产行业加速分化，未来马太效应必将更加明显。深谋远虑，稳扎稳打的房企才能走得更远。

（本文仅为作者观点，不构成任何投资建议）

相关知识

龙湖2019年报：大浪淘沙，能否稳步穿越周期？
佳兆业，穿越周期显优势
碧桂园发布2019年报:销售业绩稳步提升,净利润612亿
高质量发展稳健向上 签约4618亿穿越市场周期
金科再获中国地产金砖奖,穿越周期践行高质量发展
华远地产2019年报发布 销售额再创新高
穿越“火线”:龙湖的防火墙与平衡术
减脂增肌健康稳定 穿越行业周期富力有信心
夯实穿越周期能力，招商蛇口全面践行综合发展观
中南建设发布2019年报:聚焦主业高质量增长,利润上涨近九成