夯实穿越周期能力，招商蛇口全面践行综合发展观

　　2019年，伴随着楼市调控的持续深化，房地产行业逐步迈入了白银时代，曾经高歌猛进的房地产商如今普遍面临“增长的烦恼”，如何平稳度过下行周期成为眼下房企的重中之重。从已披露的上市房企2019年年报告来看，中小房企洗牌加剧，行业整体承压。然而，处在下行周期里的地产行业里也不乏逆势开花、稳健破局者，比如承载“招商血脉，蛇口基因”的招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称：招商蛇口(001979,股吧)，股票代码：001979 ）。

　　以稳健节奏超预期完成年度大考

　　4月20日晚间，招商蛇口披露了2019年年报，整体来看，2019年，公司以稳健节奏超预期完成年度大考。报告期内，公司实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%；归属于上市公司股东的净利润160.33亿元，同比增长5.2%；加权平均净资产收益率21.38%，基本每股收益1.99元/股。2019年度，招商蛇口拟每10股派发现金分红8.3元(含税)，分配现金股利总额64.23亿元。上市四年来，公司每年分红比例均为年度净利润的40%以上，给股东提供丰厚的回报。

　　分业务来看，报告期内，招商蛇口开发业务保持持续增长，销售方面，招商蛇口2019年全年累计实现签约销售金额2204.74亿元，同比增加29.25%；累计实现签约销售面积1169.44万平方米，同比增加41.35%。资源获取方面，2019年，招商蛇口投资发展更为理性，公司新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市；全年共获取79个项目，土地面积716万平方米，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。

　　值得一提的是，2019年，招商蛇口完成了对中航善达(000043,股吧)的重组更名暨上市工作。同时，公司以在深圳蛇口的五项商业物业为底层资产，在香港联交所上市发行了招商局商业房托（01503.HK）。

　　产业园区与新城业务方面， 报告期内，招商蛇口持有或运营的意库系、网谷系和智慧城系特色园区面积达384万平方米；产业新城/小镇已经获取8个项目，占地面积约175平方公里。长租公寓方面，招商蛇口在打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，合计布局17城，约2.6万间。大健康业务方面，公司从康养、健康管理和医疗等三个方面积极参与大健康产业，广州观颐之家、深圳蛇口观颐之家、蛇口美伦健康管理中心都已实现自主运营，成效良好。

　　作为粤港澳大湾区龙头，招商蛇口2019年紧跟国家战略，深度布局并参与大湾区建设。报告期内，公司前海土地整备及合资合作全面完成，合资公司正式拥有前海妈湾片区超千亿资产，而妈湾片区的综合开发早已提前布局，周边配套的荟同国际学校开学、启动区一期项目实现销售，区域城市化格局初步显现。蛇口片区，积累三十年的历史土地遗留问题一揽子解决，进一步明确了蛇口土地的权属办理原则及办法。太子湾片区的建设及销售全面铺开，新开盘滨海大厦、湾海大厦、领海大厦、望海大厦、云玺、湾玺二期等项目，销售情况备受市场瞩目。深圳国际会展中心也于年内正式落成并投入运营，报告期内已成功举办了宝博会、智博会、青创会、大湾区工博会以及央视新年音乐会等盛会。

　　招商蛇口业绩实现稳健增长的同时，财务结构也更趋理性。截至报告期末，公司资产负债率63.19%，净负债率29.28%。融资方面，公司构建多元化融资渠道，2019年公司综合资金成本为4.92%，维持行业领先优势，另外，公司继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级。

　　业内人士指出，在不确定性因素叠加施压下，房企日子普遍不好过，招商蛇口历来以稳健经营著称，未来竞争优势将更加凸显，可以说，稳健既是招商蛇口保持定力得以穿越行业下行周期的强大后盾，更是公司保持韧性化解当前不确定性风险的坚实基础。

　　以综合发展模式打造高质量可持续发展样本

　　产业是城市发展的活力，城市是产业发展的载体，以产业为先导、以城市为依托，建设产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的新城区，已经成为推动城市转型升级的重要共识，而参与新城的建设和运营、构建复合型产业格局也成为房地产开发企业转型升级的重要途径。

　　招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，也是招商局集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。公司自2015年底整合上市后，在聚合原招商地产和蛇口工业区两大平台独特优势的基础上，公司开始谋求转型。招商蛇口以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略打造片区开发运营生态圈，为政府客户提供城市规划、开发与运营的片区发展整体解决方案，为企业客户提供产业孵化、成长、做强做大的运营服务整体解决方案，为个人客户提供居住、购物、生活服务、医疗、教育、休闲、娱乐等美好生活整体解决方案，以一系列业务组合、资金平衡与管理动作实现长期可持续发展，做人民美好生活承载者的发展模式。

　　近年来，经过不断检讨和优化，招商蛇口的综合发展模式轮廓愈趋明显，综合发展路径亦逐步清晰。2019年，招商蛇口将综合发展模式贯彻全年，从结果导向来看，招商蛇口的综合发展模式既是招商蛇口身为央企承接国家战略的必须，也是人们追求美好生活发展规律的必然，更是公司在传统房地产行业趋势发生转折下的理性选择。

　　招商蛇口对此表示：“公司的综合发展模式核心价值在于，通过公司全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。未来，招商蛇口将按照快周转（T+3）、阶段性持有运营（T+10)和片区综合运营（T+30)的三类发展策略组合产品线，形成合理配比的有机整体，兼顾短中长期业务发展的节奏需要，进而实现长期可持续发展。因此，综合发展模式也将是招商蛇口面向未来的可持续发展模式。”

　　2020年初，面对突如其来的新型冠状肺炎疫情，招商蛇口本着守土有责、守土负责、守土尽责的担当，全力做好旗下各小区、各园区、各商业场所的防疫及管理服务。面对疫情，招商蛇口持续为湖北武汉等疫情严重地区贡献招商力量，捐赠防疫专项款和防疫物资；对旗下园区、商业、公寓的客户给予租金减免优惠支持；参与援助火神山医院一线抗疫保障工作、武汉方舱医院建设服务；为驰援武汉医务人员提供位于武汉“壹间”长租公寓的医疗入住点等。

　　如今，疫情的尽头尚未明朗，而各行各业面临的严峻挑战已清晰地摆在面前。这场疫情所带来的影响既是令人措手不及的，又会是长远而深刻的。但是，危机往往也蕴藏着机会。

　　在过去的3个月，远程/居家办公考验的不仅仅是通讯工具，更考验着公司前台、中台、后台数据之间的联通与技术迭代，而公司已经将上述内容列入了数字化战略并提前予以实施。高效、优质的物业管理服务是房地产公司品牌含金量的重要组成，尽责、有序地抗疫成为现今检验物业管理服务质量的重要考量因素，旗下物管平台招商积余在这次新冠疫情中的优异表现为其新一轮的发展奠定了市场口碑基础。原有具备人脸识别、动态测温、自动派梯等技术的招商蛇口健康科技住宅体系在这次疫情中进一步强化，无触碰回家的设计将在公司未来新建项目中全面应用……以上种种，疫情推动招商蛇口加深思考并付诸行动。

　　展望未来，招商蛇口将以“立足长远、把握当下、科技引领、拥抱变化”的战略原则为指导，贯彻“成为产业数字化新标兵”的战略要求，全面践行综合发展理念，努力发展成为最有价值的综合发展头部企业。2020年的经营目标方面，公司计划实现签约销售额2500亿元，实现新开工面积1100万平方米、竣工面积1100万平方米。

　　众所周知，受新冠疫情影响，一季度房地产市场明显缩量，为应对疫情，多地出台了房地产的扶持政策，因城施策也更加灵活。另外，随着国内疫情逐步得到控制，市场需求逐步回暖，而这点在疫情防控过程中展现出较好管控能力及民生保障服务的一二线城市及社区表现尤其明显。

　　市场分析人士指出，后疫情时代，存量博弈的时代也许会真正地拉开大幕，竞争更加激烈。相信招商蛇口能继续在新时代下保持定力，行稳致远。

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