招商蛇口的半年:销售强劲融资稳健 聚焦核心城市群积极拓储

8月24日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称：招商蛇口）发布的中期业绩报告显示，今年前6月，招商蛇口的签约销售金额为1107.13亿元，同比增长9.41%，其中，杭州、上海、苏南、南京等4个城市公司的销售金额均突破100亿元。

销售跻身行业前十

穿越周期优化土储结构

半年报指出，尽管在疫情的影响下，招商蛇口一季度的销售额同比有所下滑，但在二季度迅速恢复增长，截至报告期末，公司销售业绩依然跻身行业前十。另据招商蛇口披露的最新销售数据，截至7月底，其签约销售金额已达1335.70亿元，同比增长10.82%，完成年度2500亿元销售目标的53.43%，与此前规划的年度目标完成进度几乎保持一致。

在中金公司看来，招商蛇口的结转项目主要集中于第四季度，上半年的结转比例较低。目前，招商蛇口可结转资源充裕，结转毛利率将较2019年（34%）有所提升，预计全年盈利仍将保持增长。

年初新冠肺炎疫情的蔓延，使得房地产行业的整体市场成交规模经历深度调整，行业销售端、开工竣工端等均呈现出增速放缓的情况。不过，招商蛇口却是为数不多的业绩快速恢复的房企之一。据焦点财经查询，自线下售楼处逐渐恢复开放的3月开始，招商蛇口的销售业绩便录得同比增长，3月至7月，其单月签约销售金额同比涨幅分别达22%、9%、32%、15%及18.21%。

一面推动销售，一面积极拿地“纳粮”。为补充城市深耕所需货值，招商蛇口的投资力度有所增加。报告期内，其通过招拍挂、收并购等手段，新增土地面积252.86万平方米，总计容建面660.09万平方米，总地价635亿元，权益地价405.57亿元。而去年全年，其新增土地面积为716万平方米，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。

另外，截至6月底，招商蛇口拟开发产品中的土地储备面积为435.63 万平方米，土地储备金为209.3亿元。具体而言，上述拟开发产品转在建开发产品的项目包括嘉兴经开区项目、上海松江泗泾11-01项目、重庆依云江湾、成都雍景府、襄阳三江口项目、长沙招商华发天汇、漳州双鱼湾、北京臻珑府、西安招商丝路中心、南京2019G67 项目、启东协兴港项目、烟台招商西岸和肇庆依云水岸花园等。

对比行业整体状况，招商蛇口在土储端的拿地力度大幅提升。有评论指出，在土地市场持续高热的背景下，招商蛇口能够持续底价获取热点城市、热点地段的优质地块实属难得，这也是其未来业绩增长的有力支撑。

坚持聚焦核心城市群拿地，依然是招商蛇口的投资思路。上半年，公司凭借综合发展能力、一城一策的城市深耕积累，陆续获取了成都天府新区项目、西安港务区、南通崇川区滨江项目、宁波鄞州区百丈街道项目等优质项目，取得新的突破。

以西安港务区项目为例，作为继去年9月后，招商蛇口第二次在西安港务区[方1] 拿地，西安港务区项目80%的体量为住宅用地，住宅地价约为3500元/平米，商业地价约为1800元/平米，利润空间可观。作为西安市的重点明星工程，该项目或将成为招商蛇口的西部“粮仓项目”。

同样在今年1月，招商蛇口还曾底价摘得了南通滨江项目。据悉，计容建面39.05万平方米的南通滨江项目，总地价58.68亿元，是南通市区稀缺的大体量纯住宅用地。而南通又是上海都市圈内的重要城市，未来发展可期。有评论认为，随着区域板块生活配套的逐步落地，地处南通核心地段的南通滨江项目，也将成为招商蛇口重要的利润贡献项目之一。

在徐州铜山区项目上，招商蛇口的拿地前瞻性和合理性体现的更为明显。据悉，徐州市场购买强劲，整体量价稳步向上，徐州招商雍华府项目首次开盘336套房源即吸引到1200组客户，开盘售罄。基于对徐州房地产市场的深度调查，招商蛇口摘牌徐州铜山区后周窝地块，总体量超过36万平方米，成交价格折算不足6600元/平米，对比周边小区1.3万元/平米的开盘售价，招商蛇口已经稳赚。

优质土储的获取，离不开招商蛇口稳健财务策略和多渠道低融资成本[方1] 的支撑。财报披露，上半年，公司不断创新和优化债务品种及结构，借LPR换锚机会，通过债务置换、加大供应链金融产品应用等举措大力降本增效，期内，综合资金成本为4.78%，比上年同期降幅明显。  

报告期内，招商蛇口抓住市场机会提高直接融资占比，先后发行了五期超短期融资券，发行金额合计66.5亿元，利率最低为2.20%；完成了2020年度第一期中期票据发行，合计发行额20亿元、发行利率最低为3.00%。当期，其资产负债率仅66.73%，处于行业较低水平，在有效控制资金成本的同时防范了债务风险。

“蛇口模式”助推城市升级

整合内部架构提质增效

作为央企招商局集团旗下的城市综合开发运营板块旗舰企业，招商局集团147年的稳健经营，一定程度上为招商蛇口多渠道、低成本的获取资源起到了良好的推动作用。尤其是，近年来，招商局集团内部资源整合动作频繁、产融互动协同有效，更是助力了招商蛇口对内获取互补资源，对外强化竞争优势。

得益于招商局集团内港口、航运、地产、金融等产业的协同发展与共同升级，招商蛇口孕育形成了特有的片区开发模式，即“蛇口模式”，亦是“前港—中区—后城”综合发展模式。该模式以港口或交通枢纽港、人流聚集的枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合、协同发展形成产城融合生态圈。

招商蛇口表示，综合发展模式的核心价值在于，通过全生命周期的产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，使得价值洼地升级为价值高地。

在这个过程中，招商蛇口积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，培养了专业的、实践经验丰富的管理团队，锻造了各项资源的综合整合能力，形成了完整的综合开发体系，为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。

粤港澳大湾区承载着中国塑造区域发展新格局的重要使命，作为央企，招商蛇口也在积极响应国家号召，进入湾区布局。截至目前，招商蛇口已在湾区核心城市深圳累积了大量待开发的优质资源，蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域均有分布。在业内看来，随着湾区经济的不断发展，招商蛇口也将从中享受发展的红利。

产业园区的建设和发展是“招商所能”的重要价值体现，在这个领域，招商蛇口已经在全国形成了大型产业新城、特色产业园区和产业创新孵化空间三类不同规模的业务布局，且集中于珠三角和长江经济带。上半年，其共计获取产业新城类项目9个，占地面积约227平方公里，运营期+在建阶段的园区类项目27个，建面/规划建面共计约424万平方米，未来可期。

2020年被招商蛇口管理团队定义为“资管年”。为此，公司成立了资产管理中心，重构招商商管、招商酒管公寓两个轻资产管理平台，组建专业团队。招商蛇口明确了持有运营类业务的发展战略由平均发力调整为战略聚焦，以集中商业为突破点，主动布局优质区位。依托轻资产管理平台，统一持有型物业的品牌与产品线，强化定位管理，搭建全国招商平台，以数字化手段实现商业项目联动，挖掘协同红利。

报告期内，招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，明晰了“12347”发展战略，以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”为核心主业，顺利完成组织整合方案，战略落地工作稳步推进。

疫情加快了招商蛇口产业数字化的步伐。得益于前瞻性地完成数字化整体规划与顶层设计，招商蛇口数字化专业公司在疫情期间将抗疫、防疫、业务发展与科技紧密协同，已经显示出了巨大能量。在开发业务方面，数字化工作围绕该业务提速增效、构建全面数字化经营体系和智慧空间建设等方面展开，也取得了良好成效。

此外，招商蛇口也在推进客服能力实现数字化提升，实现维修专项、满意度管理等系统落地；推动园区租赁业务系统实现了业务和管理全面在线化；完成了长租业务的研发测试，试点项目顺利上线；邮轮业务启动智慧出行、指挥调度、船务管理的数字化建设，积极拥抱现代化。

“招商血脉、蛇口基因”，创新是招商蛇口品牌的重要内涵，也是公司发展的重要推动力。在外界看来，从员工持股到项目跟投、从体制创新到机制改革、从业务转型到管理变革，创新贯穿着招商蛇口发展的每个细节，而创新基因之下的招商蛇口，未来可期。

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