招商蛇口:2019年净负债率降至29.2% 前海土地整备完成

4月20日，招商蛇口发布了2019年年度报告。报告期内，招商蛇口实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%；归属于上市公司股东的净利润160.33亿元，同比增长5.2%；加权平均净资产收益率21.38%，基本每股收益1.99元/股。

报告期内，全年累计实现签约销售金额 2204.74 亿元，同比增加 29.25%，超额实现2000亿年度目标，累计实现签约销售面积 1169.44 万平方米，同比增加 41.35%。截至去年末，招商蛇口拥有的开发项目超450个。

2019年，公司经营活动产生的现金流量净额138.12亿元，同比增长31.82%，公告称主要系报告期内公司房地产项目销售回款增长额超过支付的购地、基建金额以及税金的增长额。

2019年资产负债率63.19% 低成本融资优势凸显

招商蛇口业绩实现稳健增长的同时，近年来的资产负债率均低于行业均值。截至报告期末，公司资产负债率63.19%，净负债率29.28%。焦点地产新闻查阅数据显示，2016年至2018年，招商蛇口的资产负债率分别为69.52%、71.79%、74.28%，同期末，净负债率分别为24.54%、59.93%、48.72%。

另外，2019年招商蛇口货币资金为753.24亿元，短期有息负债总计547.93亿元，货币资金能够完全覆盖短期有息负债，企业现金短债比为1.37倍，短期偿债压力较小。

在融资方面，央企招商蛇口的低成本融资优势显现。在2019年，公司综合资金成本为4.92%。数据显示，2016年至2018年，招商蛇口综合资金成本分别为4.50%、4.80%和4.85%。近年来，招商蛇口的融资成本均低于5%，虽在今年略有上升，但是在行业内，仍然处于较低水平。

2019年，招商蛇口在资本市场中也动作频频。去年底，招商蛇口收购中航善达，与招商物业进行整合上市，重组更名为招商积余。资料显示，招商积余2019年实现营业收入60.78亿元，全国在管物业项目1198个，物业管理面积1.53亿平方米，其中非住宅类物业管理面积0.76亿平方米，住宅类物业管理面积0.77亿平方米。

关于自上市以来外界所关注的招商积余改革问题，副总经理聂黎明在年度业绩会上表示：今年招商蛇口在持有物业方面动作非常多，包括将启动招商积余的架构调整。目前招商蛇口总部成立了资产管理中心，实现轻重分离。重资产在招商蛇口，招商积余是招商蛇口轻资产的平台。

此外，招商蛇口在去年为持有物业资产证券化做出了尝试。于2019 年12月10日，公司以在深圳蛇口的五项商业物业为底层资产，在香港联交所上市发行了招商局商业房托，为香港市场上 6 年来首次公开发行的 REITs、首单央企房地产信托基金。

前海土地整备扩规模 总资产同比增45.9%

年报显示，招商蛇口2019 年末总资产为6176.8亿元，同比增长 45.95%，公告称大幅增长主要系公司本年完成前海土地整备及合资合作，以及业务规模增长所致。

早在去年12月9日，招商蛇口宣称控股子公司招商前海实业、前海管理局控股子公司前海投控拟分别对前海自贸投资（合资公司）增资，涉资1458亿元，意味着招商蛇口前海土地整备过程进入尾声。经历近三年土地整备后，为招商蛇口在深圳前海提供价值1458亿元的土地储备。

公告显示，合资公司前海自贸投资主导以增资扩股的方式向招商前海实业、前海投控分别收购其合法持有的招商驰迪100%股权及前海鸿昱100%股权。同时，招商前海实业以部分现金向合资公司增资。上述交易完成前后招商前海实业和前海投控仍各自持有合资公司50%的股权。

对于前海土地整备的未来规划，公告表示招商蛇口预计将蛇口太子湾片区积累三十年的历史土地遗留问题一揽子解决，进一步明确了蛇口土地的权属办理原则及办法。

公司董事长许永军在业绩发布会上表示，招商蛇口计划8-10年对前海土地开发完毕；蛇口太子湾170万平方米的建面，现在已经基本完成了1/3多，未来的三四年也要按照进度完成。

除了前海获得的土地储备，招商蛇口在近年来也积极纳储。报告期内，全年共获取79个项目，土地面积716万平方米，总计容建面1423 万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。数据显示，在2016年至2018年，新增土地储备建筑面积分别为702万平方米、797万平方米和1357万平方米。

2020年开年，招商蛇口积极补仓。1-3月份累计拿地面积325.9万方，拿地金额217.2亿元，1-3月累计拿地金额占销售金额比重为60.2%。从布局来看，主要集中在一二线和强三线。

招商蛇口2019年业绩发布会上，2020年公司销售目标定为了2500亿元，同比增长13%，预计全年可售货值超过4000亿元。

许永军在会上表示，从房地产行业看，企业要保持原来利润的增速，再加上疫情影响，挑战都很大。目前招商蛇口的利润基础很好，挑战很大。

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