招商蛇口拟购南油集团24%股权 加速拿地前五月耗资超200亿

  招商蛇口（001979.SZ）加码布局深圳前海。5月31日，招商蛇口公告称正在筹划发行股份、可转换公司债及支付现金方式，向深圳市投资控股有限公司（简称深投控）购买深圳市南油（集团）有限公司（简称南油集团）剩余24%股权，并向平安资管非公开发行股份募集配套资金。

  交易完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资下属公司，有利于增加公司对前海自贸的权益比例，增加公司享有的前海片区资源价值。同时，平安人寿将成为公司股东。

  进一步整合土地资源的同时，招商蛇口加快拿地节奏。长江商报记者梳理发现，今年前5个月，招商蛇口拿地已经超过200亿元，位居房企前十。近年来，招商蛇口欲从传统发展模式转向综合发展模式，意将住宅开发定位为短期业务，商业地产定位为中期业务，邮轮、长租公寓等定位为长期业务。

  数据显示，去年招商蛇口实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%；归母净利润160.33亿元，同比增长5.20%。今年1月份，招商蛇口销售额为118.98亿元，位列百强房企第8位，这是其自2015年底完成重组以来，首次晋升房企第一梯队。

  收购南油集团增加前海片区资源价值

  对于此次购买资产的目的，招商蛇口称，南油集团主要持有的资产为其通过深圳市招商前海实业发展有限公司间接持有的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（下称“前海自贸”）股权。前海自贸在前海自贸区内拥有优质的土地资源，是招商蛇口与前海管理局各出资5亿元成立的合资公司，主要用于开发前海土地。

  交易完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资下属公司，有利于增加公司对前海自贸的权益比例，增加公司享有的前海片区资源价值。而平安资管接受平安人寿委托，以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。

  南油集团是上世纪80年代最有实力的国企之一，目前在前海拥有23万平方米权属土地，并由招商蛇口持股76%。根据过往公告，招商蛇口在前海的2.42平方公里土地里，也包含受让南油集团的2宗地，这些土储造就了其前海自贸区“大地主”的地位。

  如今南油集团已转型为致力于大健康产业、自贸创新产业、大数据产业和深圳前海权属土地的综合开发，经营现代物流产业和建设数据信息服务平台。其重要项目包括南油W6仓，该项目位于前海保税港区，总建面12万平方米，于2015年8月正式投入使用。

  多家券商研究报告指出，招商蛇口在前海蛇口自贸区土储丰厚，资源重估价值高。华创证券研究报告指出，招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；上市公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。由此，招商蛇口作为大湾区核心标的，资产价值将进一步提升。

  前五个月超200亿拿地

  在2015年吸收合并招商地产实现重组上市后，招商蛇口发展稳健。2019年，招商蛇口实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%；实现归属上市公司股东的净利润160.33亿元，同比增长5.2%。

  今年一季度，招商蛇口实现营业收入117.97亿元，同比增长171.17%；归属于上市公司股东的净利润5.39亿元，同比减少79.48%。报告解释称，这是因为上年同期，招商蛇口子公司深圳市乐艺置业有限公司、深圳市商启置业有限公司增资扩股转让51%股权扣税后，产生净收益22.26亿元。如剔除此原因，今年一季度归属于上市公司股东的净利润与去年同期相比增长34.44%。

  土储方面，近几年，招商蛇口在土地投入上持续加大，2017-2019年拿地总金额分别达到882亿元、954亿元及976亿元。截至2019年年末，招商蛇口的拟开发土地储备597.78万平方米，同比增长49.58%；该储备金额为273.57亿元，同比增长89.57%。

  公司一季度新增土储325.9万平方米，同比增长223.2%，为同期销售面积219.4%，较2019年提升97.7个百分点，拿地节奏逐步加快。据中指院统计，2020年1-4月，招商蛇口共斥资192亿元拿地，位于同期房企拿地排行榜第8位。5月19日，经过11轮出价，招商蛇口全资子公司招商局地产（武汉）有限公司最终以总价58.87亿元、溢价率0.86%斩获武汉硚口区新单价地王，楼面价达15633元/平米。

  财务方面，招商蛇口净负债率由2015年末的11.85%持续增长至2017年末的58.70%，随后逐渐下滑至2019年末的29.28%。总体来看，招商蛇口的杠杆水平处于行业较低水平。

  年报显示，截至2019年12月31日，招商蛇口的资产总额为6176.88亿元，同比增长45.95%，主要是由于完成前海土地整备及合资合作，以及业务规模增长所致，这进一步拉低了公司的杠杆水平。

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