收购南油24%股权加码前海，招商蛇口引“大地主”平安入局

  招商蛇口引入平安作为战略投资者的事项又向前推进了一步。

  6月7日晚间，招商蛇口发布了一系列关于收购南油集团部分股权的公告。据披露，招商蛇口拟以发行股份、可转换公司债及支付现金的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权，上述三种支付的对价分别占本次交易对价的2.5%、47.5%和50%。本次交易完成后，南油集团将成为招商蛇口全资下属公司。

  其中，现金支付的部分便由招商蛇口向中国平安方面发行非公开发行股份募集配套资金。公告显示，招商蛇口通过此次定增引入平安资管、平安人寿作为战略投资者，同时股票发行价格约定为16.58元/股。由于南油集团24%股权的交易价格尚未确定，因此发行的股份数量也暂未确定。

  受该消息影响，6月8日，招商蛇口、中国平安股价双双上涨。截至收盘，招商蛇口股价报16.89元，涨幅约5.36%，总市值达1338.08亿元；中国平安股价报76.72元，涨幅约为1.89%，总市值约为1.4万亿元。

  购买南油集团少数股权

  目前，招商蛇口间接持有南油集团76%的股权，深投控持有另外24%的股权。南油集团主要持有的资产为其间接持有的前海蛇口自贸投资发展有限公司（以下简称“前海自贸”）股权。其中，前海自贸则持有前海自贸区内优质的土地资源，进行该片区的开发与建设。

南油集团股权架构（收购前）

  通过此次发行股份、可转换公司债及支付现金的方式，招商蛇口将南油集团剩下24%的股权也纳入囊中，后者将成为招商蛇口100%全资子公司。由此，招商蛇口进一步增强其对于前海自贸投资的控制，持股比例由36.2%增加至41.6%。

  天风证券研报数据显示，前海合资公司持有总建面约497.76万平方米，按照90%可售面积，保守按照均价8万元假设，粗估货值为4032亿元，提升的5.4%的持股比例或将增厚20亿以上归母净利润。

  值得一提的是，前海地块开发周期大约为8-10年，“利润释放或仍需一定年限，此次增资短期影响相对较小”，天风证券研报认为。

  此次收购事项中，颇引人关注的是招商蛇口借定增引入平安资管、平安人寿作为战略投资者。

  公告显示，招商蛇口将以发行股份、可转换公司债及支付现金的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权，其中支付的现金通过向战略投资者非公开发行股票募集。

  平安资管接受平安人寿委托，以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。

  6月5日，招商蛇口与平安资管、平安人寿签署了相关协议。根据认购协议，招商蛇口本次非公开发行的每股价格为16.58元，平安资管同意不可撤销地按协议约定以现金认购招商蛇口本次非公开发行的股份，认购股份数量不得超过本次非公开发行前招商蛇口总股本的30%，具体金额另行签署补充协议确定。

  中国平安的加入，除了为招商蛇口带来低成本的长期资金之外，亿翰智库研究总监于小雨进一步表示，招商蛇口资源背景都很强大，二者也属于强强联合。

  事实上，双方亦将在公司治理与业务经营等方面进行深入合作，合作领域包括智慧园区、智慧康养、智慧建筑、保险保障、投融资等多方面。其中，在投融资方面，招商蛇口表示，“乙方（中国平安方面）所属集团拥有银行、信托、证券等全金融牌照，未来乙方将根据甲方（招商蛇口）需求为其提供一揽子综合金融服务，包含但不限于股权、债权、物权等形式的投融资和资产管理等境内外金融服务。”

  招商蛇口在公告中提到，双方的战略合作期限为3年，“合作期限届满后如各方均未书面提出终止本协议，则本协议合作期限将自动延长3年”。

  引入“地主”平安

  对于中国平安来说，入股上市房企已经是驾轻就熟的操作了。

  2015年，中国平安方面就曾以2.816港元/股的价格认购碧桂园约22.36亿股股票，斥资62.95亿港元，成为其第二大股东。此后，碧桂园业绩的一路走高，股价随之攀升。2018年，中国平安在二级市场上接连减持碧桂园3132万股，共计套现约4.55亿港元。

  2017年，中国平安选中了旭辉集团，以3.5港元/股的价格认购旭辉5.45亿股增发股份，占其扩大后股本的约7.4%。再加上此前中国平安方面持有的逾2亿多股，前述认购完成后，中国平安方面持股比例升至约9.93%。

  2018年，中国平成了华夏幸福的白衣骑士。当年7月，华夏幸福控股股东华夏控股向中国平安方面转让了19.7%的股份，交易价款约138亿元；2019年初，中国平安再通过协议转让的方式，获取华夏幸福约1.7亿股股份，占后者总股本的5.69%，转让价款共计约42亿元。

  2019年，中国平安参与了中国金茂的配售，以4.8106港元/股的价格购买约17.87亿股的配售股份，成为中国金茂第二大股东。

  截至2019年底，中国平安方面在碧桂园、旭辉、华夏幸福、中国金茂的持股比例分别为8.93%、6.92%、25.16%、15.18%。

  于小雨向记者表示，平安选择入股房企的主要动机应该在于寻找高投资回报率的企业。诸葛找房数据中心高级分析师王小嫱也认为，平安入股房企看的是长期的投资价值，目前房地产行业的集中度越来越高，强者恒强，弱者恒弱，中小房企的生存困境渐显，相较而言，上市房企的风险相对较小，因此险资会选择入股上市房企。

  除了重仓房地产股之外，中国平安还曾尝试多维度布局地产领域。2014年，在“吃穿住行”战略指引下，中国平安曾设立平安好房，声势浩大地进军房地产交易，最终商业模式受挫，更名平安城科，进行转型。

  不过，中国平安直接进行的不动产投资则表现良好。据其年报披露，截至2019年12月底，中国平安投资性房地产中房屋及建筑物的公允价值达到711.17亿元，同比增长约4.4%。

  事实上，中国平安在地产项目方面一直较为看重商业写字楼等资产，平安集团首席投资官陈德贤在今年2月份的业绩发布会上便曾披露，收益率下行情况下，将寻找新投资资产，如公租房、基建、康养、产业园、写字楼等长期资产。

  4月，中国平安方面斥资约112.73亿元，向新鸿基地产及郭氏家族公司买下了位于香港西九龙高铁站上盖商业项目中的甲级办公大厦共30%的权益。据新鸿基地产方面披露，这也将是平安人寿在香港投资开发平安集团香港总部大楼。

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