佳兆业，穿越周期显优势

  当政策红利的潮水褪去，谁能穿越周期成为业内外关注焦点。

  “房地产行业很简单，保障现金流的安全最重要。”3月31日，佳兆业集团（01638.HK，下称佳兆业）2019年业绩发布会上，主席兼执行董事郭英成认为，今年房地产方面的影响，特别是经济周期方面相对会延到第三季度，假如行业能挺过第一、第二季度，我想第三季度肯定会见到太阳。

  乐观预判背后，源自郭英成对佳兆业抗风险能力的绝对自信。过去一年，佳兆业录得营业收入480亿元，同比增长24%，三年复合增长率近40%；归母净利润同比大增67%至46亿元；毛利率为28.8%，稳居行业较高水平；净负债率同比下降92个百分点，超预期完成降负债目标；现金及银行存款同比增长61%至370亿元，完全覆盖短期到期债务。 

  在行业步入调整期的大背景下，佳兆业仍能交出这样一份成绩单，实属不易。中达证券发布研报指出，截至2019年末，佳兆业总土储建面约2680万方，其中一二线城市占比近80%。此外，公司尚未纳入土储旧改项目占地面积达3987万方，其中深圳和广州占比分别达27%和36%。 

  “充裕且成本合理的土储能够有效支撑佳兆业未来增长与盈利能力，且随着优质资源价值不断释放，该公司未来财务状况有望持续改善。”中达证券称。 

  穿越周期的五大必备

  中泰证券曾指出，一家企业想要真正穿越周期，需要具备五种优势，即：规模性、盈利性、稳定性、成长性以及价值性。其中前两者为行业间的比较优势，后三者为公司自身的内在优势。

  先看规模性。2019年，在复杂多变的市场及多元的竞争格局中，佳兆业坚守主航道，销售规模再创新高。合约销售金额增长26%，达到881亿元，超额完成全年目标，销售增速领先TOP30房企平均水平。根据克而瑞联合中国房地产测评中心共同发布的《2020年中国房企销售排行榜》统计，按合约销售权益金额计，佳兆业排名第二十七位，较2018年上升10位。日前，亿翰智库发布的《2020年1-3月中国典型房企销售业绩TOP200》，佳兆业以156亿元位列第28名。 

  据悉，2020年佳兆业整体可售货值约1800亿元，基于对中国房地产市场增长的信心和集团合理的战略布局，管理层表示有信心完成1000亿的销售目标。 

  再看盈利性。如果说规模是房企的面子，利润便是房企的里子，是根本。有业内人士提出，今年行业一定会关注利润排行榜，多过于规模排行榜。因为核心净利润能最好地体现一个企业为客户创造价值的质量，是客户用钞票投票的结果，最真实。 

  而这恰是佳兆业的强项。2019年，佳兆业营业收入同比增长24%，达480亿元；毛利138.30亿元，同比均增长24%，毛利率为28.8%，稳居行业较高水平；净利润同比增长26%至42亿元，归母净利润同比大增67%至46亿元。 

  2019年4月，由乐居财经发布的“2018中国内房股核心净利榜”中，佳兆业名列内房股第11位。9月，由和讯房产发布“2019上半年房企净资产收益率榜”中，佳兆业ROE(净资产收益率)达11.77%，位列第九位。

  高盈利背后，则是基于佳兆业拥有大量低成本的优质土地储备，这也是一家房企穿越周期实现高质量发展的根本所在。2019年，佳兆业以旧改、招拍挂、收并购的方式共获得30个项目，新增土储权益建筑面积412万平方米。截至2019年底，公司有近2700万平方米土地储备，一二线城市土储面积占比近80%，对应总货值近5300亿元，其中大湾区占比近66%，深圳占比近33%。

  同时，在国家“推进城镇老旧小区改造、推动建立长效管理机制”的利好政策下，2019年，佳兆业城市更新投拓项目19个，令城市更新项目占地面积同比增长约33%，达到近4000万平方米，项目达到147个，对应货值约2.5万亿元。2019年佳兆业集团获评为“2019中国房地产城市更新领先品牌TOP1”。 

  佳兆业管理层表示，预计2020年，集团将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来1-2年，计划有6个旧改项目计划供地，货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，集团将有约占地面积近3000万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。 

  标准普尔认为，佳兆业在旧改方面拥有先行者优势，有助集团建立市场准入壁垒，保障其盈利水平。惠誉相信，随着更多利润较高的旧改项目入账，带动佳兆业销售增长及利润率提升，集团于2020年将呈现去杠杆趋势。 

  时刻保持危机感

  在保持高盈利水平的同时，佳兆业近年来还积极响应国家去杠杆的号召，增强财务“稳定性”。

  截至2019年底，公司现金及存款总额达369.8亿元，同比大增61.3%；有息负债总额保持稳定，现金短债比维持在1.1倍的良好水平，净负债率大幅下降约92%，杠杆水平持续快速下降。 

  有了良好的财务基本面做背书，佳兆业的融资成本也在持续优化。今年2月，佳兆业成功发行4亿美元6.75%二零二一年二月到期优先票据。这是继1月发行8亿美元优先票据后，佳兆业再次成功发行美元债券，且票面利率创历史新低，反映出公司致力降低融资成本的行动取得明显成效。

  高级顾问谭礼宁在业绩会上称，从经济来看，今年的利息应该是往下走的，公司也会掌握周期，掌握机会。首席财务官刘富强也强调，从融资成本来讲，不停下降是公司今年的目标。 

  佳兆业财务状况持续向好的同时，也得到众多国内外机构投资者的关注与点赞。2019年，正值佳兆业成立20周年之际，公司连获穆迪、标准普尔、惠誉三家知名国际评级机构授予信贷稳定评级，第一上海证券、中达证券、国信证券（香港）等知名券商机构纷纷给予佳兆业“买入”评级。

  穆迪指出，佳兆业拥有良好的资金流动性，手头现金及其经营现金流量足以支付其短期债务，以及应付未来的承诺土地款。国信证券预计，随着佳兆业集团信贷评级的持续改善以及城市更新项目合作开发模式的推进，公司净负债率水平将稳步降低至合理水平，财务指标将持续向好发展。

  此外，佳兆业还接连荣登2019《财富》中国500强第236位、全国工商联发布“2019中国民营企业500强”第209位、广东工商联发布“2019广东省百强民营企业”第28位、中国指数研究院发布“2020中国房地产百强企业榜”第26位，进一步证明了佳兆业的成长性以及价值性。

  不过，面对成功与荣誉，佳兆业管理层仍时刻保持警醒和危机感，“关于现金流和风险，公司会非常谨慎，严格控制。”郭英成如是称。

  而这也是检验一家企业能否穿越周期，极为重要的一环。

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