物业公司资本局：疯狂圈地凶猛扩张

　　作者： 孙梦凡

　　2021年，融融春风并不属于房企，而是转身光顾了它们的物业公司。

　　市值超2000亿、营收过百亿、业绩增幅超100%……年报披露期，物业公司成为镁光灯下的明星，不仅对过往业绩满心欣喜，还纷纷制定宏大的增长目标，如冲击全球第一、营收过千亿，整个行业充满了跃进之风。

　　资本市场同样不乏热情，据第一财经记者统计，在目前45家上市物企中，有16家市值过百亿，6家市值反超地产母公司，行业龙头碧桂园服务（06098.HK）总市值已冲到2400亿港元左右，市盈率也达75.43倍。

　　去年下跌盘整的阴霾仿佛一扫而空，头部公司纷纷抛出惊人的增长计划，为股价增长注入信心。为符合资本市场期待，它们计划通过收并购、外拓等助力目标实现，为此不惜耗费数亿资金、牺牲利润率。

　　然而，投资者会一直买账吗？截至目前，已有雅生活服务（03319.HK）、世茂服务（00873.HK）等多家物企毛利率下跌；因物业费提价较难，收并购标的质量难以保证，此前大肆扩张的隐患已然显现。

　　百亿营收俱乐部扩容

　　物管行业的里程碑事件，发生在3月23日。当天，因年报业绩利好股市，碧桂园服务市值达到2155亿港元，首超母公司碧桂园，中海地产、保利地产(600048,股吧)、中国恒大、融创中国等龙头开发商也被甩在身后。

　　在房企一片风声鹤唳、市值表现赶不上销售规模时，物业公司颇显“另类”。这些从房企身上掉下来的“肉”，还处于蓬勃向上的生长期。

　　因背靠碧桂园，碧桂园服务可获得大量在管面积，规模及业绩增长确定性较强。截至2020年末，该公司在管面积约3.77亿平方米，年内营收约156亿元，同比增长61.7%；净利润同比增长约61.9%至27.82亿元。

　　恒大物业（06666.HK）、绿城服务（02869.HK）、雅生活服务（03319.HK）同样跻身百亿营收俱乐部。

　　尽管行业热火朝天，但要想实现高营收，还需背靠规模大房企。因业绩基数较小，物企营收增幅也较为可观。目前市值超百亿的选手中，去年营收增幅最高的为世茂服务，同比高达101.59%；增幅最低的为华润万象生活，同比增幅为15.40%，余下多实现四成左右增长。

　　物企稳定的现金流入、可观的业绩涨幅，一举点燃了市场热情，中海物业、恒大物业、碧桂园服务年内股价涨幅分别达82.43%、74.50%、52.05%。

　　从市值规模看，碧桂园服务、金科服务、雅生活服务、绿城服务总市值已反超地产母公司。千亿市值选手包括碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活，300亿~500亿港元的有6家，100亿~300亿港元的有7家，百亿以下的有29家。

　　圈地势头将更加激进

　　尽管业绩涨势迅猛，但物企的野心并未就此满足。

　　2021年伊始，物业公司纷纷祭出高业绩计划，激进、狼性、速度成为管理层口中的高频词汇。碧桂园服务是野心最蓬勃的企业之一，其管理层表示，将力求2021年到2025年五年内达成“千亿营收”目标，收入和利润实现年复合增长率50%以上的增长。而目前，碧桂园服务营收不到200亿。

　　在碧桂园服务的管理层规划中，千亿营收将被拆分成几个子目标，其中物管服务未来会近500亿，团购、房屋经纪等增值服务接近300亿左右，商业商写板块营收会突破150亿，城市服务则被期望突破200亿。

　　为实现上述目标，碧桂园服务密集进入相关产业链，如完成对环卫行业龙头公司满国及东飞的收购，以及对文津国际保险经纪公司、城市楼宇电梯海报运营商城市纵横的收购。年初更是将蓝光嘉宝六成股权收入囊中。

　　恒大物业、绿城服务、雅生活、金科服务的扩张计划同样惊人。恒大物业执行董事兼总经理胡亮在业绩会上表示：“2021年恒大物业在管面积目标要突破6亿平方米，力争成为全球规模最大的物业管理公司。”

　　绿城服务董事会副主席杨掌法表示：“5年内，绿城服务整体营业收入，保底增长5倍。”按此增长率推算，2025年绿城服务营收目标逾500亿。

　　金科服务则提出营收“五年十倍”的计划，要做大城市密度，做到西部第一。

　　雅生活对打造资本平台的渴望更加强烈。“雅生活将保持高速增长，收入规模会增长40%以上，三年翻两番。”管理层称，希望雅生活市值能到千亿，并通过对创新产业链的投资，孵化出新的千亿产业平台。

　　“大跃进”式的增长目标，单靠母公司支撑难以为继，于是收并购成为物企的“必杀技”。譬如雅生活，未来来自股东的面积增长将占20%~30%，此外则是来自市场拓展的驱动，希望每年合约面积增长60%~70%。

　　克而瑞数据也显示，2020年上市物企完成66起并购，并购金额达96.3亿元。但今年以来，截至3月28日，上市物企已斩获5起并购项目，并购金81.9亿，已是去年并购金额的85%。

　　资本梦埋下盈利隐忧

　　作为少数未分拆物业上市的规模房企之一，龙湖对此态度较为冷静。

　　龙湖集团创始人吴亚军表示，龙湖今年也做了一些收并购，但集团非常理性。市值管理不是资本运作，要将业务夯实，再通过财务数据逐年体现出来。

　　但从行业大趋势看，物企最快捷的扩张办法便是靠资本驱动：在地产母公司之外寻找标的，通过收并购纳入囊中，短期内在管规模便可大幅提升，进而反映到财务报表上，刺激股价及市场表现。

　　虽然资本泡泡越吹越大，但物企并非高枕无忧。从2020年度业绩看，多家公司盈利空间有所收缩，其中有的系受公共物业毛利率所累，多数则是受此前收并购标的影响，第三方物业收费较低、盈利空间窄。

　　譬如，2020年彩生活三大主营业务均有所下滑，年内物业管理服务收益为33.42亿元，同比下降1.7%；增值服务收益2.56亿元，同比下降36.1%；整体毛利率33.6%，相对去年下降1.7个百分点。

　　管理层表示，2020年彩生活主动调整了管理标准，集中主要力量进行内部梳理，主动进行管理架构优化提升，且退出了一些低效益的项目，同时没有进行大量的收并购业务，致使规模增速有所放缓。

　　再看世茂服务，去年其发起9起收并购及市场拓展动作，在管面积升至1.46亿平方米，其中来自独立第三方的在管面积占比增至64.8%。但是，世茂服务期内整体毛利率为31.4%，较上一年下滑2.3个百分点。

　　“对于所收购公司和新承接的项目在收购之初，毛利率水平普遍较低，整合也需要一定时间，从而导致年内毛利率下降。”世茂服务在年报中表示。

　　实际上，这些并非个案，物业公司盈利难其实是普遍困境。

　　一家央企物业负责人告诉第一财经，集团利润非常低，如果不是靠增值服务，根本没有利润可言。即便业内万科、绿城等管理费较高的，利润空间也极为有限。“所以民营房企毛利率动辄几十个百分点，都是靠母公司输送的”。

　　除此之外，物业费提价困难在业内也极为普遍。除去物企自家在管项目不说，通过第三方并购来的标的，大多属于业内中小型企业，服务水平、管理效率、盈利空间等均难以保证，双方磨合均需要较长时间。

　　从业务类型看，相较于传统物管服务，增值服务毛利率水平普遍较高。但其中，非业主增值服务被称为“关联房企向物企输送利益的暗道”，主要依托开发商进行房屋咨询、代理销售等业务，收入依赖地产母公司。

　　社区增值服务则是依托社区流量入口，进行社区团购、美装家居等一系列线下转化。但是，到目前为止，还没有物业公司探索出成功的商业模式，最早入局的彩生活已经“妥协”，称传统物业服务才是根基。

　　“目前在高市盈率下，物企存在被高估的情况，行业分化也开始显现，已有企业出现盈利疲态。靠圈地扩张，短期可刺激资本市场反应，长期还是要关注盈利质量及其可持续性。”一位业内券商分析师表示。

附表 上市物企2020年营收前十强

                    总市值（亿人民币） 市盈率 营收（亿人民币） 增幅  净利润（亿人民币）

        碧桂园服务   2,043.82         75.43   156         61.70% 27.82

        恒大物业     1,422.48         53.25   105.09       43.31% 26.48

        绿城服务     286.93          49.9    101.06       17.75% 7.1

        雅生活服务   384.20          21.71   100.3        95.50% 18

        招商积余    236.65           46.23   86.35        42.07% 4.35

        保利物业    247.39           36.41   80.37        34.70% 6.74

        华润万象生活 964.24           202.33  67.79        15.50% 8.17

        中海物业    206.18           34.65   65.45        19.75% 7

        世茂服务    342.40           48.98   50.26       101.91% 6.39

        融创服务    651.58           107.5   46.23        63.49% 6.01

        注：市值、市盈率均以3月29日收盘为准；采用1港元=0.85元人民币 数据来源：公开资料

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