透市|物业公司出圈 城市公共空间成新猎物

当边界被不断拓宽，才有成长的可能。

过去很多年，物业公司的业务拓展高度依赖关联地产公司，通过几近疯狂的跑马圈地企图在市场占有一席之地。彼时，物业公司的版图拓展基本是以社区物业为主，随即规模不经济效应显现，城市公共空间成为新的猎物。以万科物业、保利物业等为代表的头部物业公司纷纷将触角伸向了城市公共空间。

在跑马圈地快速拓展市场的同时，后续管理能否扩大边际效益仍然是重中之重。

物业出圈 布局拓展至城市服务

城市服务，本质上是将公共空间和公共资源当做一个整体，由物业公司进行统筹管理，一般包括市政园林、环境卫生、城管巡查、治安巡查、矛盾化解、突发状况处理、后勤服务、停车资源运营等众多行业。

5月中旬，万科物业与厦门思明市政园林管理有限公司、厦门市思环保洁服务有限公司共同成立厦门市思明城资，为鼓浪屿全岛提供整合运营服务。 早在2018年，万科物业便开始试水城市空间服务，准备将“横琴自贸区”经验复制到全国。万科物业首席执行官朱保全曾公开表示，全国已有10个以上的城市与万科物业商谈该领域的深入合作，未来这一数字还将会升至30个城市。

另一巨头保利物业也瞄准了城市服务，以乡村治理为切入点，先后在嘉善县下属天凝镇、大云镇、陶庄镇、西塘景区以及周边的上海市罗店镇布局。2018年，推出了“镇兴中国”物业服务品牌。保利物业在其上市后的第一份年报中表示，2019年来自公共服务的收入约为4.8亿元，约占物业管理服务总收入的12.5%。

2016年上市的绿城服务，则是在上市之初便加大了对非住宅市场的投入力度，物业类型涵盖市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、高科技产业园等，覆盖全国29省，147个城市。

对于龙湖物业，则是选择在2018年与重庆悦来投资集团联合成立的全国首家专业提供新型城市服务的股份制企业——龙湖悦来城市管理有限公司，定位为“新型城市管理综合服务提供商”。彼时，龙湖集团CEO邵明晓公开明确了向服务要营收的预期，“希望用不长的时间，把服务收入从100亿做到超过1000亿”。

将时间拉回到更早的2015年，碧桂园服务就创新性地与陕西省韩城市市政府签署战略框架协议，开启城市服务新模式。碧桂园服务将多年大盘新城运营经验应用到城市服务领域，已经与遵义、韩城、衡水、开原、西昌等十余个城市达成战略合作。

值得注意的是，一直以“领先的第三方物业管理企业”自称的南都物业也在大力拓展城市空间服务。南都物业与之江城投成立南郡商业，推进旧城改造等城市空间管理服务；与建信住房成立建信大悦，专注公租房物业服务。对南都物业来说，与政府背景的公司合作有利于公司项目迅速外拓。据悉，南都物业目前正在向城市空间运营商和智慧场景服务商转型。

伴随头部物业公司纷纷开始出圈，城市服务究竟是物业公司新的增长极，还是新一轮跑马圈地尚需时日揭晓。然而，出圈已然成为行业效应。

摆脱依赖 物业公司服务能力或迎大考

城市服务的兴起，是物业公司主动拓展业务边界，挑战更复杂业态的结果，也是政府需求与企业能力匹配的结果。

目前，物业公司的收入一般分为三部分，即物业基础服务（收取基础物业费为主）、非业主增值服务（协销等与开发商有关，毛利率30%~50%）、业主增值服务（包括社区商业等社区增值服务，毛利率50%~60%）。

基础物业部分由于物业费价格限制及涨价困难等因素致使毛利率偏低，营收增长自然也会受限制。相对而言，毛利率较高的增值服务成为提升物业公司整体利润率的神器，但是大部分增值服务并未摆脱对母公司的依赖。特别是非业主增值服务占比较高的物业公司均与母公司有关，缺乏关联地产企业的物业公司则很难在增值服务方面大展拳脚。

然而，与物业公司密切相关的房地产行业正在由增量市场转入存量市场，销售增速明显放缓。克而瑞数据显示，TOP100房企2019年累计权益销售金额同比增长6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。房地产行业整体销售金额增幅下降，意味着在未来房企交付面积增幅也会随之下降，而依赖母公司反哺的物业公司亦会受影响。

不难发现，进军“城市服务“业务，也是头部物业公司“未雨绸缪”之举。

对于物业公司来讲，“城市服务”业务的拓展，有望打破物业公司现有的业务范围，从社区走向更为广阔的城市公共空间。随着业务模式逐步成熟，头部物业公司有望承担起城市综合管理运营平台的功能。这将对物业公司的市场地位、资源统筹能力、业务规模带来明显提升。

但“城市服务”对于目前多数物业公司而言，前景并不明朗，前期投入高，利润能否有保障都有待观察。以万科为例，万科宣称其CS社区空间、BS商企空间、US城市空间等物业空间服务“三驾马车”模型搭建完成。但业内人士分析，万科CS、BS、US空间尝试技术服务的投入在资金投入上不会太低，技术上也存在不少难点，而且赚政府的钱也不容易，利润是否能有保障都需要进一步观察。

不可否认，当物业公司不再依附母公司，必定对其服务能力也提出了巨大的挑战。

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