透市|上市物业公司半年业绩集体狂欢 谁是真的赢家？

疫情来袭，房企销售受到冲击，物业公司的业绩却格外喜人。据中国网地产不完全统计，截至8月31日，A+H股共有29家上市物业公司发布了业绩公告。其中，17家发布正面盈利预告，包括A股的招商积余以及16家在港股上市的物业公司。值得注意的是，和泓服务公告称权益持有人应占综合净利润较去年同期增加超过500%，成为发布正面盈利预告中涨幅最大的物业公司。

抛开盈利表象，外界更为关注的是物业公司的盈利是否具有可持续性，能否对其股价、市值形成有力支撑。

管理面积助力营收增长 政策优惠成利润推手

8月30日，随着中奥到家披露2020半年报，上市物业公司半年报披露完毕。纵观上市物业公司的业绩表现，在29家物业公司中，共有11家物业公司营收破10亿，较去年同期增加4家；其中5家物业公司营收破30亿，而去年同期仅2家。增速方面，8家物业公司营收同比增长50%以上，但彩生活、祈福生活服务的营收出现同比下降。

具体来看，碧桂园服务的营收达62.71亿元，高居上市物业公司榜首，同比增长78.38%；兴业物联营收仅为0.91亿元，是上市物业公司中唯一一家营收低于1亿元的物业公司。

来源：各物业公司2020半年报

盈利方面，15家物业公司净利润超过1亿元。碧桂园服务净利润达13.35亿元，领先第2名近5亿元；其他14家物业公司净利润均在2000万元以上。此外，22家物业公司的净利率超过10%，其中9家超过20%，分别比去年同期增加4家及3家；15家物业公司净利润同比增长超过50%，其中9家物业公司净利润增长超过100%。相比其他物业公司，和泓服务最为惹眼，其净利润同比增长622.69%，增速遥遥领先，仅有祈福生活服务净利润同比下降。

来源：各物业公司2020半年报

无论是营收还是盈利，物业公司上半年的业绩都堪称惊艳，尤其是在地产公司业绩纷纷变脸的大背景下。

对于营收大幅增长的原因，在17家发布正面盈利预告的物业公司中，15家表示主要原因之一是在管面积增加。

来源：各物业公司2019-2020半年报、招股说明书

29家上市物业公司中，23家同时公布了2019上半年及2020上半年在管面积数据。对比可知，16家物业公司的在管面积涨幅超过20%。其中，13家涨幅超过30%，13家之中又有8家涨幅超过40%。虽然在管面积的上涨可以带来营收的快速增长，但并不足以支撑净利润的巨大涨幅。

在9家净利润涨幅超过100%的物业公司中，8家发布了正面盈利预告，其中盈利原因包括上市开支、财务并表、社区增值服务及非业主增值服务、政府因素。

首先是上市开支方面。2019年共有11家物业公司上市，数量再创新高。面对高昂的上市费用，物业公司当期净利润或多或少都会受到影响。其中，2019年上市的几家物业公司如滨江服务、鑫苑服务、和泓服务，因为本期并无上市开支，净利润大幅增加。

其次是收并购及财务并表。招商积余、雅生活服务、银城生活服务等公司因为重组完成或收并购公司并表的原因，营收及利润也大幅增加。以招商积余为例，由于2019年12月开始招商局物业业绩才并表，导致2020年上半年营收及利润较去年同期大幅增加，其中物业管理业务本期归母净利润较上年同期增加约14000万元–16000万元；资产管理业务受疫情影响下滑，本期归母净利润同比下降约6000万元–8000万元。

在社区增值服务及非业主增值服务方面，上半年，详细披露物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务营收的共有18家物业公司。其中，物业管理服务营收均实现增长，社区增值服务仅有和泓服务、彩生活营收同比下降，非业主增值服务仅有烨星集团营收同比下降。

具体来看，在物业管理服务的营收中，5家物业公司营收同比增长超过50%，特别是雅生活服务以113.41%的增速遥遥领先；社区增值服务中，6家物业公司营收同比增长超过80%，其中弘阳服务、滨江服务、雅生活服务均实现100%以上涨幅；非业主增值服务中，6家物业公司营收同比增长超过50%，其中永升生活服务以117.12%的增速拔得头筹，碧桂园服务、蓝光嘉宝服务、正荣服务、时代邻里也同比大幅增长，增速均领先其他业务。

来源：各物业公司2019-2020半年报

如果说上述三个因素只是部分物业公司净利润增长的原因，那么，疫情期间政府推出复工复产的积极政策则让物业管理行业普遍受益，也使得上市物业公司在疫情期间大放异彩。其中，最为重要的就是社保减免。

以保利物业与正荣服务为例。上半年，保利物业养老金成本、住房公积金、医疗保险及其他社会保险费用为1.32亿元，远低于去年同期的1.80亿元。与此同时，保利物业的在管面积则同比增长21.70%，相应的人员数量也会提升；正荣服务上半年退休金计划供款及社会福利为1415.8万元，也低于去年同期的1856.6万元，而正荣服务2020年上半年在管面积同比增长37.06%。

来源：各物业公司2019-2020半年报

在政府补助方面，上半年，绿城服务共获得政府补助为5822.5万元，同比增长558.80%；保利物业获得政府补助为3021.0万元，同比增长570.59%。其他物业公司如雅生活服务、滨江服务等政府补助收入同比均实现数倍增长，而银城生活服务政府补助收入同比增长则高达2508.20%。

来源：各物业公司2019-2020半年报

增值税进项加计扣除方面，招商积余也披露了详细数据。上半年政府补助为1615.2万元，同比增长495.89%；增值税进项加计扣除金额为1525.1万元，同比增长469.52%。碧桂园服务也表示，其他收入增加主要是由于增值税实质性减税的政策落地，自2019年4月1日至2021年12月31日，生产、生活性服务业纳税人可享受可抵扣进项税额加计10%的税收优惠。彩生活也披露，2020上半年政府补助及增值税返还共计约14.5百万元。

不难发现，面对政府积极的复工复产政策，物业公司成为最大的受益方之一。据不完全统计，政府补贴及相关费用的返还、减免在物业服务净利润中占比超过20%，成为上市物业公司半年报大幅盈利的最大推手。

增值服务分化加剧 未来发展任重道远

尽管不少上市物业公司均在上半年取得不错的业绩，但是其业务分化也在加剧，尤其是增值服务。

据悉，上半年，仅有18家上市物业公司详细披露了物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务等。其中，11家物业服务营收增速高于社区增值服务营收增速，仅有7家社区增值服务营收增速领先物业服务营收增速。不难发现，疫情之下物业公司虽然迎来了社区增值服务发展的契机，但开辟第二赛道、逐步降低基础物业服务比重却不甚理想。

在11家物业服务营收增速高于社区增值服务营收增速的物业公司中，和泓服务物业服务营收同比增长45.59%，社区增值服务营收同比下降8.83%，物业管理服务增速领先社区增值服务增速达54.42%，成为物业服务营收相对社区增值服务增速最快的物业公司；蓝光嘉宝服务、绿城服务等社区增值服务发展也相对乏力。

而在7家社区增值服务营收增速领先物业服务营收增速的物业公司中，弘阳服务物业服务营收同比上涨52.88%，社区增值服务营收同比上涨261.32%，社区增值服务领先物业管理服务增速达208.45%，远超其他物业公司，成为社区增值服务增长最快的物业公司。

在社区增值服务中，弘阳服务、滨江服务、雅生活服务营收同比增长100%。滨江服务社区增值服务营收快速上涨，主要由于社区增值服务中新增车位及储藏室销售，去年同期并无此业务，同时定制家装服务营收大幅度上涨。雅生活服务则因为生活及综合服务营收同比增长270%至2.70亿元，从而实现了社区增值服务营收的大幅上涨。

但是，不少物业公司社区增值服务增速维持低位，表现不佳。例如，蓝光嘉宝服务社区增值服务中，生活服务营收同比下降0.15%，同期永升生活服务家居生活服务营收则实现超100%上涨，正荣服务家居生活服务营收亦实现78.64%的增长；彩生活上半年网上推广服务营收同比下降49.19%，销售及租赁协助、其他增值服务营收也同比出现下降。

不难发现，疫情冲击下，各物业公司增值服务差距开始显现。滨江服务、雅生活服务、新城悦服务等物业公司社区增值服务增速遥遥领先同行，展现出良好的成长性，而蓝光嘉宝服务等则显得后劲不足。

除了社区增值服务表现分化，高度依赖母公司也是部分物业公司亟需解决的问题。

非业主增值服务中，包括永升生活服务、碧桂园服务、正荣服务、时代邻里、蓝光嘉宝服务在内的5家物业公司增速均超过50%，且增速领先其他所有业务。这一方面表明，疫情之下，地产持续给予关联物业公司强力支撑，以维持物业公司营收、利润及在资本市场的估值；另一方面，也说明物业公司营收及利润遭遇瓶颈，其他业务难以支撑营收及利润的快速上涨，需要不断依赖关联方输血以维持自身增长的势头。

虽然上半年物业管理行业的表现够惊艳，上市物业公司在资本市场也屡创新高，但后续如何发展却任重道远。

非业主增值服务中，针对房地产的杠杆持续收紧将逐渐传导至物业公司的业绩中，关联方依赖将逐渐变得无可依赖；而当疫情退去、政府相关鼓励政策取消后，各物业公司如何在下半年维持营收、利润的高速增长目前仍是未知数，特别是上市物业公司如何维持优异的表现仍然值得深思。此外，社区增值服务的分化趋势已然出现，如何弥补差距、奋起直追，也是绝大部分物业公司不得不面对的问题。

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